Для начала вспомним, как менялись способы приобретения жилья в новостройках в новейшей истории России. В начале 90-х уцелевшие после перестройки строительные тресты придумали способ выживания: они стали напрямую от покупателей привлекать деньги и на них строить дома. А что? Беспроцентный кредит, по сути.
Схемы использовались самые разные: жилищно-строительный кооператив (ЖСК), предварительный договор купли-продажи и, наконец, самый популярный вариант – договор долевого участия (ДДУ). Но законы, регулирующие продажу нового жилья, в то время еще не были разработаны, и за деятельностью застройщиков почти никто не следил, так что в результате появились обманутые дольщики. К тому же некоторые ушлые бизнесмены от строительства умудрялись продать не построенные еще квартиры двум, трем, а подчас семи разным людям! Такие махинации получили название двойных продаж.
В 2004 году государство дозрело до регулирования, приняло соответствующий закон, и именно ДДУ и стал основной формой взаимоотношений между дольщиком и застройщиком. Схема ЖСК тоже оставалась вполне легитимной – до 2017 года, когда ее все-таки отменили. Теперь на горизонте уже и отмена долевого строительства: это случится после 1 июля 2019 года.
Не халявщик, а партнер
Итак, как работает система с ДДУ?
Во-первых, следует понимать, что когда вы заключаете договор долевого участия, то становитесь соинвестором строительства, то есть дольщиком. Вы не покупаете у застройщика квартиру (ее и в наличии-то еще нет), а всего лишь соглашаетесь финансировать строительство за право требования будущей жилплощади.
Когда дом сдают в эксплуатацию, право требования вступает в силу, и застройщик обязан передать вам квартиру в соответствии с договором. Какую именно и в какой срок – указано в тексте договора. Если не передаст, то ему придется заплатить покупателю штраф.
Во-вторых, все ДДУ регистрируются в Росреестре. Именно регистрация позволяет избежать двойных продаж.
В-третьих, заплатить можно несколькими способами. Уплата всей суммы сразу позволяет рассчитывать на приличную скидку – до 20% от стоимости квартиры. Можно воспользоваться рассрочкой от застройщика, но тогда скидки не видать. Обычно при рассрочке требуется первоначальный взнос не менее 20% от стоимости квартиры, а остальное нужно погасить, как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию; иногда на выплаты дается еще год-полтора после сдачи.
Подписав акт приема-передачи квартиры, вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре, после чего станете полноправным собственником жилья.
Последний год долевки
Описанной выше системе приходит конец. Государство решило, что строить за счет дольщиков – это несовременно, рискованно и плодит социальное недовольство. А зачем чиновникам лишние проблемы! Их и так хватает.
Решено было перенести бремя финансирования стройки на самих девелоперов и банки – привлечение банковских средств называется проектным финансированием. Заплатить вперед дольщику все равно придется, но эти деньги положат на эскроу-счета, и пару лет они будут как бы ничьими. И покупателю без веской причины их не вернут, и застройщик получит право их забрать только после ввода дома в эксплуатацию.
В данный момент действует закон переходного периода. С 1 сентября деньги дольщиков идут на специальные счета в уполномоченных банках (таких организаций 55 на всю страну), и именно банкиры контролируют процесс расходования этих средств.
Банковское сопровождение нужно для того, чтобы не допустить ухода денег «налево». За застройщиками теперь присматривают в оба – тратить как попало не получится. И если вместо покупки бетона и кирпичей девелопер соберется на деньги дольщиков прикупить себе акций «Газпрома» или оплатить какой-то не связанный со стройкой счет, то банк попросту заблокирует перевод денег. Застройщикам также запрещено снятие средств с таких счетов наличными, кроме как на оплату труда. В общем, дисциплина и еще раз дисциплина!
Кроме того, уже сегодня застройщиков обязали раскрывать всю информацию о своих совладельцах – тех, у кого более 5% акций. Чтобы будущие дольщики знали, с кого персонально спрашивать в случае чего. Теперь, если стройка будет заморожена, а квартиры вовремя не передадут, в суде можно требовать неустойку не только с самого застройщика, но и с физлиц – владельцев компании.
Светлое будущее
Законодательство в области долевого строительства изменилось столь круто, что даже лучшие юристы и самые компетентные чиновники с трудом комментируют нововведения. Все это напоминает гадание – если не на кофейной гуще, то на картах. Туз – ФЗ-214, карты помладше – постановления, приказы, письма. С каждой новой картой, оказывающейся на столе, расклад меняется.
Сегодня можно с уверенностью сказать только то, что с 1 июля 2019 года на смену долевому строительству придет проектное финансирование от банков. Очевидно, рассрочки от застройщиков не исчезнут совсем, но ими редко кто будет пользоваться: невыгодно при новых раскладах. Скорее всего, вырастут цены. А самих компаний-девелоперов станет меньше. Выживут только сильнейшие.
Все остальное не так очевидно. Даже как будет называться договор между застройщиком и покупателем – неизвестно. Если долевому строительству конец, то и ДДУ – тоже?
