Даже после всех законодательных изменений инвестиции в жилье останутся одним из самых надежных способов сохранить свои деньги. Однако с первичкой как источником дополнительного заработка, скорее всего, придется распрощаться. БН выяснял, что станет происходить с рынком новостроек в ближайшем будущем.
На Открытые консультации в рамках Ярмарки недвижимости в качестве эксперта был приглашен Михаил Бизимов, руководитель отдела продаж новостроек компании «Экотон». Он рассказал о законодательных изменениях, происходящих на первичном рынке, и о том, к чему они приведут.
Новшества в основном касаются регулирования работы застройщиков, которая будет осуществляться в формате проектного финансирования. По словам эксперта, девелоперы теряют возможность гибко распоряжаться деньгами, внесенными покупателями. А это приведет к тому, что низких цен на начальном этапе строительства больше не будет.
«В последние месяцы на рынок было выведено несколько проектов, где стоимость квартир на старте продаж уже была близка к их цене на стадии завершения. Такое сейчас могут себе позволить крупные застройщики, более мелкие все еще выводят объекты с низкой стартовой ценой», – рассказал Михаил Бизимов.
Эксперт отмечает, что долевое строительство никуда не уходит, но на рынке будут происходить различные изменения, например, укрупнение строительных компаний, уход небольших застройщиков, если они по каким-то причинам не смогут добиться от банков одобрения проектного финансирования или если условия этого финансирования не будут выгодными для строителей.
Слушатели активно задавали спикеру вопросы.
Если обратиться к такой неумолимой вещи, как статистика, то вы заметите, что у нас ничего не дешевело уже очень давно. Даже в жесткий кризис 2008 года цена на некоторые новостройки просела не более чем на 5%. Ждать 2019 года с надеждой, что стоимость жилья снизится, не стоит: однозначно можно утверждать, что этого не произойдет. Я бы не стал создавать ажиотаж, но, если у вас есть деньги и понимание, какое жилье вам требуется, лучше совершить покупку в ближайшие полгода, так как число объектов, у которых стартовая цена будет ощутимо ниже финишной, объективно сократится в ближайшее время.
Самый правильный алгоритм – идти от большего к меньшему. Сидеть пролистывать планировки на каком-то сайте-агрегаторе – это совершенно неправильный подход. Не нужно начинать с поиска квартиры, которая вам потенциально понравилась бы, а потом смотреть, в каком проекте она находится, в каком районе. Сначала определитесь с локацией. Если она для вас непринципиальна, тогда нужно ориентироваться на сроки ввода в эксплуатацию, на тип квартиры. Почитайте о застройщике, как он строит, как давно на рынке, насколько успешно, срывает ли он сроки.
Недвижимость всегда можно рассматривать как инструмент спасения накоплений, она является одним из самых надежных вариантов – на мой взгляд, надежнее банковских депозитов. Кроме того, существует два способа заработать на недвижимости: в формате раньте и в формате перепродажи. Сдача жилья в аренду приносит 5-7% годовых, что сравнимо со вкладами. Перепродажа, когда инвесторы вкладывались на этапе котлована и продавали после окончания строительства, в период с 2010 по 2018 год приносила от 20 до 30% годовых. Сейчас за цифру в 15% годовых на стройке уже нужно побороться. По моему мнению, формат рантье – лучший способ сохранения денег: квартира уже в вашей собственности, она никуда не денется, а деньги, полученные за сдачу в аренду, хотя бы покрывают инфляцию. Если вы хотите покупать квартиру для перепродажи, это нужно сделать в ближайшие месяц-два, самое позднее – сразу после нового года, так как в 2019 году эскроу-счета заработают в полную силу, следовательно, застройщик увидит ваши деньги только после завершения строительства дома. Это не позволит компаниям демпинговать на старте.
Лично для себя я рассматриваю возможность перехода из жилой недвижимости на рынок апарт-отелей, это видится наиболее перспективным на рынке Петербурга. Если сейчас на рынке жилой недвижимости доходность в 15% – это потолок, а в 2019 году, скорее всего, и этого уже не будет, то в апарт-отелях годовая доходность составит 10-15%. Речь идет о сервисных апартаментах, которые находятся под управлением специализированных компаний, у которых четко прописаны инвестиционные программы.
Я такие цифры не держу в голове, но, с вашего позволения, дал бы совет инвестору обращать внимание на локации, которые в данный момент недооценены. Завтра-послезавтра в такой локации появится недостающая инфраструктура, будет, например, построена долгожданная дорога, и вы получите выгоду от перепродажи квартиры, на которую рассчитываете. На мой взгляд, к таким местам можно отнести Кудрово, несмотря на то что многие там обожглись на инвестиционной покупке квартир. Сейчас закончена массовая застройка, есть лишь три-четыре объекта, которые сдадут в 2020-2021 годах, и они будут последними. Сейчас, кстати, в этих проектах есть квартиры по хорошей цене. Мне нравится локация на Октябрьской набережной. У нее впереди долгое развитие, но там уже есть проекты с видом на Неву – они окажутся в цене, когда место будет освоено. Нравится мне и застраиваемая территория бывшего завода «Самсон»: она недооценена, какое-то время там будет несколько напряженно с объектами социальной инфраструктуры, но в дальнейшем ее зачислят, так сказать, в ряды «настоящего» Московского района.
Петербург – уникальное место, где у застройщиков с риэлторами сформировались правильные взаимоотношения. Агент поможет подобрать объект среди 400 жилых комплексов у 200 застройщиков, это более 80 тыс. квартир, при этом все акции со стороны застройщиков будут доступны. Вы получите объективную информацию о локации, о девелопере (поскольку агент работает со всем рынком, а не с одной компанией, он расскажет о всех проблемах, ничего не замалчивая). Агентство – это не посредник между вами и застройщиком, а источник объективной информации. Договорных отношений с клиентом нет, но хорошее агентство будет с клиентом до самого конца.
На правильно прописанные сроки. Я встречал застройщиков, которые умудрялись продавать квартиры по 214-ФЗ, но писали в договоре не конкретную дату передачи ключей, как это требуется, а указывали, как в договоре ЖСК, что передадут ключи через шесть месяцев после сдачи дома. Не обращайте внимания на те даты, которые указаны в рекламе. Перепроверяйте характеристики квартиры, особенно той, которая продается с отделкой. В договоре все должно быть указано очень подробно, и эти данные могут быть вашим инструментом воздействия, когда вы будете принимать квартиру. Будьте внимательны с условиями по переуступке квартиры – они могут вас удивить. У некоторых компаний в договоре прописано, что нужно заплатить до 7% от стоимости квартиры, чтобы вам согласовали сделку по переуступке.
