Ситуацию на рынке после вступления новых правил в долевом строительстве эксперты обсудили на круглом столе «Законодательные изменения в жилищном строительстве», который провел Союз строительных объединений и организаций СПб и ЛО (ССОО).
Контрольный зажим
С 1 июля рынок зажил по новым правилам: новеллы 214-ФЗ начали применяться на практике. В основном произошло ужесточение (иногда даже не обусловленное буквой закона) контроля за застройщиками.
Так, в Санкт-Петербурге в конце лета застройщикам отказывали в выдаче заключений о соответствии проектных деклараций новому закону (ЗОС), если разрешение на строительство было получено до 1 июля. Чиновники посчитали, что и на «старые» проекты должен распространяться принцип «один объект – один застройщик». В итоге, после серьезных юридических дискуссий и даже разъяснений с федерального «верха», чиновникам пришлось пересмотреть свою позицию. По словам заместителя председателя комитета по строительству Евгения Барановского, выдача ЗОС сейчас возобновлена в штатном режиме – после 1 июля застройщики Петербурга в общей сложности получили около 200 заключений, дающих право привлекать деньги дольщиков.
Кстати, теперь в выдаче ЗОС могут отказать, если задержки при передаче квартир на любых объектах застройщика превышают три месяца. Это еще одно требование закона.
Еще с одной нормой ФЗ-214, также коснувшейся всех старых проектов, проблем не возникло: требование по открытию спецсчетов в уполномоченных банках абсолютное большинство игроков выполнило в течение сентября.
Самая громкая на сегодня новелла – запрет на регистрацию новых договоров в новостройках, где просрочка ДДУ составила более полугода. Напомним, что в начале октября власти двух регионов синхронно ввели запрет на продажу квартир в 30 петербургских и 39 областных ЖК.
«Закон не оставил нам никаких возможностей для диалога с застройщиком – мы обязаны это сделать», – объясняет Евгений Барановский. Большинство объектов черных списков – это известные долгострои, и чиновники осознают, что запрет на привлечение средств может поставить крест на их достройке.
По словам Евгения Барановского, комитет по строительству уже готовит законодательную инициативу, суть которой – дифференцировать подход к проблемным объектам. Если объект «живой» и у него есть перспективы достройки, то застройщику могут разрешить привлекать деньги новых дольщиков. Полномочия по принятию решений должны отойти коллегиальным органам власти на уровне регионов. Чиновники надеются, что соответствующие поправки будут приняты, так как Минстрой отнесся к этой идее с пониманием.
Банки по-прежнему молчат
Что касается собственно перехода застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование, то здесь подвижек, по словам участников рынка, по-прежнему никаких. Процедура эскроу сейчас добровольная, но уже стоит поторопиться: с 1 июля 2019 года она станет для всех новых проектов обязательной.
Пока же застройщики в абсолютном большинстве не спешат вставать на новые рельсы – банки их не проложили. «Мы с несколькими застройщиками в регионах пытались нащупать пути проектного финансирования и прошлись по уполномоченным банкам. В большинстве они оказались не готовыми: ждут разъяснений от ЦБ РФ, не знают, какие документы получать от застройщика и, самое главное, каким образом осуществлять финансово-технический контроль», – отмечает председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей (РСС) Виолетта Басина.
По ее словам, одна из компаний все же получила добро на банковское финансирование на следующих условиях: под 13% годовых – если на эскроу-счетах будут деньги и под 38% – когда эскроу-счета пустые. Застройщик отказался.
Вице-президент ССК «Союзпетрострой» Александр Фурман предлагает для начала отработать механизм эскроу-счетов на долгостроях. «Банки шарахаются от застройщиков, особенно когда речь идет о малом и среднем бизнесе. Но пускай они наконец помогут стройкомплексу: нужно опробовать эскроу на проблемных объектах, где остаются нераспроданными квартиры. Эта схема напрашивается сама собой: деньги граждан поступают в банк, новые дольщики не будут обмануты, а банк выдает кредит на достройку объекта», – предлагает он. Осталось лишь каким-то образом заинтересовать в этом механизме банки.
В ожидании поправок
Ожидания застройщиков сейчас связаны с очередными поправками в 214-ФЗ, которые месяц назад анонсировал новый «строительный» вице-премьер РФ Виталий Мутко. Как известно, он поручил Минстрою к октябрю проработать возможность смягчения ряда жестких норм.
В частности, послабления могут коснуться работы с эскроу-счетами: банкам разрешат раскрывать их поэтапно и перечислять деньги застройщикам в зависимости от объема выполненных работ. Также обещано смягчить некоторые квалификационные требования к девелоперам. А при нарушениях долевого законодательства, вместо того чтобы немедленно прекращать регистрацию ДДУ, застройщикам могут дать время на устранение ошибок.
Кроме того, обещано еще раз рассмотреть вопрос целесообразности повышения размера отчислений застройщиков в компенсационный фонд, которые Минстрой ранее предполагал поднять с 1,2 до 3%, а затем до 6% от стоимости каждого ДДУ.
В свою очередь инициативы будут готовить и профсообщества. Исполнительный директор ССОО Олег Бритов, который возглавил комитет РСС по взаимодействию застройщиков и органов госвласти, уже призвал строителей присылать свои идеи. Правда, конкретных предложений пока нет, понятно лишь их общее направление – взаимодействие банков и застройщиков. По словам Олега Бритова, опыт показал, что Петербург – единственный регион, чьи предложения учитываются в Москве. Если бы не консолидированная позиция питерских строителей по 214-ФЗ, то последняя версия закона могла быть куда жестче.
