На очередных Открытых консультациях, которые провел БН.ру, речь зашла о сложившейся ситуации и перспективах рынка новостроек. Некоторые приглашенные эксперты были настроены пессимистично: по их мнению, рисков, конечно, станет меньше, но и выбор у потребителя сузится, а цены вырастут. Правда, не сразу.
Подушка безопасности
Основной лейтмотив – та редакция 214-ФЗ, которая существовала до 1 июля текущего года, это одна из лучших законодательных инициатив в России за все постсоветское время. Закон действительно позволил людям массово покупать жилье даже на этапе котлована, при этом сильно снижая риски.
«Но перемены, увы, будут не в лучшую сторону. Раньше можно было найти надежного застройщика в интересной локации, да еще и сэкономить деньги, купив квартиру на ранних этапах строительства (в большинстве новостроек цена по мере готовности объекта росла на 15-20% в год). Теперь такая возможность теряется. Уже сейчас новые жилые комплексы выводятся на рынок на уровне 70-процентной готовности. В итоге это приведет к тому, что выбирать покупателю, по сути, придется между готовыми или почти готовыми домами», – считает руководитель отдела продаж новостроек АН «Экотон» Михаил Бизимов.
По его словам, нововведения вроде бы не должны коснуться тех объектов, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Но информация идет очень разная.
«Мне кажется, даже сами чиновники и депутаты не очень понимают, как все это будет работать. Я слышал от некоторых девелоперов, что их заставляют переходить на проектное финансирование даже по уже действующим стройкам. И компании вынуждают тратить деньги дольщиков только на строительство корпуса (не жилого комплекса в целом, заметьте), в котором была куплена квартира. Если продажи идут плохо, то приходится обращаться в банк за кредитом, что не бесплатно, как вы сами понимаете. Именно из-за этого и растут цены», – подчеркнул Михаил Бизимов.
Насколько это повлияет на цены в готовых домах, сказать сложно, но, скорее всего, они вырастут и продавать жилье на ранних этапах застройщику будет просто невыгодно.
Правда, произойдет это далеко не сразу. Ведь в текущем году девелоперы, готовясь к худшему, накопили серьезный запас разрешений на строительство.
«Выбор сейчас огромный. Такого количества разрешений, какое было выдано в первой половине 2018 года, не выдавали никогда прежде. Сейчас самое правильное время для покупки жилья на первичке, если, конечно, оно вам нужно. В том числе и потому, что ипотечные ставки хоть и поползли немного вверх, но пока находятся на приемлемом уровне», – утверждает ведущий аналитик строящейся недвижимости БН Ольга Романова.
Выживут сильнейшие
Однако части застройщиков все же придется покинуть рынок, видимо, через год-два.
«По поводу проектного финансирования один из банков недавно заявил, что не будет рассматривать тех девелоперов, которые построили за последние пять лет менее 75 тыс. кв. м. Явно видно: банки не горят желанием финансировать стройку в принципе. Логично предположить, что множество застройщиков просто уйдут. И хорошо, если еще успеют свои текущие объекты достроить», – говорит Михаил Бизимов.
По его мнению, на рынке есть такие девелоперы, для которых этот бизнес был не основным и дохода мог приносить меньше, чем другие виды деятельности. Строили такие компании, можно сказать, для души. Вот они-то и свернут свою деятельность в первую очередь.
Идея компенсационного фонда дольщиков кажется эксперту довольно здравой: этот механизм вполне мог бы работать. Ведь 95% строек в стране все-таки заканчивались благополучно, пусть часть из них с задержками ввода в эксплуатацию.
Что касается ситуации на рынке сейчас, то у петербургских девелоперов есть явное преимущество перед другими регионами: высокий спрос на жилье в нашем городе у иногородних покупателей.
«Мы даже Москву и Подмосковье обгоняем. Более низкий уровень цен – главная причина. Этот фактор, а также скачки курса рубля повлияли на то повышение спроса, которое мы наблюдали этой осенью. К тому же рынок ипотеки вырос за два года на 50%. В январе-феврале, очевидно, будет небольшой спад. Но осознание того, что цены больше падать не будут и выжидать, в сущности, нечего, уже в целом к потребителям пришло», – констатирует руководитель отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Конкуренция от коммерции
В последние годы все большую конкуренцию классическим жилым проектам составляет «псевдожилье», то есть апарт-отели. На сегодня этот вид недвижимости занимает 8% всего рынка в Петербурге, и экспансия продолжается.
На этот специфический рынок обратили внимание и те застройщики, которые в этой сфере никогда не работали. Например, «Строительный трест», RBI и «Полис Групп».
«Любопытно, что формат апартаментов под сдачу в аренду (так называемые инвест-отели) совершенно не прижился в Москве. Там их приобретают исключительно под собственное проживание, как “псевдожилье”. А вот в нашем городе подобных объектов появляется все больше и они занимают львиную долю всего рынка апартаментов. Сказывается более высокий туристический потенциал Петербурга, которому в этом отношении равных в стране и близко нет», – утверждает управляющий проектами Becar Николай Йордан.
«Нарезка» в петербургских апарт-отелях, как правило, небольшая – площадь номеров-студий начинается от 14 кв. м и редко превышает 20 квадратов. Но в некоторых апарт-отелях «для жизни» есть номера даже в 100 кв. м.
При этом специалисты говорят, что как объект инвестирования апартаменты уже уверенно обгоняют обычные квартиры.
«Управляющие компании гарантируют доходность на уровне 8,8% годовых вложенных средств. Несложно подсчитать, что если купить маленький номер за 2,5 млн руб., то ежемесячный доход составит около 20 тыс. руб. Квартира за 2,5 млн руб. столько приносить своему владельцу явно не сможет. Для того чтобы зарабатывать столько, она должна стоить от 3,5 млн руб.», – доказывает Николай Йордан.
Что касается коммунальных платежей, то по программам «Гарантированный доход» (по условиям которых номер передается управляющей компании и она занимается его сдачей, а владелец просто получает фиксированную сумму) их вносить вообще не нужно. Но в любом случае придется делиться доходами с государством. По словам Николая Йордана, сейчас можно платить 6% в год, если зарегистрироваться как ИП, но в Госдуме рассматривается законопроект о введении единого налога (для физических и юридических лиц) в 4% с оборота.
