Цены на рынке вторичного жилья с начала года в среднем прибавили 20%. Чего ожидать от вторички к концу года, отложить ли покупку и продажу квартир на потом и как выгадать при выборе старого фонда, рассказывают наши эксперты.
Пятые Открытые консультации для петербуржцев в формате экспертных ответов на вопросы жителей Петербурга о рынке недвижимости состоялись в конце сентября. Кстати, в следующий раз напрямую с читателями мы и наши гости – профессионалы рынка – будем общаться в СК «Юбилейный» 13-14 октября в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
В одной из трех сессий экспертом выступил Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости и генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа».
По его словам, вторичные объекты – это вовсе необязательно древнее жилье царских или сталинских времен постройки, хотя и такие дома входят в это понятие. На самом деле это любой объект недвижимости, на который оформлено право собственности. Фактически дом, который был сдан вчера, но в котором квартиры уже находятся в собственности (к примеру, самого застройщика), является объектом вторичного рынка.
В последние несколько лет сформировались новые понятия, которые слегка потеснили старые. Например, если раньше старым фондом назывались дома, построенные до 1917 года, то теперь им считается все, что было возведено до начала XXI века. Появилось понятие «новая вторичка» – это дома массовой застройки, которые были сданы в последние десять лет.
При этом стоимость объекта недвижимости по-прежнему в первую очередь определяет локация. Но делая окончательный выбор, клиент склонен все же к современному дому, а не к старому фонду.
«Покупатели считают, что он лучше, якобы напичкан новыми технологиями, коммуникации еще не успели износиться, а фасад – красивее, в то время как здания 137-й серии выглядит менее привлекательно. Но в новом доме квартира стоит дороже, хотя зачастую дома 80-х годов постройки ничем по своим качественным характеристикам не уступают новым. На мой взгляд, немного нелогично, что в современном доме студия стоит столько же, сколько полноценная однушка в соседнем, построенном 30 лет назад. Хотя она еще и на десять квадратных метров больше. По моему мнению, это работа маркетологов, так как сейчас какие-то принципиально новые технологии в строительстве не используются», – констатирует Дмитрий Щегельский.
Как всегда, наши читатели активно задавали вопросы спикеру.
Может быть, один из этих домов расположен ближе к перекрестку и там уровень шума выше, или рядом какая-нибудь свалка. Или, к примеру, рядом с тем домом, где цены ниже, скоро будет начато строительство, следовательно, несколько лет будет шумно и, возможно, ухудшится инсоляция. Также это может быть связано с какими-то инфраструктурными работами – был эпизод, когда в доме на Дунайском проспекте появились квартиры по очень привлекательным ценам, и те, кто купил их, теперь вынуждены жить с построенным в десяти метрах от их окон въездом на КАД.
Безусловно, есть. Это сильно ощущают аборигены, которые живут в городе с рождения. У них знаний о городе намного больше, чем у людей, которые только переехали в Петербург. Если локация хорошая, то местные прикипают к ней душой и не хотят оттуда съезжать. Такими «невыездными» являются жители Московского района, Пушкина, Васильевского острова. Но внутри каждой локации есть места благоприятные и не очень. В Московском районе квартиры вокруг Парка Победы всегда пользуются большим спросом, а вот с Кубинской улицы люди пытаются уехать, и там для Московского района цены достаточно низкие. Конечно, локация имеет ключевое значение, иначе все жили бы в поселке Коммунар, где цена однокомнатной квартиры 1,8 млн руб.
По моим оценкам, 4,5 млн руб. – это средняя цена однокомнатной квартиры в домах 137-й, 121-й, 611-й, 504-й серий, а также небольшой квартиры в новостройках. Если мы говорим о двухкомнатных квартирах, то стоимость составляет 4,5-6,0 млн руб.
У меня нормальное отношение, как у петербуржца. Как и в новых домах, так и в старом фонде есть жилье абсолютно разное по качеству. Все мы знаем, что Лиговский проспект был большой рабочей локацией. И огромные кварталы доходных домов царской постройки, на мой взгляд, можно было бы снести. Это ненормально, когда на доме висят 25 маяков со всех сторон, там одна трещина, там – вторая, а люди в нем еще живут и дом не признают аварийным. Ненормально, когда сосед у себя прибивает полку в ванной, а у вас в ванной полка падает, я лично был этому свидетелем, – это тот старый фонд, с которым нужно прощаться.
В первую очередь надо смотреть, хорошая ли локация. Понимаете, все зависит от человека. У меня был знакомый, который прожил всю жизнь на улице Декабристов и был согласен жить только в центре. Так вот, он купил себе квартиру на площади Труда размером 130 кв. м и потолками высотой 5,5 м за 13 млн руб., сразу влюбившись в нее, как только туда зашел. А есть квартиры на Пряжке, в которые не хочется ехать, так как там на кухне пол проваливается. Все зависит от состояния и желания покупателя. Даже если дом в центре, но кособокий, то не стоит обращать на него внимания. А если он приличного качества, то почему бы и не купить, если вам нравится место. Многие говорят, вот, мол, деревянные балки гнилые. А в Париже что? Застройка начала XIX века – там железобетонные балки были, что ли? Но почему-то люди, которые приобретают квартиры за огромные деньги на Елисейских полях, над этим не задумываются.
Есть категория домов старого фонда, которые вы всегда продадите. Вы заранее должны понимать, что выбираете. Мода меняется, еще пять лет назад квартиры в домах 137-й серии пользовались большой популярностью, а сегодня они несколько отошли на второй план из-за больших объемов нового строительства. На стоимость объектов, построенных при советской власти, влияют объемы современной застройки рядом. Когда-то проспект Маршала Жукова был последней улицей в Красносельском районе, однако теперь территорию облагородили, там появилось много новых домов, и, следовательно, цены и спрос на квартиры в домах-«кораблях», в домах 137-й серии снизились.
Да, такое бывает, особенно с теми, кто приобретал квартиры на пике, допустим, в 2008 году. Люди знают, сколько вложили, они приросли душой, и им тяжело расстаться с мыслью, что квартира не подорожала за десять лет. Сегодня стоимость однушки в хрущевке составляет 3,6-3,7 млн руб., столько же, сколько летом 2008 года, а ведь тогда один доллар равнялся 25 рублям. С начала года цена сделки по объектам на вторичном рынке увеличилась на 15-20%, покупатель согласился с ценой продавца. Есть объекты, на которые покупатель соглашается не глядя. Есть объекты слегка зависшие, так как они были переоценены продавцами. Но ситуация для людей, которые хотят закрыть сделку со встречной покупкой, например, продать однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную, не слишком благоприятная, так как цены растут в одинаковой прогрессии, следовательно, дельта доплаты тоже увеличивается.
Продавать и покупать жилье надо тогда, когда для этого пришло время. Примерно 80% сделок на рынке – это встречные покупки. Люди совершают сделки не потому, что хотят нажиться на своей недвижимости, а потому, что пришла необходимость съехаться или разъехаться. Что касается цен, то ситуация 90-х годов – когда рынок только формировался, у людей было много денег, они хотели улучшить свои жилищные условия и стоимость квартир росла гигантскими скачками, – уже не повторится. В 90-е годы стройки не было в тех объемах, которые есть сейчас. Рынок недвижимости сейчас нельзя рассматривать как элемент спекуляции. За год невозможно сделать 20-30%. Можно угадать, но спрогнозировать – нет.
