После 1 июля 2019 года первичный рынок жилья начнет кардинально меняться в связи с законодательными пертурбациями. Об ожиданиях застройщиков рассказал БН генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
– Недавно на Всероссийском жилищном конгрессе вы были одним из ведущих итоговой панельной дискуссии о том, что ждет застройщиков после 1 июля 2019 года, когда, по сути, закончится эпоха долевого строительства. Какие-то открытия для себя сделали?
– Не могу сказать, что меня что-то сильно удивило. Если вы помните, я сказал, что раньше не понимал ничего. А теперь понимаю – чего я не понимаю.
– Да-да, почти по-сократовски… Итак, чего сегодня не понимает Марк Лернер?
– Очень многое. Не буду перечислять, но общее состояние у участников рынка – сильная усталость от постоянных изменений, которые ситуацию все больше запутывают. Как будет работать новая система финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования, до конца не понимают ни застройщики, ни банки. Застройщики живут сегодняшним днем и текущими проблемами, горизонт планирования – три-пять месяцев. Это, конечно, ненормально.
– Долевое строительство, от которого теперь хотят отказаться, обеспечивало огромные объемы ввода жилья, даже больше, чем во времена СССР.
– Да, это действительно было так. Но теперь все меняется. Сегодня одну отрасль – строительную – власти пытаются поставить под контроль другой – банковской. Предпринята попытка скрестить коня и трепетную лань, поэтому на выходе ничего хорошего не получится. По крайней мере, о целевых 120 млн кв. м жилья на всю страну, что в полтора раза превышает нынешние показатели, говорить чересчур оптимистично.
Другое дело, что, скорее всего, никакой катастрофы не произойдет и, когда рынок за несколько ближайших лет ужмется в два или три раза, этого предложения будет достаточно, чтобы удовлетворить платежеспособный спрос, который будет существовать на тот момент. Но надо понимать: сворачивание рынка в разы – это, безусловно, трагедия для очень многих компаний, их подрядчиков и смежников. Многие просто останутся без работы со всеми отсюда вытекающими последствиями.
– А с точки зрения потребителя? Понятно, что меньше выбор. А еще?
– Качество строительства однозначно пострадает (строить будут быстрее и дешевле, чтобы отбить банковские проценты по проектному финансированию), а цены станут расти. Есть разные прогнозы, кто-то говорит о 5-10-процентном росте, кто-то о 30-процентном. Я думаю, что в ближайшие два года 20% – это вполне реальный прирост. Маржа сегодня у застройщиков очень маленькая, а себестоимость растет. Кстати, цены с сентября уже выросли на 5%.
– Некритично вроде бы?
– Катастрофы, конечно, нет. Но рост цены на 20% на фоне снижающейся покупательной способности населения и роста процентных ставок по ипотеке снизит спрос не на 20%, а кратно!
– Эскроу-счета уже скоро станут реалией?
– Мы готовим такие проекты, ведем переговоры с банками. И не только мы. К весне 2019 года, полагаю, будет в Петербурге уже несколько пилотов. Но понятно, что для всей отрасли это катастрофически мало. При этом для покупателей эти проекты (как правило, небольшие) будут иметь явные преимущества: все железобетонно и надежно, деньги – на эскроу-счетах в банке. Около пяти банков и с десяток застройщиков сейчас работают в этом направлении.
– Много компаний уйдет с рынка после июля 2019-го?
– Может, 10%, а может, и все 30%. И совсем необязательно это будут малые и средние застройщики. У ряда крупных компаний тоже много скелетов в шкафу.
– Да и уход бывает разный. Вас не пугает, что может быть новая волна обманутых дольщиков?
– Пугает. И не только меня. Приходилось слышать такие опасения и от представителей властных структур.
– Компенсационный фонд не решит эту проблему?
– Не думаю. Ему всего год, в нем пока недостаточно средств.
– Итак, первая проблема – уход застройщиков, вторая – что делать дальше?
– Банков, которым позволено осуществлять проектное финансирование, – всего около 60. Из них тех, которые будут финансировать застройщиков, не более десяти.
– Остальным это просто неинтересно и они никогда этого не делали. Как они в этот список попали?
– В силу своей надежности. В основном это банки с иностранным участием и госбанки, в том числе и находящиеся под санацией ЦБ. Но многие из них никогда проектным финансированием застройщиков не занимались и заниматься не собираются.
– Хорошо, а есть статистика, сколько из общего объема вводимого в России жилья сдают застройщики – лидеры рынка, а сколько – нелидеры?
– Примерно 50 на 50.
– Значит, полрынка мы теряем?
– Да, я об этом говорил ранее. При этом особо продвинутые и профессиональные компании выживут – они смогут работать с банками, остальные рынок покинут.
– Привлекательность покупки жилья в новостройке теряется, если цены вырастут даже на 5%. Или же первичка двинет вторичку вверх?
– Мой прогноз – новая вторичка будет сдерживать цены на первичке, она не даст поднять цены настолько, насколько хотелось бы застройщикам. При этом процессы взаимовлияния непонятны никому. Мы помним 2006 год, когда новостройки подорожали чуть ли не в два раза и вторичка не смогла это оттормозить.
– Пока в Петербурге не было такого, чтобы цена первички превысила цену вторички. В России есть регионы, где это факт и очевидность. Возможно такое у нас?
– Когда через два-три года мы увидим серьезное снижение объемов нового строительства, это вполне возможно. По крайней мере, я не исключаю такого развития событий.
– Растерянность и некоторую апатию испытывают, как вы сказали, застройщики – а покупатели?
– У них растерянности нет, а вот непонимание того, что будет дальше, имеется. Отсюда легкий ажиотаж, хотя правильнее сказать – оживление интереса к первичному рынку этой осенью. Небольшой рост темпов продаж налицо, но это, конечно, нельзя сравнить, например, с 2014 годом.
– Наверное, сказывается намечающееся повышение ипотечных ставок, а что еще?
– Безусловно, повышение ипотечных ставок – одна из причин оживления спроса. Вторая причина – сильный отток денежных средств с банковских депозитов в августе-сентябре текущего года в ожидании новых санкций, третья – слухи о дедолларизации и одновременно скачки курса рубля в августе-сентябре, ну и четвертая причина – ожидание отмены долевки и последующего повышения цен.
– Возвращаясь к вопросу о будущем: по большому счету, после 1 июля 2019 года уже будет не долевое строительство. Стройка будет осуществляться не на деньги дольщика, а на деньги банка. Судя по всему, рассрочке от застройщика придет конец?
– Непонятно. Ведь деньги дольщика – в банке, и до окончания строительства застройщик не имеет к ним доступа. Он только будет, надеюсь, получать информацию от банка о состоянии всех счетов в режиме онлайн. Казалось бы, застройщик эти риски должен закладывать в цену. Но если цена не будет привлекательной для покупателя, то желающих заключить договор не станет. Значит, средства, размещенные на эскроу-счетах, не покроют банковский кредит, и процентная ставка по проектному финансированию возрастет. Условно это 12% годовых, тогда как на покрытую часть условно 5-6%. Разница ощутимая. А если объем средств на эскроу-счетах превышает кредитную линию в полтора раза, то ставка снижается до 3-4%. И банки уже сейчас говорят, что процентная ставка для застройщика не будет фиксированной, она плавающая, и каждый день банки станут рассчитывать ее размер.
– То есть процесс своего приближения к банкротству застройщик сможет оценивать в режиме реального времени?
– Будем оптимистами, но, конечно, если темпы продаж сильно отстанут от бизнес-плана, то рассчитывать на дальнейшее финансирование вряд ли стоит. В общем, впереди нас ожидает плотная работа банковских служащих с финансистами застройщиков. Будут выяснять причины, корректировать систему продаж, в том числе и цены. Сегодня мы только в начале пути, нам еще предстоит найти общий язык. Но я уверен, мы его обязательно найдем! Нам просто некуда деваться с подводной лодки.
Досье БН
Марк Борисович Лернер
Родился в 1972 году в Оренбурге. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет информационных технологий, механики и оптики, прошел обучение в аспирантуре на кафедре прикладного маркетинга.
С 1996 по 1998 год – менеджер, затем директор по учетной политике и налогам компании «Юнилэнд». В 1998–1999 годах – директор по финансам торгово-закупочной компании «Евросервис», а с 1999 по 2005 год – начальник отдела финансов, затем финансовый директор холдинга RBI.
В феврале 2005 года основал компанию «Петрополь».
