О тенденциях уходящего года и прогнозах на будущий рассказали эксперты в рамках круглого стола «Итоги года на рынке недвижимости: сезон-2018», организованного порталом «Разумная недвижимость».
Рынок на разогреве
С лета этого года эксперты отмечают нарастание покупательской активности на рынке новостроек. Результат всплеска – многие застройщики зафиксировали рост продаж за девять месяцев на 50-65% по сравнению с прошлым годом. Причины ажиотажа общеизвестны: покупателя напугали угрозы роста цен на жилье из-за отмены долевки, скачки валютных курсов, начавшееся повышение ипотечных ставок и пр. В итоге увеличилось число тех, кто поверил, что дальше строящиеся квартиры будут только дороже.
При этом доля ипотечных сделок на рынке новостроек высока как никогда. По словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Сережиной, ипотека на первичном рынке Петербурга в общей структуре сделок сейчас занимает 65% – но это в среднем. Все зависит от класса объекта, локации и прочих факторов. В новостройках бизнес-класса и выше этот показатель традиционно небольшой – клиент там чаще всего располагает живыми деньгами. В сегменте масс-маркет, где трудится большинство игроков строительного рынка, доля ипотечных заемщиков продолжает расти.
Так, в компании «КВС» говорят о 60% покупателей проектов в черте города и о 70% – в областных КОТ. Доля ипотечных сделок у Группы ЦДС составляет 70-80% в зависимости от проекта. У компании «Л1» – 70%. Больше всего заемщиков в новостройках закадья. По словам директора по маркетингу проекта ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексея Муравьева, число клиентов с ипотекой у них стремится к 100%. Объяснение простое: большинство – это семейные покупатели, они хотят купить жилье попросторнее и без заемных денег не обойтись.
И хотя ипотека в этом году продолжала бить рекорды, по поводу перспектив этого драйвера рынка эксперты начали выражать скепсис. «Рост ипотечного рынка составил 20-25% по сравнению с прошлым годом, но при этом средний чек кредита не растет. Сейчас банки начали повышать ставки, которые будут тянуться лишь вверх. За счет чего дальше будет расти ипотечный рынок – пока непонятно», – отмечает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
«Котлован» дорожает быстрее
Еще один тренд – большое количество новых проектов, пополняющих рынок новостроек. Это также подогревает спрос и стимулирует покупателя. «Мы видим хороший отклик на новые проекты. Если раньше покупатели отдавали предпочтения объектам в высокой степени готовности, то сейчас активно интересуются проектами, только что вышедшими на рынок», – отмечает Вера Сережина.
При этом наметившийся рост цен некоторые эксперты связывают в том числе и с большим числом стартапов – они дорожают быстрее, чем «старые» проекты. По словам начальника отдела маркетинга ГК «КВС» Марианны Ивлевой, повышение прайсов на объектах компании произошло в пределах 6–35%, причем наивысший рост показывают именно новинки. «В ноябре мы трижды поднимали цены в наших новых проектах», – рассказала она.
По прогнозам экспертов, средние цены на рынке новостроек в масс-маркете за весь год подрастут на 5-8%. Дальше все будет зависеть от спроса и объемов предложения – если оно начнет уменьшаться, то это поддержит ценовой рост. По мнению исполнительного директора АН «Домплюсофис» Юлии Роженцевой, именно с будущего года накопленный застройщиками запас проектов начнет подтаивать.
В любом случае цены опускаться не будут: на прайсы застройщиков в следующем году окажет влияние рост НДС на 2%, а также переход новых проектов на эскроу-счета, предполагающий недешевое банковское финансирование. Впрочем, и значительного ценового роста никто не ждет – похудевший кошелек покупателя к тому не располагает.
Апарты поделятся
В этом году усиление спроса вызвало ажиотаж и на рынке апартаментов – из-за большого количества новых проектов объем предложения здесь чуть ли не удвоился. В основном популярность набирают апарт-отели. Инвестор все чаще полностью поручает управляющей компании заботы об обслуживании и заполняемости номера, а та гарантирует владельцу постоянный доход. «Лишь в последнее полугодие появилась тенденция к тому, чтобы на этом рынке продавать клиентам не только квадратные метры, но и бизнес», – отмечает руководитель агентства A-Estate (входит в AAG) Полина Стрих.
С другой стороны, и апартаменты для жизни никуда не денутся. Запас разрешений на строительство у девелоперов предполагает значительное число земельных участков, где нельзя возводить жилье. «На этом рынке скоро произойдет достаточно четкое разделение: выделятся апартаменты для аренды и апартаменты для жизни. У нас, в отличие от Москвы, очень мало апартаментов с уникальными локациями, которые позволяют жить там, где новый дом не построить. Более того, застройщики в составе жилых комплексов способны настроить сервисы для обслуживания не хуже, а может даже и лучше, чем в апарт-отелях», – считает заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров.
Бонус не нужен
Некоторые эксперты говорят, что пика спроса рынок новостроек достиг уже в октябре. Другие полагают, что наивысшей точкой покупательской активности станет декабрь. А вот прогнозы на будущий год – полная неизвестность. Есть и пессимистичные сценарии – спрос просядет так же, как и после ажиотажного 2014 года.
В любом случае сейчас рынок чувствует себя вполне неплохо, и сегодняшний покупатель в дополнительных стимулах не нуждается. «Мы запланировали небольшие бонусы на декабрь. Но новогодних скидочных предложений, таких, как в прошлом году, не будет. Сейчас наблюдается повышенный спрос, и он регулируется соответствующим уровнем цен», – говорит Марианна Ивлева.
Некоторые эксперты утверждают, что время масштабных скидочных кампаний уходит в прошлое. «У каждого застройщика свои инструменты продвижения. Они стали более тонкой настройки и не выходят на плакаты и билборды, а работают исключительно в интернете. Маркетологи включают разнообразие инструментов по каждому отдельному проекту. Это общий тренд», – объясняет Вера Сережина.
Другие застройщики вовсе отказались от скидок и акций и говорят, что клиентов следует привлекать только качеством продукта – рынок быстро меняется именно в этом направлении.
Впрочем, есть мнение, что бонусы от застройщика зависят исключительно от спроса. Сейчас рынок новостроек разогрет естественным образом. «Когда мы соберемся подводить итоги будущего года, то на рассказы о скидках и акциях у нас просто времени не хватит – в следующем году у застройщиков будет море креатива», – уверен руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Петр Буслов.
