За много лет СМИ, рассказывающие о рынке недвижимости, успели рассмотреть все возможные ниши банковской ипотеки по сотне раз. Не осталась без внимания и так называемая ломбардная ипотека – ипотека на новую квартиру, выдаваемая под залог старой.
Шире круг
Следует разделять ипотеку, то есть целевой кредит, и нецелевой кредит под залог недвижимости. В первом случае обычно и размер предоставляемого кредита оказывается побольше, и проценты назначаются пониже. Во втором же случае заемщику не стоит рассчитывать, что банк расщедрится.
«Даем нецелевой кредит под залог недвижимости в размере 50% от ее рыночной стоимости», – поделилась на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе заместитель управляющего филиалом ВТБ в Санкт-Петербурге Оксана Кочерга. И это общепринятая практика для нецелевых кредитов данного рода, независимо от того, дает заемщику деньги банк или микрофинансовая организация (МФО).
МФО в текст попали не по ошибке. Зачастую авторы обзоров упускают такой момент, что сегодня залоговым кредитованием занимаются не только банки. Места на рынке хватает и микрофинансистам, несмотря на то что у банков в среднем проценты более щадящие.
Просто банкиры строят свой бизнес на получении процентных выплат. Продажа залоговой квартиры, если заемщик не справится с обязательствами, – только лишняя головная боль. Поэтому банкиры более строги при отборе клиентов. Отсеянным соискателям ничего не остается, как обращаться в МФО.
В свою очередь крупные МФО уже не ограничиваются нецелевым залоговым кредитованием и все чаще предлагают клиентам полноценную ипотеку. А саморегулируемая организация Союз микрофинансовых организаций «Микрофинансирование и развитие» (СРО «МиР») еще в 2014 году для своих участников подготовила методичку «Стандарты по работе с ипотечными продуктами на рынке микрофинансовых услуг».
Кто смел, тот и съел
В ипотеку сейчас можно покупать квартиры, апартаменты, нежилые помещения, машиноместа, кладовки… Но даже при нынешнем обилии возможностей ипотечный рынок не стоит на месте – с определенной периодичностью на нем появляются новые разработки.
Например, в этом году банк «ДельтаКредит» стал принимать в залог имущество, находящееся в долевой собственности, а также давать ипотеку на доли. Проштудировав новостную ленту БН, можно найти новости и о других внедряемых банками новациях. Но исторически сложилось, что банки придерживаются консервативной политики. Поэтому новшества чаще тестируются микрофинансистами.
Так, всю вторую половину минувшего и первую половину нынешнего года в ипотечной сфере наблюдался настоящий бум рефинансирования. Граждане, бравшие три-пять лет назад ипотеку по ставкам 12-14%, спешили перерегистрировать кредит на ставку 10-11%. И банки «под шумок» стали предлагать добросовестным клиентам при рефинансировании пополнить сумму долга. В свою очередь МФО не только переняли, но и модернизировали эту схему.
На Петербургском ипотечном форуме, прошедшем в рамках Жилищного конгресса, в этот раз свои кейсы представляли уже не только банкиры. Так, заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов сообщил о запуске продукта «консолидированная кредитная задолженность».
В компании подсчитали, что на 142 миллиона населения страны почти 90 миллионов обременены кредитными обязательствами. «То есть большинство семейных бюджетов несут нагрузку потребкредитов, автокредитов, кредитных карт… – рассуждает Игорь Жигунов. – Часто супруга берет кредит, чтобы погасить кредит мужа, сын берет кредитную карту, чтобы погасить долги мамы, и так далее. В итоге у нас сейчас в ряде домохозяйств платежи по кредитам составляют 60-70, а то и 80% от ежемесячного дохода».
Соответственно, его компания предлагает добросовестным должникам объединить свои долги, поменяв разрозненные ставки 16-25% на одну в 11-12%, так чтобы при этом все потребкредиты превратились в ипотеку. Но даже если заложенное жилье будет у семьи единственным, это не защитит квартиру от изъятия в случае дефолта.
Еще дальше в новациях пошла компания «Фин-Центр». По словам ее директора Сергея Долганова, они предложили специальный продукт собственникам квартир, находящихся в залоге или уже даже под арестом.
Гражданам на срок до шести месяцев предоставляется заем под 10-20% годовых, позволяющий погасить долг. Таким образом, должник получает возможность продать объект самостоятельно по более-менее разумной цене. Ведь продажа с аукциона судебных приставов практически гарантирует демпинг.
Непустые страхи
Конечно, это только верхушка айсберга. Микрофинансисты достаточно изобретательны, и в их продуктовых линейках встречаются самые неожиданные предложения по кредитованию под залог недвижимости.
Но следует оговориться. В этом сегменте встречаются и откровенные мошенники. О преступных схемах речь зашла на конференции «Безопасность сделок на рынке недвижимости» в рамках Конгресса.
Московский адвокат Елена Калиничева рассказала, что самым распространенным является заем под залог недвижимости под притворную сделку с договором купли-продажи квартиры.
Клиента привлекают рекламой кредита под залог недвижимости, но по факту его убеждают вместо договора займа и договора залога подписать договор купли-продажи квартиры, объясняя, что это обычная практика. Дескать, когда долг будет возвращен, квартиру переоформят обратно. Это обещание мошенники выполнять не собираются, независимо от того, будет возвращен долг или не будет.
Вторая обманная схема предполагает кабальный договор. «Клиента убеждают подписать договор на условиях, которые он априори не в состоянии выполнить, – рассказывает Елена Калиничева. – Целью является доведение клиента до дефолта и лишение квартиры». Для этого разрабатываются условия договора с коротким сроком возврата займа, большими процентами и штрафными санкциями. А чтобы взыскание можно было обратить на недвижимость, заключают не договор займа, а договор ипотеки…
В ответ законодатели сегодня грозятся вообще запретить микрофинансистам работать на рынке залогов недвижимого имущества. Правда, похожие угрозы звучали и пять лет назад, и три года тому.
Как бы там ни было, БН посоветовал бы гражданам, рассматривающим возможность обращения за залоговым кредитом в МФО, не забывать об обычной разумной осторожности, а кроме того, потратить время еще на один шаг: просто проверить МФО на легальность. Это, конечно, не гарантирует стопроцентную безопасность сделки, но все же существенно снизит риски.
Справка БН
Надзор за работой всех финансовых компаний осуществляет мегарегулятор – Центробанк. Если банку в нашей стране достаточно иметь лицензию на банковскую деятельность, то микрофинансовая компания, легально работающая на рынке, должна быть не только зарегистрирована (что подтверждается так называемым бланком свидетельства), но и обязательно включена в реестр МФО.
Реестр МФО – это полный перечень компаний на рынке микрозаймов, которые официально работают в нашей стране и соблюдают все правила, предписанные ЦБ. Банк России ведет этот реестр с 2011 года.
