Даже в экономически благоприятные времена эксперты советовали гражданам не привлекать ипотечный кредит для покупки квартиры в инвестиционных целях. Переплата по кредиту по сравнению с рыночной стоимостью жилья съест любую выгоду.
Да и граждане сами, прикинув доходы-расходы, отказывались от такой сомнительной идеи. Соответственно, сегодня на продажу выставляются квартиры с еще не выплаченной ипотекой, приобретавшиеся не в инвестиционных целях.
Две веские причины
Главное, что нужно усвоить для начала, – данная квартира «не свободна». Она – с обременением, вследствие чего одной из сторон сделки становится кредитор, пресекающий любое решение, где он может потерять ожидаемую прибыль. Что, в свою очередь, сокращает пространство для маневров.
Итак, основных причин, подталкивающих владельцев к продаже ипотечных квартир, – две. В первом случае у семьи изменились жизненные обстоятельства, например, родился ребенок или переехали из деревни родители, – площадей квартиры, пусть и с еще не погашенной ипотекой, стало катастрофически не хватать. Эксперты «Петербургской недвижимости» подсчитали, что в общей сложности 44% покупателей квартир сначала продают прежнее жилье. И, естественно, часть продаваемых объектов – квартиры с ипотекой.
Во втором случае ипотечный заемщик оказывается в затруднительном финансовом положении.
«При покупке квартиры с помощью банковских денег не каждый покупатель задумывается о том, какой окажется переплата, – поясняет глава компании “Эксперт-Финанс” Сергей Подоляк. – И в ряде случаев заемщик может перестать справляться с ежемесячными платежами и распрощаться с квартирой».
Сколько можно тянуть?
«Продайте квартиру самостоятельно, не допускайте судебного разбирательства», – подсказывает Сергей Подоляк. При этом лицу, собравшемуся продавать квартиру с обременением, нужно заранее смириться с тем фактом, что придется терять в цене. Скорее всего, дисконт составит 15% от рыночной стоимости. Ведь на такую квартиру клюнет только покупатель, охотящийся именно за дисконтом. И при торге этот покупатель будет безжалостен.
Но все равно заблаговременная продажа – лучший выход.
Со своей стороны, специалисты выдающих ипотеку банков отмечают, что многие должники неправильно используют временной отрезок, когда финансовые проблемы только-только начались.
«Иногда кредиторы сталкиваются с тем, что заемщик сообщает в банк о возникших финансовых затруднениях лишь тогда, когда выходит на просрочку», – поясняет и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. Такое поведение нерационально – должник все равно падает в финансовую пропасть.
В то же время искушенный покупатель постарается проверить, какие долги уже зафиксированы у продавца (например, по базам должников). Ведь, согласно российскому законодательству о банкротстве физлиц, если гражданин становится банкротом, его недавние денежные операции можно опротестовать. В частности, может быть признана недействительной та же продажа квартиры. И покупателю такая головная боль совершенно ни к чему.
Соответственно, банк в итоге заберет квартиру по суду. А продавать ее будет за столько, за сколько получится, особо не торгуясь. Таким образом, должник потеряет гораздо больше, чем если бы продавал квартиру самостоятельно. Напомним, при ипотеке за долги изымается даже единственное жилье.
Неизбежные потери
Кстати, перед выдачей ипотечного кредита приобретаемую квартиру в обязательном порядке осматривает оценщик. И банкиры ограничили круг допускаемых к процедуре оценщиков так, что при ипотеке на вторичку в документы в лучшем случае будет записана цена объекта в 70% от рыночной. Обычно же – 50%. То есть будущие потери заемщика в случае форс-мажора предопределяются уже на стадии оформления договора.
На первичке же неприятный момент состоит в том, что продавец ипотечной квартиры вынужден конкурировать своим предложением с массой похожих. Ведь многие частные инвесторы «сбрасывают» квартиры в новостройках перед самой сдачей дома. При этом в ряде городских локаций затоваривание объектами «по переуступке» уже фиксируется.
Несколько лет назад, на растущем рынке недвижимости, появлялись игроки, занимавшиеся скупкой квартир граждан, попавших в затруднительное положение. Публично они заявляли, что готовы выкупать квартиры со скидкой 10-15% от рыночной цены, в реальности в лучшем случае давали 70%. Но сейчас таких скупщиков и след простыл.
Поэтому при похожем предложении все обещания с той стороны нужно делить на десять и всячески перепроверять. Есть риск столкнуться с мошенниками.
Отдельный вопрос – нужно ли привлекать к продаже риэлтора. Наверное, такой шаг разумен в случае серьезного дефицита времени. Но тоже следует учитывать, что риэлтор запросит комиссионные. Кроме того, полезно знать, что сегодня на этом рынке услуг наблюдается переизбыток непрофессионалов с самыми фантастическими удостоверениями и визитками.
Три путевых листа
В конечном счете, когда некуда деться, продавца ипотечной квартиры ожидает выбор из трех схем. Как поясняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая, первым вариантом можно считать следующее решение.
Если находится покупатель, готовый единовременно погасить ипотечный долг продавца, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. «Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи после того, как обременение с квартиры будет снято, – рассказывает эксперт. – В договоре указывается и срок снятия обременения».
Набежавшую сумму долга продавец относит в банк, и далее реализуются все условия предварительного договора.
Наконец, регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. А остаток денег продавец забирает, например, из ячейки, представив выписку из ЕГРН о переходе права и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.
Во втором варианте покупатель гасит ипотеку сам. «Такая схема также опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение, – уточняет Мария Литинецкая. – Однако на практике, даже если это происходит, суд практически со стопроцентной гарантией встанет на сторону покупателя».
Но, добавляет эксперт, частенько у покупателя сходу не набирается достаточной суммы, чтобы погасить ипотечный долг. И тогда у сторон остается третий вариант. Но он возможен только в случае, если покупатель «понравится» кредитору.
Тогда покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита.
