Таких цен на новостройки больше не будет

После наступления на строительном рынке часа Х (с 1 июля заработал новый жесткий вариант 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство) девелоперы и не думают сбавлять обороты.

По данным Центра оценки и аналитики БН, темпы вывода новых объемов жилья на рынок Петербурга и Ленобласти увеличиваются. При этом стратегии застройщиков разнятся – кто-то продолжает наращивать присутствие на рынке, кто-то, наоборот, взял паузу.

Горячая пора

За период с июля по сентябрь застройщики пополнили рынок Петербурга и Ленобласти на четыре с лишним десятка объектов, включающих 27,9 тыс. квартир общей площадью 1,23 млн кв. м.

Показатели оказались на 4% выше, чем даже в ударном втором квартале, когда застройщики перед 1 июля стремились открыть продажи в максимальном количестве новых объектов.

В целом по итогам девяти месяцев 2018-го вывод на рынок новых проектов (3,36 млн кв. м и 75,7 тыс. квартир) показал плюс 15% по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. При этом число новых строек в Петербурге продолжило расти, а в пригородах – уменьшаться (см. диаграмму).

Диаграмма

Доли регионов в объеме вывода жилья за 9 месяцев 2017 и 2018 годов

Активность девелоперов стала реакцией на увеличение спроса (некоторые игроки отчитались о 40-60-процентном росте продаж по сравнению с предыдущим кварталом). Если в начале года звучали осторожные высказывания о повысившемся интересе к покупке новостроек, то сейчас эксперты уже прогнозируют рекорды продаж по итогам года. Активность граждан действительно оказалась столь высока, что чуть ли не впервые за последние годы жилья за квартал было продано больше (1,35 млн кв. м), чем за этот период застройщики вывели в продажу (1,225 млн).

Впрочем, до сокращения объемов рынку еще шагать и шагать. По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, в Петербурге и ближнем поясе Ленобласти в активной продаже по-прежнему находится свыше 5 млн кв. м жилья. С учетом запасов полученных разрешений на строительство – более 20 млн кв. м жилья в Петербурге и около 10 млн кв. м в Ленобласти – дефицит рынку новостроек в ближайшее время не грозит.

Кто обновляет рынок

В новых законодательных условиях застройщики ведут себя по-разному. Кто-то продолжает активно запускать новые проекты, кто-то стал осторожничать (см. таблицу).

К примеру, два крупнейших игрока рынка – Setl City и «Группа ЛСР» – вывели за три месяца «лишь» по 70-80 тыс. кв. м. Пока можно говорить о некоторой сдержанности лидеров: показатели вывода за девять месяцев у них не тянут и на половину прошлогодних рекордов.

Больше всех в этом году прибавила Группа ЦДС: за три квартала она запустила в работу вдвое больше строек, чем за весь прошлый год, и по выведенным объемам (не по числу квартир) даже обогнала Setl City. Существенно больше, чем в прошлом году, пополняли рынок «Эталон ЛенСпецСМУ», «КВС» и др. В десятку самых активных по итогам трех кварталов вошли компании «СПб Реновация» и Seven Suns Development, а также «Лидер Групп»: они более чем вдвое улучшили свои прошлогодние показатели по выводу. Еще часть игроков топа-10 пока сбавили обороты («Полис Групп», «Главстрой-СПб»).

Интересно, что ряд компаний («Строительный трест», «Аквилон-Инвест» и др.) после 1 июля перестали выводить новые объекты и ушли из десятки самых активных игроков, сосредоточившись на реализации текущих проектов. Отметим, что и большинство входящих в первую двадцатку застройщиков, которые ежегодно пополняют рынок в пределах 40-70 тыс. кв. м нового жилья, несильно превышают эти показатели. Менять свою «консервативную» стратегию их не заставило даже изменявшееся законодательство.

Укрупнения рынка пока не происходит. На долю первой десятки застройщиков (по объемам нового строительства) по итогам девяти месяцев пришлось 61,4%. Этот показатель за год не изменился, но доли среди десятки оказались распределены более равномерно. Для сравнения: по итогам прошлого года Setl City и «Группа ЛСР» на двоих обеспечили рынку треть новых объемов.

Дальше – дороже?

Притормозить активность застройщиков может лишь падение спроса да жесткость контролирующих органов. Чиновники опасаются появления проблемных объектов, а новый 214-ФЗ дал им повышенные полномочия в данной сфере. В частности, при затяжке ввода более чем на три месяца (что распространено на рынке) чиновники обещают, во-первых, отказывать в выдаче заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, а во-вторых, запрещать открывать продажи всем юрлицам-застройщикам, входящим в данную группу компаний. С другой стороны, надзорные органы и сами подталкивают застройщиков не держать старые запасы, угрожая в противном случае отказами в продлении разрешений.

Судя по итогам октября, сбавлять темпы вывода девелоперы пока не намерены – спрос к тому не располагает. При этом интерес граждан подогревается значительным числом стартапов: только за два осенних месяца их было 14.

На фоне такого активного поведения покупателя, напуганного будущим ценовым ростом из-за изменений законодательства и удорожанием ипотеки, застройщики все чаще рапортуют о повышении прайсов. Это, по мнению экспертов, скоро начнет отражаться на индикаторах средних цен на рынке. Главная интрига – насколько долго покупатель будет оставаться «в тонусе». Пока его сумели убедить, что бежать покупать нужно именно сейчас, ведь больше таких цен на рынке не будет.

Когда стоит покупать и продавать жилье

СКК снесут ради хоккея и жилья

Страх толкает цены вверх

Сначала сломать, потом построить

Строительный рынок снова ждет поправок

Долевку не вернут. Но застройщикам помогут

Таблица

Десятка лидеров по объемам вывода жилья на рынке Петербурга и Ленобласти за 9 месяцев 2018 года

Источник: БН

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок