Какие бывают балконы в новостройках? Можно ли сегодня купить квартиру в городской черте Петербурга за 2 млн руб.? Как изменятся цены на вторичке и что вообще ждет рынок недвижимости?
БН продолжает свои Открытые консультации – встречи экспертов рынка недвижимости с жителями Петербурга и области. Последняя такая встреча состоялась в конце ноября. Одним из приглашенных экспертов стал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. Публикуем его ответы на самые интересные вопросы, прозвучавшие в ходе общения с аудиторией.
Ответ прост: тогда, когда на них появится соответствующий спрос. На самом деле и сегодня в новых домах практикуется устройство чего-то подобного. Конечно, не 2,5 м – в нашем понимании по габаритам это будет уже терраса. Для массового спроса сегодня это нехарактерно, а в элитном сегменте такие объекты имеются. На вторичном рынке в сталинках такие тоже есть. И любой подобный объект пользуется повышенным спросом.
Это модно, но, насколько я знаю, узаконить такую перепланировку очень сложно. В частности, потому что нельзя батареи отопления выносить на балкон, а многие это делают. Есть и другие нюансы. Главное правило для любой перепланировки – сначала должен быть согласованный проект и только потом перепланировка или переустройство. А никак не наоборот.
Если на рынке общий тренд – увеличение спроса, он влечет за собой увеличение стоимости. На сегодняшний день в первую очередь дорожают студии и однокомнатные квартиры в новых домах, которые уже построены и заселены. Это первая точка спроса после локации, потому что если человек хочет квартиру в определенном месте, то там он и начнет искать. Потом область поиска расширяется, в зависимости от наличия новостроек в том числе. Но ведь далеко не каждый может себе позволить отдать 5 млн руб. за однушку в Московском районе, например. Так что кого-то и хрущевки привлекают своей доступностью.
Вообще если идет рост, то повышение касается всего рынка, но чем крупнее квартира, тем она дорожает меньше и – в последнюю очередь. Это правило не действует только в отношении элитного жилья, где ценообразование развивается по своим законам.
Что будет с ценами в 2019 году – сказать сложно. Недавно пересматривал свою статистику и публикации, которые собираю с 1995 года. Так вот, в 2005 году многие писали о том, что цены на недвижимость скоро рухнут, потому что рынок перегрет и спрос упал. А потом в 2006 году цены выросли в два раза. В 2019 году инфляция, судя по всему, вырастет. Никаких предпосылок для снижения цен на жилье нет. Более определенно можно будет сказать в первом квартале будущего года. Кстати, сегодня рублевые цены находятся на уровне пика 2008 года.
Как раз в Омске есть компания, с которой мы сотрудничаем, и ситуацию там я знаю очень хорошо. Мой совет: надо продавать сейчас. Дело в том, что последний рост спроса там был в 2014 году, когда рубль резко упал и квартиры начали скупать жители соседнего Казахстана. Сегодня пошла вторая волна, покупают уже китайцы. Работы в Омске нет, люди вынуждены продавать свое жилье и перебираться в другие регионы России, в том числе, конечно, и в Санкт-Петербург.
Да, конечно. В новостройках в получасе езды от метро (например, «Проспект Ветеранов» или «Ленинский проспект») можно найти студию за 1,6 млн руб. или однокомнатную квартиру за 2 млн со сроком сдачи в районе 2020 года. На вторичном рынке студия без отделки будет стоить уже чуть больше, примерно 2,5 млн. Это мы говорим о развитых районах с нормальной транспортной доступностью, с магазинами, поликлиниками и прочей инфраструктурой. Да, это будет в пределах города, но все-таки за КАД, хотя и в непосредственной близости от нее.
– Мне кажется, сомнений с этой точки зрения быть не должно, уже много объектов расселено по данной программе. Другое дело, что реконструкция – такая вещь, в которой не всегда можно просчитать все издержки. И если расселение, допустим, встанет в 100 тыс. за кв. м, то еще 150 тыс. за квадрат может уйти на то, чтобы привести дом в нормальное состояние. Межэтажные перекрытия, стены, что-то еще. Не бывает ни с того ни с сего интересных предложений по стоимости, возможно, с объектом что-то не так. А вообще условия, когда 70% расходов на расселение берет на себя инвестор, а остальные 30% город, во многих случаях оказываются выгодными для инвестора. И, конечно, иметь в собственности отдельно стоящее здание в центре Петербурга – это хорошо.
