Примерно 80% сделок с недвижимостью происходят с использованием ипотечных кредитов, это самый эффективный и – для большинства – единственный инструмент покупки жилья. БН выяснял, какие нюансы необходимо знать, прежде чем влезать в это весьма дорогостоящее мероприятие.
В конце сентября БН провел очередные Открытые консультации для петербуржцев, пригласив экспертов рынка недвижимости, которые отвечали на волнующие наших читателей вопросы. Встреча стала пятой по счету и прошла в лофте COM.NATA на набережной Обводного канала. Следующие консультации состоятся 13 и 14 октября в рамках профильной выставки «Жилищный проект», которая пройдет в СК «Юбилейный» (станция метро «Спортивная»). Если предыдущие встречи были посвящены вопросам строящегося, вторичного, загородного жилья, то в этот раз эксперты затронули тему ипотечного кредитования – основного двигателя рынка недвижимости.
Обманчивые проценты
Генеральный директор агентства недвижимости «Компания Легенда» Лариса Зыкова рассказала, что ипотека – это наиболее доступный способ приобрести жилье, когда нет достаточного объема денег для приобретения квартиры, но есть регулярный доход на протяжении многих лет, а еще лучше – десятилетий.
Иногда для улучшения жилищных условий используются другие виды кредитования, например, потребительское. В последнем случае квартира не является предметом залога, потребкредит вообще ничем не обеспечивается. Но и стоимость их обслуживания в разы выше ипотеки.
Одной из определяющих составляющих ипотечного кредита является ставка, которая еще совсем недавно в среднем по рынку доходила до 13-14% годовых (а в некоторых банках в конце 2014 года даже до 30% годовых), а затем постепенно опустилась до нынешнего уровня в 9-10%.
По словам Ларисы Зыковой, в рекламе тех или иных жилых комплексов зачастую фигурируют очень низкие ставки: есть даже 5% годовых, однако в реальности они несколько иные. Обычно застройщик компенсирует застройщику часть недополученных процентов, только длится это недолго – максимум год-два, а затем ставка превращается во вполне среднерыночную.
«Есть реальные ставки под 6% годовых, но это льготное кредитование людям, которые после 1 января 2018 года родили второго (третьего и т. д.) ребенка. Такая ставка дается при рождении второго ребенка на три года, а третьего ребенка на пять лет», – говорит Лариса Зыкова. При этом программа действует только для первичного рынка.
Она отмечает, что средняя же ставка на рынке составляет примерно 9,5%. При этом банки могут снизить ставку на один процент, если вы страхуете жизнь и квартиру.
Эксперту было задано немало вопросов.
Ипотечные брокеры – это специалисты, которые подбирают вам оптимальную для ваших условий ипотеку. Они работают с разными банками и могут предложить варианты, которые соответствуют вашему семейному положению, зарплате, работе. Кроме них, несомненно, может помочь подобрать подходящие варианты кредитования и профессиональный риэлтор.
Причиной отказа может быть недостаточный уровень дохода, иными словами, вашей зарплаты не хватает на выплаты. Может сыграть роль и испорченная кредитная история, например, если у вас были просрочки по выплатам предыдущих кредитов. У нас была ситуация, когда у клиента имелся полный тезка по имени, но с другой датой рождения, и клиенту отказали в оформлении ипотеки. Был случай, когда клиент скрыл информацию о том, что он является соучредителем фирмы. Когда подаете заявку, будьте честны, ничего скрывать не нужно.
Банки принимают справку об официальном доходе по 2-НДФЛ, но также можно использовать справку по форме банка, которая заполняется вашим бухгалтером, на нее ставится печать и подписывает директор. Правда, не каждый директор или бухгалтер готов ее подписать, опасаясь разбирательств с налоговыми органами. Пока банки не сообщают в налоговые инспекции, но это пока, что будет дальше – неизвестно.
Был период, когда только у ВТБ имелся такой вариант, а сейчас в Петербурге примерно десять банков готовы рассматривать вашу заявку по двум документам. Ставка при этом не увеличивается, но там высокий первоначальный взнос – в основном это 50%. Подавая заявку на ипотеку по двум документам, вы должны сами писать в анкете, где работаете, каков ваш стаж. Если вас проверят и выяснят, что все написанное вами соответствует истине, то дальше копать не будут.
Это просто так в народе говорят. Рассматривают одинаково все заявки.
На жизнь должно оставаться не менее 11 тыс. руб. Допустим, ежемесячный взнос составляет 14 тыс. руб., 11 тыс. руб. остается на быт, следовательно, доход заемщика не может быть менее 25 тыс. руб. Если же речь идет о семье, то на каждого члена семьи должны оставаться те же 11 тыс. руб.
При рассрочке квартира не находится в залоге у банка, и вы платите застройщику. Самый сложный момент в рассрочке – это то, что она дается на непродолжительный срок. При этом цена квартиры в рассрочку будет выше ее первоначальной стоимости, но не настолько дороже, как если бы вы выплачивали проценты по ипотеке. При покупке квартиры в рассрочку ежемесячный платеж может быть 30-40 тыс. руб. или выше. Если вы сможете выплачивать такую сумму, значит, рассрочка выгоднее для вас, нежели ипотека.
Если есть страховка или если вы зарплатный клиент. Некую скидку получает и тот, кто соглашается на какие-то дополнительные услуги банка. Встречается пониженный процент для работников определенных сфер, например, газо- и нефтедобычи. У некоторых застройщиков есть реклама объектов, в которой указана очень низкая ставка по ипотеке на квартиры в этом объекте. Чаще всего это рекламный трюк, там масса условий, которые надо выполнить.
Ограничений нет, если вам позволяет это зарплата. Такой опыт у моих клиентов есть.
Деньги, которые вы взяли под залог недвижимости, вы можете использовать для любых целей. А ипотеку – только для приобретения конкретной квартиры. Но следует понимать, что, если вы хотите взять кредит, отдав в качестве залога уже имеющуюся у вас квартиру, банк может потребовать выписать всех зарегистрированных в ней лиц. При этом стоит помнить, что выдадут вам сумму, не превышающую 60% стоимости квартиры.
Если снесена стена между комнатами, то банк может потребовать устранить перепланировку. Вы можете узаконить ее, сделав проект, зарегистрировав его и внеся изменения в кадастр. Но зачастую банки не говорят, что их не устраивает.
В последнее время я сталкиваюсь с тем, что банки требуют объединения долей. Допустим, есть собственник, которому половина квартиры досталась по наследству, а вторая – после приватизации. Банки требуют пойти в Росреестр и все переоформить, сделав не долевую собственность, а полную. Делается это довольно просто – идете в МФЦ, платите пошлину в 350 руб. и пишете заявление об объединении. Оценивать доли при этом не нужно.
Банк откажет в том случае, если дом идет на реконструкцию, если он ветхий (степень износа более 70%). Бывает, что не дают ипотеку на дома с деревянными перекрытиями.
Допустим, моя квартира находится в залоге у банка, но я не могу платить по кредиту. Может ли банк продать ее без моего согласия?
Это должно быть обоюдное желание собственника квартиры и банка. Банк не может принудить собственника подписать договор о купле-продаже объекта в пользу какого-то третьего лица. Но банк может продать квартиру должника, если у него есть соответствующее решение суда на руках. Если же вы сами хотите продать свою квартиру, находящуюся в залоге, то можете пойти в банк, получить его согласие и самостоятельно выставить квартиру на продажу.
