Во что застройщики превратили Черную речку

Приморский район в последние годы остается самым популярным у застройщиков и покупателей жилья: он в лидерах и по объемам строительства, и по количеству продаваемого жилья – в здешних новостройках реализуется каждая шестая квартира в городе. Но это касается западных окраин: многоквартирных высоток уже возведено и строится столь много, что конец Комендантского проспекта и окрестности улицы Оптиков сопоставимы с классическими муравейниками.

Теперь девелоперы пришли на восток – в округе Черная речка стартовали сразу несколько крупных проектов редевелопмента, в перспективе рассчитанные на возведение почти полумиллиона квадратов недвижимости. Но масс-маркета здесь не будет. Как изменится ценовая ситуация в этом фешенебельном районе?

Сталинская провинция

Муниципальный округ Черная речка хотя и относится к Приморскому району, но резко выделяется на его фоне. Эта локация всегда ценилась у покупателей вторичного рынка. Главным образом из-за повышенного уровня комфорта жилой среды, который совсем не характерен для мегаполиса: невысокая плотность застройки, много зелени, просторные дворы, при этом развитая инфраструктура.

Один из плюсов Черной речки – богатое внутриквартальное озеленение и значительное число больших зеленых зон в шаговой доступности. По соседству находятся парки Елагина и Крестовского островов, чуть дальше – Парк 300-летия Петербурга и Новоорловский лесопарк, на севере округа – Удельный и парк Лесотехнической академии.

Жилищный фонд округа вполне качественный, хотя и разношерстный. Его основа – сталинки и добротные хрущевки, при этом встречаются постройки всех стилей и эпох, от дореволюционных доходных домов до редких вкраплений современных зданий. Но в большинстве своем здешняя застройка по высоте и плотности соразмерна человеку, высотки – редкость.

Так, кварталы Новой деревни, между Приморским проспектом и Школьной улицей, практически полностью застроены двух-трехэтажными сталинками, чаще именуемыми «немецкими» коттеджами (их строили военнопленные в первую послевоенную пятилетку). Лет двадцать назад они пользовались бешеным спросом у состоятельных петербуржцев, которым первичный рынок почти ничего не мог предложить. Коммунальное царство здесь почти полностью было ликвидировано, а коттеджи после реконструкций и ремонтов превратились либо в отдельные особняки, либо в уютные домики на четыре – восемь квартир. Нередко здешние квартиры имеют бонус – отдельный вход, огороженный прилегающий участок, закрытую парковку.

Качественным жильем застроены и другие кварталы округа. Классические пятиэтажные сталинки стоят на набережной Черной речки, вдоль улицы Савушкина, на Приморском проспекте… На другой стороне, в кварталах вдоль Ланского шоссе, Торжковской, улицы Матроса Железняка, помимо сталинок, есть не самые плохие по своим потребительским характеристикам панельные и кирпичные хрущевки.

Заход с набережных

Застройка в советский период велась здесь достаточно плотно, поэтому отыскать свободный участок под новый дом всегда было очень сложно. Проекты в радиусе полутора-двух километров от станции метро «Черная речка» появлялись редко: одна-две в год, как правило, на месте аварийных домов, бывших автобаз и пр. Зачастую застройка, к неудовольствию местных жителей, носила уплотнительный характер. Тем не менее большинство проектов застройщики старались вписать в мало- и среднеэтажные ландшафты – дома выходили не выше десяти этажей, на 30-50 квартир, и с соответствующим статусом – бизнес-класс и выше (ЖК «Новелла», три дома Rich’Art Club, «Дом-Мегалит на Дибуновской» и др.)

Были попытки и комплексных заходов. Спустя несколько лет после запуска петербургской программы сноса хрущевок в нее хотели включить сразу шесть кварталов округа Черная речка. Но идея не прошла – парламентарии вполне разумно посчитали, что попытки пустить под ковш добротные хрущевки в этом месте вызовут бурную волну протестов.

А вот большие проекты редевелопмента в промзонах, которых довольно много на территории округа (вкрапления вдоль набережных Черной речки, вокруг Белоостровской улицы и т. д.), шли вяло. Активное освоение промки началось лишь лет пять назад и, разумеется, с самых вкусных локаций – поближе к набережным Большой Невки. Первопроходцем стал МФК Riverside от компании Setl City, который был построен на 6,8 га территории бывшего ленинградского Северного завода, между Черной речкой и Ушаковской набережной. В этом году масштабный проект почти на полторы тысячи квартир завершен. За счет хороших видовых характеристик (в составе комплекса – 20 этажные корпуса) часть квартир позиционируется в самом высоком классе.

После этого привлекательность локации для застройщиков возросла, и в этом году по соседству с Riverside стартовали сразу несколько крупных проектов. На другой стороне Черной речки, возле Красногвардейского переулка, «Группа ЛСР» в начале осени вывела в продажу первые квартиры в ЖК бизнес-класса Riviere Noire. В трех 10-11-этажных корпусах, которые будут строить на месте бывшего заводского стадиона, разместятся около 600 квартир. Фишкой проекта станут неплохие виды на воду.

Вблизи набережной Черной речки, между Красногвардейским, Вазаским переулками и Белоостровской улицей, Группа ЦДС начала застраивать свыше 12 га территории бывшего абразивного завода «Ильич». Это самый масштабный стартап в округе – жилой квартал «Черная речка» будет общей площадью почти на четверть миллиона квадратов и в перспективе рассчитан на 4,5 тыс. квартир.

Неподалеку, на Студенческой улице, компания «ЮИТ» строит ЖК Tarmo. Здесь предусмотрено строительство пяти одиннадцатиэтажных домов комфорт-класса в общей сложности 827 квартир. Привлекательная особенность проекта – плотное окружение зеленых зон: Ланской, Пионерский сады, парк Лесотехнической академии.

Какие мысли о Новоселье посещают новоселов

Что надо знать о Кудрово, прежде чем переезжать

Выбираем, где жить, чтобы легче дышать и меньше платить

Союз земли и воды или Кому на намыве жить хорошо

Север против юга: где в Петербурге жить лучше

Конкурентом ему будет еще один крупный проект, который недавно начала реализовывать ГК «РосСтройИнвест» между Пионерским садом, Земледельческой и Студенческой улицами. На территории бывшего автопарка и складов будет построен ЖК Terra. В его составе три 12-13-этажных корпуса на 100 тыс. кв. м недвижимости – почти 600 квартир.

В целом конкуренция девелоперов на Черной речке обещает только усиливаться – в их портфелях еще есть проекты, пока не представленные широкой публике. В частности, «Первая мебельная фабрика» (которая выступала застройщиком клубных домов Rich’Art Club) планирует комплекс на пересечении набережных Выборгской и Черной речки, а Группа «Эталон» в свое время приобрела участок на Белоостровской улице.

Цены на «секонд-хенд»

Цены вторичного рынка жилья на Черной речке всегда были выше среднего. Остаются они такими и сейчас, даже несмотря на резкое снижение покупательского интереса к «бабушкиным» квартирам.

Интересно сравнить цены на вторичке и на рынке новостроек. Все новые проекты на Черной речке заявлены в сегментах высокого комфорта или бизнес-класса и соответственно предполагают качественные квартиры и высокий уровень комфорта жилой среды – дворы без машин, системы видеонаблюдения, дизайн мест общего пользования и пр. Но все дома пока находятся на начальной стадии строительства. Поэтому покупателя привлекают относительно низким ценником, который сопоставим с рынком готовых квартир, а зачастую и значительно уступает ему.

Еще один немаловажный фактор ценовой сдержанности – застройщики практически разом вывели в продажу свыше 3 тыс. квартир в свежем, незаигранном месте, поэтому конкуренция вынуждает пока что несильно задирать прайсы.

Зона комфортной жизни

Черная речка по-прежнему воспринимается фешенебельной территорией. У нее уникальное местоположение – соседство с историческим центром и одновременно близость к загородному Курортному району. Относительно неплохо развита социальная инфраструктура, не так перегружены детсады и школы, как в новых кварталах Приморского района. Новостройки не должны ухудшить ситуацию– в составе проектов запланированы школа и несколько садиков.

Эта часть города уже давно и основательно насыщена магазинами шаговой доступности, объектами сферы услуг. Правда, крупных ТРК и гипермаркетов здесь так и не появилось. Но их более чем достаточно в соседних кварталах – на Приморском проспекте, улице Савушкина, вокруг станций метро «Старая Деревня» и «Пионерская».

Можно ожидать, что проекты редевелопмента подстегнут и процессы дальнейшего обустройства территории. Один из девелоперов обещает перекинуть через Черную речку новый автомобильный мост в створе Сердобольской улицы и уже благоустроил 600-метровый участок набережной со стороны Строгановского парка. А муниципалы выступают с идеей прочистить русло Черной речки и создать вдоль набережных на месте промзон благоустроенный пешеходный променад, который протянется от Ланского моста до Богатырского проспекта.

Одна из самых застарелых проблем округа – заторы на дорогах – почти разрешилась после того, как главной транспортной артерией Приморского района стал ЗСД. По крайней мере, ощутимо снизилась нагрузка на транзитные трассы – Приморский проспект, улицы Савушкина, Торжковскую, Ланское шоссе и пр., а станция метро «Черная речка» уже редко заперта пробками со всех сторон.

Правда, сами автомагистрали никуда не делись и по-прежнему загрязняют кварталы Черной речки автомобильными выхлопами и шумом. Это, наверное, один из немногих жирных минусов локации.

Справка

Границы муниципального округа Черная речка проходят по реке Большая Невка, Липовой аллее, затем – по полосе отвода Сестрорецкого и Выборгского направлений железной дороги, по Сердобольской, Студенческой и Кантемировской улицам до Большой Невки. Округ находится в Приморском районе. Здесь на площади 23,3 га проживает почти 60 тысяч человек

Таблица 1

Средние цены на рынке новостроек в районе станции метро «Черная речка»

Источник: БН

Таблица 2

Средние цены на вторичном рынке в районе станции метро «Черная речка»

Источник: БН

Текст: Александр Круглов    Фото: Алексей Александронок