В октябре в «Юбилейном» прошла знаковая для рынка недвижимости Петербурга выставка-семинар «Жилищный проект». В ее рамках БН провел ставшие традиционными встречи экспертов отрасли с жителями города – Открытые консультации, в ходе которых специалисты отвечали на волнующие горожан вопросы. Кстати, проходили консультации при постоянном аншлаге.
Неявное преимущество
Несколько сессий было посвящено вторичному рынку, о котором подробно рассказали опытные практики – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский и вице-президент Палаты, генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая.
Контакт с аудиторией и уровень ее подготовки имеет значение, поэтому в самом начале слушателям был задан вопрос, что, в их понимании, вообще называется вторичкой. Одни отвечали, что это те квартиры, на которые оформлено право собственности, другие – что это квартиры, в которых уже кто-то жил, третьи – что это просто старое жилье, а четвертые – все вышеперечисленное.
По словам Дмитрия Щегельского, с точки зрения профессионала, объект вторичного рынка – это тот, который был оформлен в собственность и поступил в экономический оборот. «Даже если квартира только вчера построена, а сегодня – оформлена в собственность, она уже является предметом вторичного рынка. Первичный рынок – это рынок формирования, рынок стройки, к нему же можно отнести те квартиры, которые не были приватизированы», – рассказывает он.
В профессиональной среде все же существует градация по возрасту, так как относительно недавно сформировалось понятие новой вторички – под ней подразумевают дома, построенные в последнее десятилетие.
Некоторые эксперты рассказывают, что благодаря усилиям маркетологов спрос со вторичного рынка несколько сместился в сторону первички. Среди покупателей, преимущественно молодого поколения, даже бытует мнение, что квартиры вторичного рынка, в которых уже кто-то жил, непривлекательны. По их ощущениям, это все равно что надевать ношеные ботинки.
Но недвижимость – это покупка для долгой эксплуатации. Например, те же дома 137-й, 611-й, 121-й гатчинской серии, которые содержались в адекватном состоянии, являются полноценным жильем с нормальными коммуникациями и спокойно могут конкурировать с новостройками, говорят эксперты.
По словам Наили Берестовой, сейчас много нового строительства, и новостройки кажутся людям более интересными, чем, допустим, хрущевки. «Старые панельные дома все еще пользуются спросом, но с каждым годом он снижается. На самом деле у вторичного рынка много плюсов. Развитая инфраструктура, много школ, детских садов, магазинов. Вторичка – это то жилье, в котором сразу можно жить, не надо ждать и бояться, что его не достроят. Это жилье, которое можно сдать в аренду, так как старые районы пользуются спросом», – перечисляет она.
Стоит добавить, что сейчас старые дома стали приводить в порядок, менять коммуникации.
Дмитрий Щегельский подчеркивает: многие желают и покупают квартиры в Центральном районе, людям нравятся потолки высотой 4-4,5 м. «Конечно, там есть дома в плохом состоянии, но многие из них прошли полный капитальный ремонт в советский период. Некоторые жалуются на то, что в центре невозможно припарковаться. А что, в проектах КОТ за кольцевой много парковочных мест?» – приводит сравнение эксперт.
Он добавляет, что жить в удобном зеленом районе, поближе к центру, в пяти минутах ходьбы от метро хочется всем. «Мне не встречались люди, которые говорили бы: “Елки-палки, я так хочу жить на 30-м этаже 35-этажного дома в проекте комплексного освоения территории за КАД, из-за очередей к лифту полчаса спускаться вниз, по пробкам полтора часа выезжать из микрорайона”. Люди выбирают качество жизни. Если денег не хватает, то качество жизни снижается», – констатирует Дмитрий Щегельский.
Оба эксперта подробно отвечали на многочисленные вопросы.
За какие деньги можно приобрести хорошую студию на вторичном рынке?
Дмитрий Щегельский: Например, в районе Горелово можно приобрести за 2,5 млн руб. За 3,2 млн можно купить однокомнатную квартиру в хрущевке или «корабле», в доме 504-й серии в Красносельском районе, на проспекте Ветеранов. За 4,0-4,2 млн руб. – достойную двухкомнатную квартиру также в «корабле». Трешки стоят от пяти миллионов.
Есть много типов домов: кирпичные, кирпично-монолитные, панельные, блочные. Каковы их плюсы и минусы?
Дмитрий Щегельский: Кирпичные дома считаются экологичным жильем, так как кирпич дышит, впускает тепло, но не выпускает его. Говорят, что монолитно-кирпичные дома не усаживаются. Мы знаем, что железобетон впитывает влагу, долго ее держит, хорошо передает звуки. Многие люди жалуются на то, что в домах, построенных по монолитной технологии, очень высокая слышимость по сравнению с теми же панельными хрущевками. Но это, конечно, зависит и от отделочных технологий. Например, некоторые укладывают ламинат прямо на бетонную стяжку, не делая лаги.
Могу сказать, что нет идеального жилья. Даже то, которое выдается за элитное, строится по тем же самым технологиям, что и обычные дома. Там тот же самый каркас, та же самая металлическая арматура, тот же самый бетон. Цена увеличивается за счет места, лейбла.
Какие плюсы и минусы имеются у панельных домов?
Дмитрий Щегельский: Плюсы в цене – квартира в панельном доме дешевле, чем в кирпичном. Бытует мнение, что у панельных домов протекают швы, но это все зависит от эксплуатации, оперативного ремонта. Как мы знаем, в России несколько десятков лет ни за какими домами не следили, и за это время они стали, мягко говоря, не очень приятными. Но касается это не всех. Люди, жившие в кооперативных домах, эксплуатировали их сообща, – сейчас такие кооперативные хрущевки практически в идеальном состоянии, там заменены все коммуникации. В муниципальных домах ситуация иная, потому что за ними должен был следить город, чем он не занимался. Обратите внимание: если дом ЖСК, допустим, 83-го года постройки, значит, скорее всего, он эксплуатировался лучше, чем такой же дом, но муниципальный.
Важно ли узаконить перепланировку и что для этого нужно сделать?
Наиля Берестовая: Да, важно, так как в противном случае могут возникнуть проблемы с продажей – например, банк не одобрит потенциальному покупателю ипотеку. Если не затрагивать несущие стены и мокрые места, то перепланировки согласовать очень просто, путем получения акта межведомственной комиссии, что занимает в среднем три месяца. Можно сделать это самостоятельно, а можно и нанять специализированную компанию. Вам потребуются план переоборудования, согласования со всеми ведомствами. В итоге будет нарисовано помещение с проведенными перепланировками, и этот технический паспорт будет сдан для регистрации в Росреестр. Как правило, общая площадь при перепланировке не меняется – меняется лишь в том случае, если сносятся стены.
Я сталкивался с предложением студий в старом фонде, которые были переделаны из коммунальных квартир. Законно ли там обустройство душевых и так далее?
Дмитрий Щегельский: Вы не получите разрешение на перенос раковины в другую комнату, если под этой комнатой находится жилое помещение. Если квартира на первом этаже, то такое разрешение, скорее всего, дадут. Но в целом, когда в продаже появляются такие псевдообъекты, вам следует понимать, что они являются маркетинговым ходом, продвигающим продажу долей в коммуналке. Я посоветовал бы воздержаться от приобретения комнаты, в которой оборудована душевая кабина.
Что делать, если соседи по коммуналке (владельцы других комнат) находятся неизвестно где и собрать их отказы на преимущественную покупку моей жилплощади не представляется возможным?
Дмитрий Щегельский: На сайте Росреестра появилась форма публичного оповещения сособственников, но там речь идет о крупных квартирах. Можно действовать через нотариуса, который присылает уведомления совладельцам по месту нахождения объекта заказным письмом. Если нотариусу приходит оповещение о том, что почтальон приходил несколько раз, но совладелец отсутствовал на объекте, то после этого готовится договор купли-продажи и подается в органы государственной регистрации. В 90% случаев такие сделки регистрируются. Ситуация решаема, но занимает долгий период.
Мне предлагают купить квартиру по доверенности. На что надо обратить внимание?
Наиля Берестовая: Каждая доверенность может быть проверена вами на сайте реестра недвижимости. Там будет информация о том, кому и каким нотариусом документ выдан. Когда происходит купля-продажа, доверенность проверяется либо агентом, либо нотариусом. Также существуют определенные условия: во-первых, у доверенности есть срок действия, во-вторых, сторонами не должен быть превышен указанный в бумагах перечень полномочий. Стоит учитывать, что если человек, давший доверенность, умер, то этот документ прекращает свое действие.
Больше нет свидетельства собственности. Как быть?
Наиля Берестовая: Пугаться не надо: специалисты рынка недвижимости, нотариусы заказывают выписки в электронном виде. Приходят сведения из Росреестра, подтверждающие, что у объекта нет никаких обременений. Но это также доступно и для физических лиц. Каждый человек, придя с паспортом в МФЦ, может заказать выписку о правообладателе на любую квартиру. Можно то же самое сделать через сайт.
