Для начала стоит разобраться, действительно ли на продажу выставлено неликвидное жилье. Объективная оценка поможет не только устранить вовремя недочеты, но и выставить адекватную цену.
Итак, обращаем внимание на явные признаки неликвида.
- Квартира в аварийном доме или в старом фонде доставит немало хлопот при продаже. Тем более, если из окон открывается вид на стену соседнего здания. К тому же такие квартиры порой не имеют ванной комнаты.
- Негативно отразится на сделке и неудачное расположение дома, например, рядом с промзоной или кладбищем, в районе со слабо развитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью.
- Несоответствие метража средним меркам для определенного уровня жилья – еще одна неразрешимая проблема. В частности, в эконом-классе не пользуются спросом однушки площадью 55-60 кв. м и двухкомнатные квартиры по 85-90 кв. м. Неликвидными также считаются квартиры от 190 до 250 кв. м и многокомнатные квартиры в старых панельных домах.
В перечисленных случаях повлиять на ситуацию владелец квартиры не в состоянии. Выход один – привлекать покупателей скидкой.
Если ни один из указанных пунктов к объекту сделки не относится, есть шанс представить неликвидное жилье в выгодном свете.
Совет первый. Привести квартиру в порядок
Нельзя недооценивать силу чистоты. Даже после обычной генеральной уборки помещение выглядит обновленным. Избавляемся и от хлама. Без старых ковров, диванов и шкафов пространство визуально увеличится.
«Если речь идет о низких потребительских характеристиках, то нужно приложить усилия для их улучшения – выбросить ненужные вещи, которые захламляют пространство, вымыть окна, возможно даже, облагородить места общего пользования, – советует заместитель генерального директора АН “Итака” Валерий Лазугин. – В некоторых случаях не обойтись без легкого косметического ремонта. В квартирах, выходящих на крупные шумные автомагистрали, стоит потратиться на установку качественных стеклопакетов и кондиционера».
Кстати, дорогой ремонт в неликвидном жилье эксперты делать не советуют. Затраты все равно не окупятся.
Совет второй. Корректируем характеристики
Некоторые положительные изменения в квартире владелец может провести без особых финансовых затрат. Стеклопакеты с высокими звукоизоляционными свойствами способны защитить от уличного шума. А легкие штрихи в дизайне добавят света. Достаточно подобрать обои светлых оттенков и купить несколько светильников. Можно также облагородить неприглядный вид из окон, если развесить снаружи корзины с цветами, а на улице разбить палисадник.
Совет третий. Обратная перепланировка
Серьезными расходами грозит владельцу квартиры незаконная перепланировка. Рисковать покупатели не любят, поэтому лучше по возможности вернуть стены на свои места либо согласовать изменения в соответствующих инстанциях.
«В случае с незаконной перепланировкой продажная цена квартиры должна быть снижена на сумму, необходимую для приведения объекта в первоначальный вид, плюс дисконт за хлопоты», – добавляет Валерий Лазугин.
Совет четвертый. Юридическая прозрачность
Превращают жилье в неликвид также путаница с документами и темная история квартиры. Все сомнительные вопросы, связанные с наследованием, рентой, несовершеннолетними собственниками, желательно решить до того, как объект будет выставлен на продажу. С юридической стороны должна быть максимальная прозрачность с надежными доказательствами. Если у покупателя появятся сомнения в чистоте сделки, не поможет даже хороший дисконт.
Совет пятый. Найти своего покупателя
Квартиры на первом и последнем этажах теперь не приговор. Недостатки становятся достоинствами, если взглянуть на них под другим углом. На первых этажах, к примеру, останавливают свой выбор люди с ограниченными возможностями и пенсионеры. Такая недвижимость заинтересует и предпринимателей, которые ищут помещения под коммерческие объекты (хотя на них особенно надеяться не стоит, так как перевести квартиру в фонд нежилых помещений – сейчас в Петербурге практически неразрешимая задача).
Последние этажи, особенно в новых домах, и вовсе перестали быть проблемой. От крыши их отделяет еще один – технический – этаж. А вид сверху, как дополнительное преимущество, привлечет городских романтиков и художников.
«Основные ошибки и у продавцов, и у риэлторов – неправильное позиционирование объекта, – отметила заместитель директора компании “Адвекс – Приморское агентство” Людмила Ермолаева. – Сначала надо представить себе, как выглядит тот, кому нужна эта квартира. То есть реально понять возможный спрос, а не фантазировать. Если риэлтор сможет донести продавцу логику, то и продавец на просмотрах будет вести себя соответственно, и реклама пойдет в нужном ракурсе с нужными акцентами».
Совет шестой. Реклама как двигатель
Реклама в продажах по силе воздействия на покупателя стоит едва ли не на первом месте. Объявления в каталогах недвижимости, социальных сетях, газетах, даже листовки идут в ход. Все эти способы хороши, но без грамотного риэлтора реализовать проблемный объект будет непросто.
Совет седьмой. Устанавливаем цену
Самый ответственный шаг – определение стоимости квартиры. Лучше придерживаться золотой середины. Жилье долгое время может оставаться неликвидным как при завышенной, так и заниженной цене.
«Есть ошибочная точка зрения, что чем дешевле объект, тем быстрее он будет реализован, – это не так, – делится опытом с БН.ру Людмила Ермолаева. – Объект должен быть дешевле себе подобных, но не сильно. Более того, на действующем рынке рекламная стоимость не очень волнует потенциального покупателя. Если квартира нравится, то он вносит свое предложение, на которое кто-то соглашается, а кто-то – нет».
Чтобы не прогадать и установить правильную цену на жилье, эксперты рекомендуют воспользоваться услугами профессионалов. Оценщик определит стоимость недвижимости приблизительно за 5-6 тыс. руб. Поможет и риэлтор, у которого есть явное преимущество – практика продаж и статистика проведенных сделок.
Наконец, последний совет: не стоит отчаиваться. С рынка уходят квартиры, простоявшие в списке неликвидных около пяти лет. Поэтому все, что нужно продавцу, – грамотный подход и немного удачи.
