Развитие ситуации обсудили участники круглого стола «Что будет с ценами на первичном рынке: аппетиты застройщиков и диетические рецепты», который прошел в рамках Гражданского Жилищного Форума.
Регионы в загоне
Три последних года в настроениях потенциального покупателя главным было ожидание снижения цен на жилье. Цены на рынке недвижимости стагнировали, а в регионах, где разрыв между ценовыми аппетитами застройщиков и возможностями покупателя оказался особенно велик, шли вниз. Девелоперам в ответ на падение доходов населения пришлось откликаться скидками и разнообразием акций. Но процесс сдерживания цен, по словам экспертов, уже привел к тому, что на многих региональных рынках доходность бизнеса у застройщиков упала до критических отметок.
«Ситуация становится тревожной, как только мы отрываемся от рынков новостроек Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и ряда других регионов. В подавляющем большинстве административных центров РФ строительный бизнес становится нерентабельным, и ни о каких прибылях, и тем более сверхприбылях, речи давно не идет», – отмечает президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.
По его словам, разница между продажной стоимостью жилья и себестоимостью строительства в целом ряде субъектов РФ съежилась до 7-10 тыс. руб. за кв. м, а где-то «ножницы» готовы сомкнуться.
Все эксперты согласны, что реформа отрасли и переход на банковское финансирование приведут к реальному росту цен – на 15-20%. Но произойдет это не ранее чем через пару лет, когда количество предложения начнет сокращаться, а рынок укрупнится. По оценке руководителя департамента субагентских продаж компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Василия Богачева, отказ в банковском сопровождении проектов получат около 30% участников строительного рынка.
Столицы ожили
Столичные рынки жилья по сравнению с большинством региональных сейчас чувствуют себя относительно неплохо: эксперты говорят о возросшем с 1 июля спросе. До этого высокой активностью отличились сами девелоперы, набрав максимальное количество разрешений для работы по старым правилам – без жестких требований нового ФЗ-214 и оформления эскроу-счетов. Запасы оказались столь колоссальны, что были даже опасения обрушения цен.
«В начале года на рынке новостроек московского региона звучали прогнозы, что при имеющейся экспозиции в 5 млн кв. м жилья поступит в продажу еще порядка 12-15 млн по выданным разрешениям. Но массового вывода, как и падения цен, к нашей радости, не произошло», – говорит генеральный директор, управляющий партнер «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева. Сейчас, по ее словам, в московском регионе (Москва, Новая Москва, Подмосковье) совокупно выставлено на продажу около 6,5 млн кв. м жилья (свыше 100 тыс. лотов). Средние цены с начала года демонстрируют положительную динамику, растет и число сделок. По мнению эксперта, главным драйвером спроса стали покупательские страхи перед ценовым ростом в связи с новым 214-ФЗ и внедрением банковской системы в строительном секторе.
«Московские застройщики в повышении покупательской активности увидели возможность чуть поднять цены, так как спрос превышает плановые объемы продаж», – в свою очередь отмечает Василий Богачев.
В Северной столице также идут ценовые подвижки, а продажи в этом году и вовсе стремятся к рекордам. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в городе и ближайшем поясе Ленобласти к концу года будет реализовано не менее 4,6 млн кв. м жилья – больше застройщикам удалось продать только в ажиотажном 2014 году. По словам руководителя КЦ Ольги Трошевой, повышенная покупательская активность (из-за ожидания законодательных изменений, валютных колебаний и пр.) уже вызвала вымывание самого дешевого предложения.
«На фоне активизации спроса цены в удачных проектах росли прямо на старте – были случаи, когда застройщики поднимали цены чуть ли не в день открытия продаж, сразу набирая необходимый объем покупателей», – отмечает Ольга Трошева. По ее словам, за девять месяцев текущего года средний ценник в городском масс-маркете вырос на 5%, в пригородах – на 8%. В прошлом году средняя ценовая динамика была практически незаметной. По некоторым оценкам, многие питерские застройщики на волне спроса в сентябре повысили прайсы в строящихся объектах в пределах 3–12%.
Снижать не будем
Что дальше – точно никто не знает. Эксперты говорят, что активность на рынке может оказаться непродолжительной – к примеру, такой же всплеск отмечался на фоне отмены госипотеки. Пока есть признаки, что повышенный интерес к покупке жилья сохранится как минимум до конца года: начавшийся процесс повышения ипотечных ставок и наметившийся рост цен могут простимулировать граждан к быстрому принятию решений.
«Есть все предпосылки к росту цен, но, с другой стороны, есть и огромный сдерживающий фактор в виде громадного количества разрешений, выданных в Петербурге, – это свыше 20 млн кв. м жилья, при том что рынок в год поглощает около 4 млн кв. м», – говорит руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Неопределенности добавляет и стремление властей ужесточить контроль над всеми проектами, даже теми, которые не попали под новые требования 214-ФЗ.
«Что будет с ценами дальше? Скажу только одно: мы их точно снижать не будем», – говорит заместитель директора по продажам компании «Главстрой-СПб» Ольга Кузнецова. По ее словам, в Петербурге спрос в значительной мере обеспечен региональным покупателем – уже до 35% общего числа сделок обеспечивают приезжие из регионов от Псковской области до Красноярского края.
«Диетических» рецептов для девелоперов на круглом столе так и не прозвучало: эксперты отметили лишь, что и застройщики, и покупатели рынка давно ведут ЗОЖ.
При этом заманивать клиента одними только низкими ценами точно уже не получится. «Политика продавать дешево и много привела к тому, что в Подмосковье появилось большое количество недостроенных объектов, на завершение которых банально не хватает денег. Застройщик думал, что на старте продаст дешево, а на финише нагонит по средним ценам. Но существующий рост этого не позволил», – отмечает Виктория Григорьева.
Все эксперты сходятся на том, что резко возросшая конкуренция заставит застройщиков больше заботиться о качестве. И привлекать покупателя не ценами, а ценностью своего продукта. В этом смысле на рынке сейчас переломный момент.
