Казалось бы, ответ очевиден: выкупать свое жилье в течение двадцати лет в рассрочку выгоднее, чем ежемесячно отдавать деньги за аренду «чужому дяде». Ведь в первом случае по истечении названного срока вы останетесь с квартирой, во втором – ни с чем. Но все не так однозначно.
Мы разобрались, кому выгоднее аренда, кому ипотека и сколько лет нужно жить в съемной квартире, чтобы накопить на свою.
Для примера мы подобрали три востребованные у разных категорий покупателей квартиры*.
* Актуальные на день публикации цены и арендные ставки посмотрели на BN.ru. Для расчетов платежей по ипотечным кредитам воспользовались кредитным онлайн-калькулятором (исходные данные: срок кредитования – 20 лет, ставка кредитования – 9,5% годовых).
Квартира № 1
Квартира-студия 27 кв. м в Пушкинском районе (Шушары). Такое жилье чаще всего выбирают в качестве стартового молодые люди и семьи без детей. Уплатить первый взнос помогают родители.
Цена при единовременной оплате – 2,65 млн руб.
Актуальная арендная ставка – 15,6 тыс. руб. в мес. (за 20 лет – 3,74 млн руб.).
Ежемесячный платеж при покупке в ипотеку с первым взносом 30% – 17,3 тыс. руб. в мес. (всего, включая первый взнос, 4,95 млн руб.).
Квартира № 2
Однокомнатная квартира 33,4 кв. м в брежневке у станции метро «Международная». Такие квартиры в пешеходной доступности от метро всегда считались выгодным приобретением.
Рыночная цена – 3,6 млн руб.
Актуальная арендная ставка – 20 тыс. руб. в мес. (за 20 лет – 4,8 млн руб.).
Ежемесячный платеж при покупке в ипотеку с первым взносом 30% – 23,5 тыс. руб. в мес. (за 20 лет – 6,72 млн руб.).
Квартира № 3
Семейная трехкомнатная квартира 77 кв. м с просторной кухней в монолитно-кирпичном доме в Приморском районе с качественным ремонтом в кондиции «въезжай и живи».
Рыночная цена – 8,7 млн руб.
Актуальная арендная ставка – 39 тыс. руб. в мес. (за 20 лет – 13,63 млн руб.).
Ежемесячный платеж при покупке в ипотеку с первым взносом 30% – 56,8 тыс. руб. в мес. (всего – 16,24 млн руб.).
Выводы
Итак, если будем снимать жилье, полную стоимость квартиры студии мы отдадим «чужому дяде» за 14 лет, однушки – за 15, трешки – за 18,5 года. При этом обставлять квартиру, платить налоги и делать ремонт – заботы не наши, а хозяев. Но не забывайте, что по истечении и 20 и 30 лет вам придется по-прежнему исправно вносить арендную плату, если так и не решитесь обзавестись собственной жилплощадью.
Взяв кредит, мы почти в два раза переплатим по сравнению с сегодняшней ценой на квартиру. Но ежемесячные отчисления оказываются вполне сопоставимыми с арендными ставками, и в конце концов настанет тот момент, когда выплаты закончатся и можно будет только радоваться собственному приобретению.
Плюсы аренды
Например, вышел с утра за хлебом не в настроении – решил сменить обстановку, собрал чемоданы и коробки. К вечеру переехал в другую квартиру, ближе к месту работы или учебы.
Аренда также разумный выход, если жилье нужно не на всю оставшуюся жизнь, а на ограниченный срок. Например, на год, или два – при работе по срочному контракту в другом регионе. А пока работаете, копите на свою квартиру.
Конкуренция арендодателей делает свое дело. Времена, когда на убитую однушку с продавленным диваном выстраивалась очередь желающих, давно прошли. Сегодня предметом договора аренды, как правило, является жилье, готовое для проживания: с мебелью, бытовой техникой и ремонтом за счет арендодателя, нередко – с посудой и постельным бельем. А вот обставлять и ремонтировать купленное в ипотеку жилье придется за свои деньги.
И наконец, если арендная ставка оказалась непомерно высока, вы можете поторговаться с хозяином или переехать в жилище попроще.
Когда выгодна ипотека
Насколько ипотека подходит для покупки «стартового» жилья? На наш взгляд, только при совпадении двух условий:
– у вас есть накопления, достаточные для уплаты первого взноса (необходимый минимум – 30%, комфортный – 50% и больше);
– у вас есть возможность частичного досрочного погашения кредита в первые три-четыре года кредитования, когда основной ежемесячный платеж более чем на две трети состоит из процентов, а тело кредита при каждой выплате уменьшается незначительно.
Альтернатива: снимать, копить, присматриваться
Напоследок еще одна занимательная задача. Предположим, предмет вашего интереса – наш объект № 2 – однокомнатная квартира в брежневке у метро «Международная» (напомним: цена продажи – 3,6 млн руб., ежемесячная арендная ставка – 20 тыс. руб., ежемесячный платеж по кредиту с 20-летней рассрочкой – 23,5 тыс. руб.).
В наличии имеются накопления, достаточные на первый взнос (1 млн руб.). Но вместо того, чтобы вложить их в ипотечную квартиру, мы кладем их на банковский депозит под 6,5% годовых с капитализацией и возможностью ежемесячного пополнения.
Мы предположили, что, снимая жилье, будем располагать бóльшим количеством свободных денег, чем в случае с ипотекой, и сможем позволить себе ежемесячно «закидывать» на накопительный счет 12 тыс. руб.*
*Откуда такая сумма? Во-первых, 3,5 тыс. руб. в месяц – это разница между арендной ставкой и платежом по ипотечному кредиту. Во-вторых, еще столько же составляют коммунальные платежи – их платит хозяин квартиры. В-третьих, мы снимаем квартиру с обстановкой и бытовой техникой (нам не нужно ее покупать), и нет необходимости тратиться на ремонт – это также обязанность хозяина.
Теперь вводим наши данные в онлайн-калькулятор доходности банковских депозитов и получаем, что за девять лет на нашем счете соберется сумма в 3,6 млн руб. А теперь внимание: проживая в съемной квартире и аккуратно откладывая относительно небольшие суммы, мы сможем приобрести аналогичное жилье через восемь-десять лет.
Тем не менее решение этой задачи показывает: жить в арендованной квартире и копить деньги на свою – можно и выгодно. Да, банкротство банка и потеря сбережений – это риск, который нельзя сбрасывать со счетов. Но ведь не обязательно копить все десять лет. Можно, к примеру, два или три года, после чего использовать накопления для покупки в ипотеку. Правда, следить за конъюнктурой рынка, а также выстраивать стратегию и тактику каждый должен самостоятельно. Общих для всех рецептов нет, а вариантов – великое множество.
