Кто виноват в шквале исков со стороны дольщиков, чем это грозит застройщикам и самим покупателям жилья, пытались разобраться участники делового завтрака «Потребительский экстремизм в долевом строительстве – мифы или реальность?», который прошел в рамках XI конкурса «Доверие потребителя» на рынке Петербурга и Ленобласти.
Внешние обстоятельства
По данным Eдиного реестра застройщиков, если в 2016 году почти 60% жилищных строек по стране сдавались вовремя, то в первой половине 2018 года лишь 25% были завершены без нарушений сроков. Строительный рынок лихорадит из-за кризиса в экономике, а стартовавшая реформа долевки усугубила сложности.
График стройки может быть сорван из-за чего угодно – к примеру, из-за провалов в финансировании или банкротства подрядчика. По словам самих застройщиков, задержки в 50% случаев идут по вполне объективным причинам и бывают даже у известных компаний: монополисты не выполняют или меняют условия подключения к сетям, город навешивает инфраструктурные допобязательства и пр.
«Зачастую от застройщика ничего не зависит. Вот свежий пример: при проведении чемпионата мира по футболу в Петербурге было ограничено движение грузового автотранспорта. В результате почти три месяца на ряд строек вблизи стадиона и в Приморском районе нельзя было доставить бетон. Разумеется, сразу сдвинулись сроки», – рассказывает генеральный директор ГК «Пионер» Юрий Грудин.
Как правило, при некритичных задержках стройки удается разойтись с дольщиками полюбовно и шквала судебных исков избежать. «У нас был опыт переноса ввода объекта из-за изменений техусловий подключения к сетям. За год до сдачи предупредили об этом дольщиков и предложили разные варианты – от переезда в другие наши объекты до различных ценовых компенсаций. В результате около 95-98% дольщиков отнеслись с пониманием и с ними удалось договориться. Лишь единицы увидели в этой ситуации возможность заработать денег», – рассказывает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Дольщик устал бояться
Сегодня в поисковиках на название любого застройщика выскакивает реклама юристов, предлагающих судебные услуги по выбиванию неустойки с данной строительной компании. Этих посредников девелоперы зачастую и считают главными виновниками своих проблем. Потребителя искушают возможностью «забесплатно» и даже без необходимости хождения по судам «отбить» свои затраты на покупку квартиры. По словам сопредседателя оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олега Островского, риски для граждан резко возрастают – можно выиграть дело, но в итоге создать серьезные финансовые проблемы для своего застройщика и не дождаться завершения строительства дома.
Каким образом бороться с такого рода «бизнесом», застройщики не понимают. Эксперты говорят, что и не получится. «Нет такого правового термина “потребительский экстремизм” – используются вполне законные способы защиты потребителя. Что касается вопроса, кто виноват, то уж точно не дольщик. Все дело в перегибах законодательства, которое сейчас в основном работает против застройщика», – объясняет адвокат Центрального филиала ННО «Ленинградская областная коллегия адвокатов» Алексей Люкшин. К примеру, в законе «О защите прав потребителя» есть норма о неустойке в размере 3% в день, которая используется в спорах об устранении недостатков при приемке квартиры. «Такая норма уместна при починке обуви, но не в долевом строительстве», – говорит эксперт и предлагает профсообществу менять законодательство.
«Откуда этот вал исковых требований и почему дольщик идет на поводу у непорядочных юристов? Просто потребитель перестал бояться. Рынок на 95% состоит из добросовестных застройщиков, и гарантия получить квартиру, пусть и с задержками, высока как никогда», – уверен генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
По его словам, в профсообществе будут думать о том, как законодательно защитить застройщика от «экстремистов». Правда, есть сложность в том, как отделить «хороших» потребителей от тех, кто намерен нанести максимальный ущерб строительной компании.
Все против застройщика
Судебная практика, вплоть до уровня Верховного Суда РФ, тоже не на стороне застройщика. На слуху целый ряд судебных решений о взыскании неустойки, штрафов и пеней, в сумме равных стоимости целой квартиры. «Возможно, эффект накопится и Верховный Суд наконец решит, что, размахивая направо и налево этими санкциями, как дубиной, можно загубить строительный бизнес», – говорит Алексей Люкшин.
По словам Юрия Грудина, раньше суды по искам дольщиков принимали взвешенные решения, но с момента старта федеральной кампании по запрету долевки тренд изменился – пошла установка максимально наказывать застройщика за нарушение сроков. «Ни к чему хорошему это не приведет. Достаточно удовлетворить 10-20% от числа поданных исков по объекту с незначительными задержками до трех месяцев, чтобы экономика данного проекта стала отрицательной», – предупреждает Юрий Грудин.
По его словам, число рисков для застройщиков, намеренных продолжать бизнес на меняющемся рынке, резко выросло. К примеру, при новом порядке достаточно на три месяца задержать ввод, и контролирующие органы откажут в выдаче заключения о соответствии и возможности открывать продажи всем юрлицам, входящим в группу компаний. Таким образом чиновники намерены избавлять рынок от появления новых недобросовестных игроков. Еще один радикальный способ, который вряд ли поспособствует достройке проблемных объектов, – запрет на регистрацию ДДУ в комплексах с просрочкой свыше полугода. По словам начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета по строительству Светланы Пчелкиной, у таких застройщиков для возобновления финансирования осталось только два способа – либо привлекать на достройку объекта деньги юрлиц, либо заключить допсоглашения о переносе сроков со всеми своими дольщиками. Из 31 застройщика найти общий язык с покупателями жилья пока сумел только один.
Надо чаще встречаться
Как сообщает консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко, все обращения дольщиков сегодня связаны лишь с двумя моментами: проблемы при приемке квартиры и задержки строительства. «К нам обращаются вполне адекватные дольщики, и большинство из них обижаются на то, что застройщик не ведет с ними нормального диалога. Все они готовы решать вопросы в досудебном порядке, но только если им будут идти навстречу», – рассказывает она. К примеру, большинство застройщиков отказываются фиксировать какие-то гарантийные обязательства в акте приемки-передачи квартиры. А ведь зачастую это оптимальный способ избежать того, чтобы недовольный дольщик много месяцев требовал устранения недоделок и в итоге отправился в суд с иском о просрочке.
«Нужно своевременно общаться с клиентом и на всех этапах, – согласен директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин. – Сейчас появилось множество фирм, предлагающих гражданам услуги по приемке квартиры, – новый вызов меняющейся конкурентной среды. Значит, нужно тесно общаться с клиентом во время приемки, подробно объяснять ему, что означают те или иные недоделки, тем более что многие из них таковыми и не являются».
Как бороться с потребительским экстремизмом – эксперты так и не выяснили. По мнению генерального директора ЗАО «Мегалит» Александра Бреги, есть лишь возможность уменьшить риски его проявления – к примеру, максимально разводить дату ввода дома в эксплуатацию и дату передачи квартиры дольщику. Дом можно сдать и пораньше, а в случае задержки запас времени не позволит алчным посредникам наживаться на застройщике.
