Натерпелись – сколько лет!
Сегодня стало модно говорить об опасности покупки жилья в новостройке. Особенно – на ранних стадиях строительства. Угроза недостроя подогревается ожиданиями новых банкротств строительных компаний и нарастающим бюрократическим давлением. В частности, предупреждает руководитель проекта ipotek.ru Дмитрий Овсянников, даже из крупных застройщиков далеко не все выживут из-за ликвидации долевого строительства в совокупности с банковским финансированием.
Независимо от того, имеют эти страхи реальные основания или нет, часть покупателей стала с повышенным интересом посматривать на вторичку. Но и здесь есть свои риски.
Так, конец прошлого и начало нынешнего века прошли под флагом тотального страха перед мошенниками. Покупатели боялись, что продавец квартиры окажется душевнобольным, что в квартире останется прописан некто, отбывающий тюремный срок, или что покупатель возьмет деньги, а квартиру на продавца не перепишет…
«Когда было разрешено заключать договоры в простой письменной форме, появились мошеннические схемы работы, – вспоминает руководитель отделения городской недвижимости АН “НДБ” Светлана Жукова. – С двухтысячного года мы, риэлторы, начали работать детективами. То есть искать проверочные документы, которые доставали всеми мыслимыми и немыслимыми путями, посещая инспекторов, участковых, врачей и соседей. Ходили везде и добывали информацию, чтобы правильно и грамотно провести сделку».
Специалисты отмечают, что по сравнению с ситуацией 10-20-летней давности рынок недвижимости стал гораздо безопасней. Но до полной защищенности сделок еще далеко.
А кто сдуру в чащу лез
Кражи денег из банковских ячеек продолжают происходить. Не далее как полмесяца назад в Москве задержали ловкача, пытавшегося обобрать своего знакомого на 7 млн руб.
«Злоумышленник имел официальное соглашение на право доступа к данной ячейке, так как заранее арендовал ее и предложил своему знакомому воспользоваться, оставив себе ключ…» – докладывает полицейская сводка.
В общем, этот способ расчетов остается рискованным. Зато на рынке появились гораздо более безопасные форматы расчета. Например, банковский аккредитив.
Кроме того, перманентная цифровизация госуслуг упрощает проверку значительной части информации, которую предоставляют стороны сделки. Если рядовой гражданин не имеет доступа к этой информации, он всегда может обратиться, например, к нотариусу.
Так, по словам Светланы Жуковой, если у риэлтора возникают какие-то сомнения, он просто ставит клиента в известность, что сделку следует проводить только через нотариуса. «Даже если это необязательно, нам для страховки тоже надо обратиться в нотариат, где люди зачастую помогают не то чтобы удостоверить, а убедить наших клиентов в том, что нет ничего страшного в покупке или приобретении конкретной квартиры», – подчеркивает специалист.
Впрочем, в подавляющем числе сделок де-юре нотариальное удостоверение оказывается обязательным.
«Мы сейчас активно развиваем систему одного окна, при которой клиенты получают все необходимые услуги: правовую экспертизу документов и сведений, грамотно составленный договор, удостоверение его нотариусом и последующее направление заявки на регистрацию права собственности», – рапортует президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик.
В частности, давно пресечена возможность покупки квартиры у душевнобольного. «Теперь нотариусы запрашивают в Росреестре сведения о лишении тех или иных лиц дееспособности. Это их обязанность при совершении сделки», – поясняет президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. Из последних нововведений: по его словам, вот-вот должен решиться вопрос о получении информации из ЗАГСа о семейном положении.
Всяка нечисть бродит тучей
Справедливости ради следует уточнить, что проведение сделки через нотариуса не дает стопроцентной защиты. Например, в последнее время набирает силу риск приобретения квартиры у банкрота. По России в этом незавидном статусе уже оказались более 40 тысяч граждан, а суд впоследствии легко может расторгнуть такую сделку.
И здесь нотариат оказывается не всесилен.
«Нотариус обязательно запрашивает сведения по проведению процедуры банкротства в отношении лиц, которые участвуют в сделке, – комментирует Петр Герасименко. – Но проблемы с долгами могут возникнуть через какое-то время после удостоверения сделки».
Более того, нотариусы – тоже люди. И вполне могут совершать ошибки или допускать халатность.
Исполнительный директор агентства «Петербургская недвижимость» Галина Афанасенко рассказывает, что на протяжении пары лет может вспомнить два случая, когда ее компания сталкивалась с попытками мошенничества. И оба раза нотариус «прозевал» злой умысел.
В первом случае квартира продавалась якобы единственным собственником дешевле рыночной цены в связи с его срочным отъездом в длительную командировку. Договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, без задержек прошла государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.
А через шесть месяцев на пороге появился действительный собственник квартиры. Началось судебное разбирательство. Был предъявлен виндикационный иск (то есть иск об истребовании вещи из чужого незаконного владения), и квартиру изъяли в пользу настоящего собственника.
В ходе следствия было выяснено, что первый «собственник» ранее снял эту квартиру на длительный срок и попросил копию паспорта у настоящего владельца будто бы для предъявления в свою организацию, чтобы получить компенсацию за аренду. По копии был изготовлен поддельный паспорт, по которому «собственник» получил в Росреестре дубликаты правоустанавливающих документов.
Во втором случае квартира продавалась по доверенности. Доверенность оказалась поддельной. Она не была зарегистрирована в нотариальном реестре. В ходе следствия на нотариуса и доверенное лицо, которое продало квартиру, было заведено уголовное дело.
Где и вовсе сущий ад
Не следует излишне доверять различным интернет-агрегаторам. Бывает, что агрегатор предлагает конкретную квартиру и даже уверяет, что объект прошел процедуру проверки на юридическую чистоту… а далее выясняется, что квартиры нет и в помине. И становится понятно, о каком «качестве» юридической экспертизы шла речь.
«Люди совершенно страх потеряли, порой в такие капканы лезут – диву даешься, – жалуется замдиректора “Адвекс – Приморское агентство” Людмила Ермолаева. – Недавно одна моя “долгоиграющая полуклиентка”, после того как я не посоветовала отправлять 100 тыс. руб. на карту иногороднему продавцу, чтобы он приехал и продал ей замечательную квартиру за полцены, заявила, дескать, в агенте нет необходимости. Потому что в интернете есть все, что ей надо: от самих объектов до сайтов, на которых можно заказать любую сопутствующую услугу за смешные цены, несоизмеримые с комиссионными агентства».
Впрочем, и к качеству услуг самого агентского сообщества накопилось достаточно нареканий. И это признают руководители ведущих риэлторских структур Петербурга. Как отмечает президент компании «Авентин» Валерий Виноградов, сейчас граница между «черными» и «белыми» риэлторами практически отсутствует.
А президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко перечисляет основные проблемы на рынке риэлторских услуг: невысокий имидж профессии, недостаточный удельный вес официальных риэлторов в общей массе занятых этой деятельностью; и самое главное – отсутствие закона о риэлторской деятельности и системы лицензирования. «Порог доступа в профессию сегодня составляет 200 рублей, это стоимость печати визитных карточек», – выражает эксперт недовольство.
Логично, что ни покупателю, ни продавцу доверять большинству посредников особого смысла нет.
Страшно, аж жуть!
Повторим основные тезисы. Все участники рынка признают, что попыток мошенничества стало гораздо меньше, чем десяток-другой лет назад. Но угроза осталась, и среди якобы специалистов немало лиц, некачественно защищающих интересы покупателя и продавца. Поэтому совет один: проверять чистоту сделки параллельно с привлеченными специалистами.
