Почему продажу лучше не откладывать
В прошлом десятилетии, до осени 2008 года, цены на жилье в Петербурге только росли. Квартировладельцы радостно наблюдали, как безо всяких усилий с их стороны дорожают доставшиеся в наследство хрущевки и брежневки.
Далее – относительно быстрая кризисная корректировка в 2009 году, и снова рост, до начала 2015 года (см. динамику цен в разделе «Аналитика»). Начиная с 2015 года, когда аналитики «объявили» очередной кризис, катастрофы не случилось, но рынок впал в затяжную стагнацию.
В настоящее время средняя цена квадратного метра на вторичке продолжает немного расти (в основном в рамках инфляции). Многие потенциальные продавцы живут иллюзией, что через год-другой стагнация закончится, все вернется на круги своя.
Так вот: не вернется. За последнее пятилетие ситуация изменилась до неузнаваемости. В прошлом десятилетии – тотальный дефицит жилья, рост доходов населения, на каждое объявление о продаже квартиры «секонд-хенд» поступал шквал звонков от желающих посмотреть. Недвижимость дорожала, поэтому рано или поздно находился покупатель и на квартиру, выставленную по завышенной цене.
Что изменилось? Судите сами. В начале нынешнего века жилищный фонд Санкт-Петербурга составлял около 100 млн кв. м. Начиная с 2006 года ежегодно вводится больше 2 млн кв. м, а с 2014 года – больше 3 млн. И это только в городе. Областные пригороды застраиваются сопоставимыми темпами и объемами. Таким образом, с начала нулевых городской жилфонд увеличился по меньшей мере на треть.
Сегодня основные конкуренты продавцов видавшей виды вторички – застройщики и все те, кто продает квартиры в недавних новостройках. Недавно мы подсчитали и выяснили, что почти три четверти вторичных объектов, представленных в каталогах объявлений, – это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию после 2008 года. А ведь еще несколько лет назад пропорция была обратной.
«Свежее» жилье по определению дороже старого. Вот и получается, что средние цены однушек, двушек и трешек, представленных на рынке, растут, а сами старые квартиры дешевеют – исключительно за счет замещения их в листингах новыми.
Что делать потенциальному продавцу
Привлекать активного, грамотного риэлтора и продавать сейчас, по обоснованной рыночной цене. Да, оживление возможно. Но пока вы его ждете, вы теряете: цены не растут (в лучшем случае), а вот инфляция увеличивается. За год могут набежать сотни тысяч рублей упущенной выгоды.
Чтобы выгодно и быстро продать квартиру, необходимо соблюсти три условия.
1. Правильно определить стоимость (как правило, на 10% ниже цен предложения представленных в продаже аналогичных квартир, – обычно это соответствует реальным ценам сделок). В качестве примера давайте посмотрим стоимость квартир у метро «Парк Победы» в сталинских домах.
2. Провести предпродажную подготовку – как минимум генеральную уборку.
3. Обеспечить рекламную кампанию, чтобы о вашем предложении узнало максимальное число агентов и возможных покупателей (самостоятельное размещение рекламных объявлений обойдется вам в 15-20 тыс. руб. в месяц, но лучше обратиться в риэлторскую компанию).
Как быть покупателю
На первый взгляд, спешить некуда – квартиры не дорожают. Можно копить деньги на первый взнос по ипотеке и присматриваться: а вдруг через год-другой жилье и вовсе будут отдавать за бесценок.
Увы, такие ожидания почти никогда не оправдываются.
Во-первых, как показывает практика, интересные объекты даже в кризисные периоды вымываются с рынка быстро. Остается то, что вам и даром не надо.
Во-вторых, ваши накопления съедает инфляция, а ставка 6% годовых по банковским депозитам не оправдывает риска.
В-третьих, если вы снимаете жилье, то уже сейчас тратите суммы, сопоставимые с ежемесячными платежами по ипотечному кредиту.
Поэтому, если у вас есть потребность в жилье и возможность его купить, откладывать не стоит. Но потребности и возможности – понятия растяжимые. Сегодня большинство операций на вторичном рынке жилья – это встречные покупки с привлечением ипотечных кредитов.
Ипотека существенно расширяет ваши возможности при обменных сделках. Чтобы приступить к поиску новой квартиры, вам не нужно дожидаться, когда продастся старая, а потом впопыхах подбирать встречный вариант. Например, если у вас есть деньги, достаточные для уплаты первого взноса, а банк одобрил покупку – оформляете сделку, начинаете платить по кредиту и не торопясь продаете старую квартиру, чтобы досрочно его погасить.
Первые шаги, которые должен сделать покупатель
1. Приценитесь к квартирам, соответствующим вашим мечтам и потребностям.
2. Если вы планируете встречную покупку, оцените недвижимость, которую собираетесь продать.
3. Взвесьте свои возможности получить ипотечный кредит: воспользовавшись ипотечным калькулятором, определите комфортные для вас условия. На наш взгляд, минимальный размер первого взноса 30%, комфортный – от 50%, при этом ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать арендную ставку на аналогичное жилье (если не складывается – возвращайтесь к п. 1).
Ну а дальше – действовать!
