Очередные открытые консультации для населения прошли в рамках Ярмарки недвижимости. Приглашенные нами эксперты отрасли отвечали на наболевшие вопросы, давали советы и делали прогнозы.
В сессии, посвященной рынку инвест-отелей, которых в Петербурге появляется все больше, спикером выступила заместитель директора Центра инвестиционной недвижимости ГК «Бекар» Яна Васильева.
По примерным оценкам экспертов, сейчас в Петербурге несколько десятков проектов апарт-отелей. Но они неоднородны, их можно поделить приблизительно на три подгруппы.
Есть апартаменты, где покупатели фактически просто живут, как в обычных квартирах.
Есть сервисные апартаменты, включающие в себя несколько форматов: там есть помещения, которые покупаются для собственного проживания, для самостоятельной сдачи в аренду, для сдачи в аренду силами управляющей компании. При этом у собственника юнита, который проживает там самостоятельно или самостоятельно сдает его в аренду, есть доступ к набору сервисов, например, уборке и прачечной.
И третий вид – это инвест-отели, где собственник юнита в обязательном порядке передает свой объект в управление компании, полностью перекладывая на нее трудозатраты по обслуживанию номера, заботу о заполняемости. При этом владельцу гарантируется постоянная доходность – вне зависимости от того, сдается его номер или нет.
Впрочем, пока в Петербурге профессиональных управляющих компаний совсем немного, так что подобные объекты можно пересчитать по пальцам. Одна из них – как раз «Бекар».
Вопросов у слушателей появилось множество.
У «Бекара» есть действующий апарт-отель, построенный пять лет назад, где мы давали выбор покупателям апартаментов: хотите – живите сами или сдавайте сами. В настоящий момент 99% номеров в этом проекте у нас находится в управлении, нет ни одного человека, который жил бы сам в этом комплексе. Был, правда, клиент, который самостоятельно сделал там ремонт, установил зеркала по периметру, поставил кожаные диваны и хотел, чтобы мы взяли номер в управление. Но мы не согласились, так как объект является гостиницей с подтвержденной категорией 3 звезды, у нас все номера должны обладать одинаковыми характеристиками.
Несколько раз в год вы можете там пожить не более 14 дней, предварительно предупредив нас за 60 дней, так как бронирование номеров у нас, бывает, происходит и за три месяца. Уведомление требуется для того, чтобы нам не пришлось отменять бронирование гостя – это сказывается на общей репутации отеля.
В ДДУ этого не прописано, так как мы не имеем юридических оснований запрещать там жить; будет только указано, что это нежилое помещение.
Если мы говорим о комплексе, построенном на участке с назначением «гостиница», то по закону налог там составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Наверное, когда-нибудь это будет отдельная категория недвижимости со своей системой налогообложения, но на сегодняшний день – это так. Если же у участка иное назначение, например паркинг, а построен апарт-отель, то налог может составлять и 0,5% и 1%. Если говорить о тарифах, то у нежилой недвижимости они примерно на 30% выше, чем у жилой, но по итогу все зависит от управляющей компании. Я живу в Приморском районе в доме 137-й серии, у меня коммунальные платежи составляют 100 руб. за кв. м, в Приморском же районе расположен «Елагин-апарт» – там 54 руб. за кв. м.
В 2012 году в «Вертикали» на Московском, 73 можно было приобрести 19-метровый номер за 2,6-2,8 млн руб. Осенью 2016 года мы продали такой номер за 4,6 млн руб. за пять дней. Юнит площадью 19 кв. м приносит своему собственнику уже за вычетом стоимости услуг нашей управляющей компании 49 тыс. руб. в месяц без учета налогов. Что касается налогов, то, если вы приобретаете номер и подписываете договор с управляющей компаний как физическое лицо, налог составит 13%. Когда мы подаем налоговую декларацию как управляющая компания, мы делаем это на свои 25%, которые берем в счет оплаты за свои услуги. На 75% дохода от юнита, которые перечисляются на счет его собственника, мы не подаем никаких деклараций. Можно также подписывать договор как ИП, и если вы на упрощенной системе налогообложения, то налог для вас составит 6%, и вы освобождаетесь от налога на недвижимость.
Нет. А также невозможно использовать материнский капитал, субсидии – все это выдается конкретно на жилую недвижимость. Но при сдаче апартаментов в аренду вы получаете больший доход, нежели от сдачи квартир. В случае с первыми доход составляет до 17% годовых, а со вторыми – 6-8% годовых, если речь о долгосрочной сдаче.
Мы сдаем посуточно, арендная ставка, естественно, выше, чем если бы вы сдавали в долгосрочную аренду.
Посуточная аренда: выжимаем из квартиры максимумБывает, что есть в собственности недвижимость, а дохода не приносит. Или приносит, >>Она может достигать 10-12%, но в последнем случае очень много рисков и нюансов. При покупке номера в апарт-отеле вы все трудозатраты перекладываете на плечи управляющей компании, при этом у вас есть личный кабинет, в который вы можете заходить и проверять, сдавался ли ваш юнит сегодня, за сколько он сдавался и так далее.
У нас есть две программы. Первая – это программа гарантированного дохода, который составляет 8,8% годовых, это тот «фикс», который вы получаете несмотря ни на что. Мы заключаем агентский договор, который невозможно расторгнуть в одностороннем порядке, и если мы не выполним условия, то клиент может пойти в суд потребовать компенсацию за упущенную выгоду, и 99%, что суд будет на стороне клиента. Вторая программа – получение максимального дохода. Здесь мы не гарантируем вам ежемесячный «фикс», но вы имеете возможность заработать гораздо больше. Мы понимаем, что в туристическом бизнесе есть высокий и низкий сезоны: в высокий ваш номер может приносить вам 120 тыс. руб. в месяц, а в низкий – 15 тыс. руб. Если пересчитать это на год, то доходность составит от 10 до 17% в зависимости от точки входа в проект, то есть когда вы его купили, какую категорию номера для себя выбрали и так далее.
Все то же самое, что и с жильем: мы тоже подписываем ДДУ по 214-ФЗ, помимо этого вы подписываете еще несколько договоров – на оснащение, на отделку и договор на управление.
На рынке в большинстве случаев это собственность, но на нежилое помещение, хотя бывают нюансы. В случае продажи ни согласие ваших соседей, ни нашей управляющей компании не требуется, единственное, о чем мы просим, это уведомить УК о смене собственника.
Сейчас она у нас индивидуальна, но мы думаем о котловом методе – это когда собирается доходность всех номеров в одной категории и делится равномерно между всеми собственниками. Метод достаточно популярен, например, в Дубае. Мы пока просчитываем этот вариант. Что касается сдачи номеров в аренду, мы пользуемся специальной отельной программой, которая исключает человеческий фактор. Гость выбирает категорию номера и даты своих заезда и выезда, но он не может даже выбрать этаж. Программа работает таким образом, что выдает не просто номер в категории, а тот номер, который меньше всего сдавался и принес наименьшую доходность своему собственнику на тот момент. Таким образом, получается уравнительная система доходности.
