Закон требует через три месяца после сдачи новостройки передать дом в управление выбранной по конкурсу УК. В абсолютном большинстве случаев «власть в доме» впоследствии надолго переходит к структурам, аффилированным с застройщиком.
Зачем девелоперы создают свои УК и всегда ли совпадают интересы «карманных» управляющих и собственников жилья, обсудили эксперты в ходе делового завтрака «Жизнь жилого комплекса после завершения строительства – кто в ответе», который прошел в рамках XI конкурса «Доверие потребителя» на рынке Петербурга и Ленобласти.
Эволюция управляющих
Аффилированные с застройщиком управляющие компании начали появляться на рынке лет 15-20 назад. Поначалу это было характерно лишь для новостроек премиум-класса – обслуживание домов с богатой отделкой и непростой инженерной начинкой девелопер не хотел доверять жилкомсервисам «с улицы». С бурным развитием масс-маркета появилась другая крайность – «карманные» УК были призваны по-тихому устранять дефекты строительства, которые жильцы обнаруживали в процессе заселения дома. Как правило, такой временщик уходил из эксплуатации дома через пять лет – по завершении гарантийных обязательств застройщика.
Сейчас в обслуживании новостроек, по словам экспертов, появился еще один тренд – некоторые застройщики занялись развитием непрофильного бизнеса и охотно берут в управление объекты даже от «чужих» девелоперов.
При этом бывает, что и сами новостройки сбегают от плохого обслуживания. «Управляющая компания от одного застройщика за четыре года привела дом по соседству с нами в столь плачевное состояние, что жильцы стали умолять взять на обслуживание. Этим летом они создали ТСЖ, а мы подписали с ними договор. И сейчас есть масса случаев, когда УК создаются лишь для того, чтобы закрывать гарантийные моменты или, к примеру, не ремонтировать подтапливаемый паркинг», – рассказывает генеральный директор УК «БФА-сервис» Ольга Мартыновская.
Стремление получать дополнительный доход от бизнеса по обслуживанию домов стимулирует застройщика снижать издержки: многие УК начинают заниматься своим делом, когда дом еще на бумаге. «Без нашей визы не обходится даже техзадание на проектирование. Системы разводки отопления, водоснабжения, энергоснабжения и прочее – лишь после наших согласований такая документация отправляется в работу. Мы в качестве дополнительного технадзора присутствуем на стройплощадке, а при сдаче объекта выступаем самыми строгими приемщиками для генподрядчика– знаем, как все должно быть на самом деле», – рассказывает генеральный директор ООО «Управление комфортом» Игорь Сенькевич (Группа RBI). По его словам, в управлении у компании 40% домов – от «чужих» девелоперов.
По разным оценкам, сегодня на петербургском рынке примерно половина застройщиков создали УК для обслуживания своих объектов, причем вне зависимости от их класса. Среди этих компаний – RBI, «Главстрой – Санкт-Петербург», «Эталон ЛенСпецСМУ», «Полис Групп», «КВС», «ЮИТ». По словам зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, победителями конкурса «Доверие потребителя» становятся компании, которые не только строят качественное жилье, но и научились им управлять и выстраивать эффективную коммуникацию с жильцами.
Еще один стимул – качественный сервис становится фактором, влияющим на дальнейшие продажи застройщика. Исследования показали, что из мнения жильцов об УК и качестве ее работы на 30% складывается имидж самого девелопера. Именно такое число покупателей готовы совершить вторую покупку или рекомендовать своим знакомым приобретать жилье у застройщика, который будет сам и отвечать за управление домом.
Кому управлять
Ряд экспертов, впрочем, уверены, что УК от застройщика эффективна лишь первые пару лет после сдачи объекта: ей легче наладить взаимоотношения с монополистами, разобраться со сложным технологическим оборудованием и пр. «Управляющая компания от застройщика имеет доступ к любой документации с момента проектирования, и любые технические проблемы она решает быстро и мирным путем. В то время как УК со стороны вынуждена довольствоваться документами, которые застройщик должен предоставить по законодательству», – отмечает представитель УК «Единый город» Зухра Ефимова.
Но, по ее мнению, как раз независимые УК более последовательны в отстаивании интересов жильцов при спорах с застройщиком в течение гарантийного срока. А за счет увеличения числа обслуживаемых домов могут устанавливать приемлемый уровень платежей для жильцов.
Чаще всего именно УК от застройщика обвиняют в высоких расценках на содержание дома. По словам консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Анны Горбенко, завышенные тарифы и нарекания к качеству услуг – самые распространенные жалобы новоселов. По ее словам, лишь там, где УК удается выстроить нормальный диалог с жильцами, спорные вопросы удается решить в досудебном порядке.
Сами управляющие объясняют цены просто. В условиях жесткой конкуренции на рынке даже в новостройках масс-маркета стали появляться опции, раннее характерные для жилья более высокого класса.
«Современный дом напичкан современным инженерным оборудованием и системами. Кроме того, покупатель приобретает определенный уровень комфорта – огражденную территорию со шлагбаумом, систему видеонаблюдения и т. д. В государственный тариф содержание таких объектов не входит. И за эти услуги надо платить, иначе обслуживание дома скатится на уровень обычного жилкомсервиса», – уверена генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (Группа «Эталон») Алла Винник.
Зачастую именно психология жильцов определяет уровень комфорта жилой среды. «Мы занимались обслуживанием домов застройщика, у которого город в большом количестве приобретает жилье под социальные нужды. Получив квартиру от государства бесплатно, многие граждане начинают думать, что им и далее все обязаны по жизни. Они ни за что не хотят платить, но при этом есть желание жить как на Крестовском», – сетует Зухра Ефимова.
Когда все изменится
Самая справедливая с точки зрения интересов граждан форма управления домом, по мнению независимого эксперта Александра Иванова, это ТСЖ. Но широкого распространения схема не получает. «На практике не хватает профессиональных руководителей и квалифицированного персонала. Мешает и конфликт интересов – нередко состав правления и председатель меняются по четыре раза в году», – отмечает он.
Проблемой дефицита кадров в сфере ЖКХ город уже озаботился. По словам руководителя программы «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура» СПбГАСУ Екатерины Трушковской, пять лет назад университет начал готовить специалистов в сфере управления недвижимостью – учиться нужно шесть лет. Правда, речь идет исключительно о бюджетных местах. Все попытки набрать студентов на коммерческое обучение провалились – ЖКХ по-прежнему не воспринимается как престижная сфера, где можно зарабатывать.
По словам экспертов, в целом управление и обслуживание многоквартирных домов с точки зрения отношения к клиенту отстает от остальных отраслей на 10-15 лет. И лишь сейчас ситуация начинает постепенно меняться. В том числе это происходит благодаря интернету. В нем все как на ладони: по комментариям в сообществах дольщиков и жильцов сразу виден и плохой застройщик, и плохой управляющий.
Кроме того, через мобильные приложения и соцсети удобно строить коммуникацию с жильцами. По словам вице-президента, руководителя дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ» Александра Арсеньева, порядка 40% клиентов компании общаются с УК через мобильные приложения, а 70% передают показания счетчиков в режиме онлайн.
