Усиление спроса вызвало запуск на рынок апартаментов большого количества новых проектов, но эксперты предупреждают, что не все из них могут быть успешными.
Бурный успех
Инвесторы, доля которых на рынке жилья в последние годы составляла 10-15%, переориентировались на доходную недвижимость. В этом году среди приобретателей апартаментов, по словам экспертов, выросла доля людей предпенсионного возраста. А наиболее популярным форматом инвестиций выступают студии – их предпочитают брать около половины покупателей.
К активным инвестициям граждан подталкивают не только пенсионные стратегии, но и снижение ставок по вкладам в банках и нестабильность на валютном рынке. Роль банков в развитии сегмента сейчас высока как никогда – доля ипотеки в общей структуре сделок в некоторых апарт-отелях составляет около 50%. Словом, развитие рынка подстегивают частные инвесторы.
По данным Colliers International, доля апартаментов на первичном рынке жилья Петербурга за пару лет удвоилась – до 8% в общем объеме новых проектов.
Как подсчитали аналитики Knight Frank St Petersburg, продажи сейчас идут в четырех десятках объектов, а суммарная площадь строящихся апарт-отелей достигла рекордного значения в 641 тыс. кв. м. Самую высокую динамику показывает именно сервисный формат, где продажи за три квартала увеличились в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. В то же время спрос на «апартаменты для проживания» вырос только на 1%.
В этом году рынок пополнили более десятка новых проектов. В продажу все чаще выходят объекты не только традиционных застройщиков апарт-отелей, но и жилищных девелоперов. Так, за последний год в сегменте обосновались такие компании, как «Строительный трест», Группа RBI, «Полис Групп», «Группа ЛСР», «ПСК», «Master девелопмент». При этом некоторые застройщики осваивают новый формат полностью – создают свои УК (или привлекают гостиничных операторов) и анонсируют уже на этапе продаж доходные программы для инвесторов.
Другие застройщики сосредоточились исключительно на сервисных апартаментах, предоставляя покупателям свободу действий – жить там самим или самостоятельно сдавать помещения в аренду. Людей, которые выбирают для собственного проживания «квартиру» без прописки, тоже немало. Для их строгих запросов такие комплексы в престижных локациях, с ресторанами, фитнес-центром, просторной welcome-зоной, прачечной и прочей инфраструктурой в шаговой доступности более предпочтительны, нежели жилая недвижимость.
Формат сверхдоходов
Сегмент апартаментов развивается динамично: новые проекты уже захватили не только центральную часть Петербурга, но и окраинные локации и даже областное закадье. Расширение идет по всем фронтам – от географии до появления новых инвестиционных продуктов, которые усложняют и без того непростую классификацию апартаментов.
«Билет входа в наш проект инвест-отеля стоит 300 тыс. руб.», – рассказывает генеральный директор УК «Плаза Отели» Екатерина Лисовская. За эти деньги можно приобрести три квадратных метра с гарантированной доходностью 9%, что уже выше банковских вкладов. По ее словам, отличия инвест-отеля от классического апарт-отеля – это низкий порог инвестирования и дополнительные программы доходности.
Другие эксперты не хотят путать инвестора и предлагают более упрощенный подход. «Все сертифицированные по гостиничной классификации объекты – это апарт-отели. А остальное – сервисные апартаменты и “псевдожилье”.
В таком комплексе могут быть рестораны, прачечная и прочая инфраструктура, но не будет прозрачных программ доходности для инвестора», – объясняет различия коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
Всплеск интереса к апарт-отелям вызван прежде всего удобным инвестиционным продуктом: УК берет на себя все заботы по обслуживанию и заполняемости номера, а владельцу гарантируется постоянный доход.
Но эксперты предупреждают, что льющиеся сейчас потоком обещания высокой доходности могут и не оправдаться. «Доходность по программам на уровне 25% годовых и выше – это рекламный ход. Скорее, это цифры с учетом ставки капитализации – ростом стоимости недвижимости за период строительства. Сдача в аренду апартаментов, которые сейчас представлены на вторичном рынке, в среднем приносит собственнику 7-10%. Возможен рост до 17%, но это лишь на пятый год работы апарт-отеля», – говорит управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.
Риски плюс
Как отмечает управляющий партнер компании Zenit Property Management Илья Андреев, четких рецептов при выборе апарт-отеля нет – риски такие же, как и на рынке жилья. К примеру, можно стать «обманутым пенсионером», если объект так и не будет построен. «Если оставить за скобками риски стройки, то ключевой фактор выбора – это управляющая компания. Застройщик построит и потеряет интерес к проекту, а УК останется. Важно, чтобы у нее был опыт, портфель проектов и четкая стратегия», – говорит эксперт.
Из других проблем – правовое поле до сих не урегулировано: статус апартаментов непонятен не только инвесторам, но и самим экспертам. К примеру, с будущего года все апарт-отели для дальнейшего ведения арендного бизнеса должны будут пройти сертификацию и получить «звездность» по аналогии с гостиницами. Но не везде запроектирована необходимая инфраструктура, часть объектов не пройдут фильтр сертификации, а значит, не смогут работать и приносить доход инвесторам. Что будет с «псевдожильем», не предназначенным для сдачи в аренду, вовсе непонятно.
Законодательные обещания последних трех лет приравнять апартаменты к жилью так и не воплотились в жизнь: Минстрой недавно отозвал свой проект закона. Возможно, потому, что при разрешенной постоянной регистрации арендаторов, как в обычных домах, апарт-проекты ждал бы взрывной характер развития, ведь они не требуют строительства детсадов и школ.
Тем не менее сегмент и сегодня развивается настолько динамично, что доходные апарт-отели начали все больше подчеркивать свои отличия от апартаментов для собственного проживания. А самих проектов стало так много, что даже Госстройнадзор обеспокоился и призывает покупателя не путать апартаменты с жильем.
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group
– Совет потенциальным покупателям при выборе – узнать про действующие объекты компании, пообщаться с собственниками – продавцами апартаментов, посмотреть рейтинги объекта на Booking, Airbnb и других агрегаторах бронирования гостиниц и жилья. И почитать отзывы гостей, потому что доходность инвестора зависит в большей степени от удовлетворенности гостя, проживающего в этом номере.
Все проекты апарт-отелей сейчас реализуются по ДДУ с полученными до 1 июля 2018 года разрешениями. В дальнейшем все будет зависеть от проектного кредитования и банков, и, скорее всего, цены вырастут, так как деньги на строительство будут стоить дорого.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:
– Первое, на что нужно обращать внимание, – это оснащение самого номера. В ДДУ должны быть четко указаны все отделочные материалы, которые будут использованы застройщиком. Желательно наличие шоу-рума, чтобы будущий инвестор видел, каким будет номер, по какому стандарту он будет меблирован, какая будет бытовая техника, предусмотрен ли кондиционер – без него к вам никогда не поедут туристы.
Второй критерий выбора – наличие профессиональной УК, и обязательно на стадии проектирования и заключения договора. Ведь УК договаривается с туристическими компаниями, которые приводят группы, что позволяет обеспечивать высокий уровень доходности для инвестора. Сдавая свой номер самостоятельно, такой уровень загрузки выдержать почти невозможно.
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Действительно, только за последний год объем предложения на петербургском рынке апартаментов вырос практически вдвое. Сейчас, оценив все преимущества этого формата недвижимости, клиенты генерируют рост спроса от квартала к кварталу. Однако важно понимать, что апартаменты не являются жильем в его классическом понимании. К примеру, в них нельзя оформить постоянную регистрацию, затраты на коммунальные платежи чуть выше, при покупке нельзя воспользоваться материнским капиталом. При всем этом апартаменты стоят дешевле, а расположение может быть привлекательнее. Как и при покупке обычной квартиры, можно воспользоваться ипотекой. Таким образом, в условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, этот формат недвижимости оказался в более выигрышном положении. Мы не стали игнорировать сложившуюся тенденцию.
Наш проект нового комплекса NEOPARK обладает всеми преимуществами, характерными для сегмента «бизнес»: от расположения рядом с Пулковским парком и видовых характеристик до современных систем безопасности, инфраструктуры и многообразия планировок. Именно эти параметры важны для покупателя апартаментов, если речь идет о собственном проживании.
