Какие изменения происходят сейчас на первичном рынке, где можно найти интересные строящиеся объекты и стоит ли вкладываться в бывший долгострой, выяснял БН.
В минувший вторник БН провел очередные Открытые консультации для населения. Формат общения опытных экспертов рынка недвижимости с горожанами, которые могут свободно задать любой волнующий их вопрос и получить компетентный ответ, стал довольно популярен, поэтому на приближающейся профильной выставке «Жилищный проект» Открытые консультации снова будут работать для петербуржцев.
Открывал сессию руководитель отдела продаж новостроек АН «Экотон» Михаил Бизимов, который рассказал о том, что сейчас происходит на рынке первичного жилья.
Он подчеркнул, что часть законодательных изменений уже вступила в силу, однако застройщики раскрывают довольно мало информации, поэтому складывается ощущение, что они пока сами не до конца адаптировались. С сентября этого года финансирование строек – только через специализированные счета, открытые в банках, уполномоченных ЦБ. На каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный счет, через который и должны вестись все расчеты, причем под контролем банка.
Это, по сути, первый шаг по переходу застройщиков на работу с эскроу-счетами, когда девелоперам вообще нельзя будет использовать деньги дольщиков. До момента сдачи дома в эксплуатацию средства будут лежать в банках на эскроу-счетах, а строительство вестись либо за свой счет, либо по схеме проектного финансирования. Пока еще застройщики могут распоряжаться деньгами дольщиков, на эскроу переход добровольный, а вот с 1 июля 2019 года для новых проектов он станет обязательным.
Эксперту задавали много вопросов.
– Чтобы определиться с тем, что нужно вам, следует обратиться к эксперту, так как ситуации в жизни бывают абсолютно разные. Во всех сферах люди обращаются к специалистам: если нужно полечиться – к врачу, починить машину – к механику.
Полностью выставляйте все свои условия. Допустим, вы ориентируетесь на конкретную локацию и на новостройку, но специалист вам скажет, что в конкретной локации нет новостроек. А в другой локации вторичка дешевле новостройки из-за коммуникаций, инфраструктуры и так далее. Бывает, что человеку нужна двухкомнатная квартира в новом доме, которая стоит 4,5 млн, а профессионал обладает информацией, что на рынке есть похожая по всем параметрам двушка, но на вторичке и стоимостью в 3,5 млн руб. Следовательно, покупатель сможет сэкономить до миллиона рублей.
– Мне кажутся максимально интересными проекты в рамках редевелопмента территорий мясоперерабатывающего комбината «Самсон», которые, впрочем, отстают в плане социальной инфраструктуры. Имейте в виду, что «Самсон» застраивается с нуля, следовательно, социалка будет вводиться во вторых-третьих очередях. В целом для новых районов и территорий, отданных под редевелопмент, характерно, что объектов социальной инфраструктуры приходится ждать три-пять лет. Цена квартир на территории бывшего завода очень интересная для Московского района, где средняя стоимость квадрата составляет 120 тыс. руб. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в этой локации «Самсона» составляет 2,895 млн руб.
Мне нравится, как развивается Советский проспект у станции метро «Рыбацкая». Если рассматривать эту территорию в качестве объекта инвестиций, то там отмечается хороший прирост по цене. У одного ЖК первая очередь продемонстрировала 20% годовых.
– Красносельский район – это специфическое место, но на него всегда есть спрос. Там возводится ряд интересных объектов. В конце проспекта Ветеранов «Солнечный город» и «Английская миля», в этом же районе проект комплексного освоения территории «Балтийская жемчужина» с социальной и развлекательной инфраструктурой. Там же находится «Легенда героев» с незаурядными планировочными решениями. Единственный минус локации – отсутствие метро.
– В Приморском районе большое количество строящихся домов в районе Каменки – это огромный объем жилой недвижимости, что вынуждает проводить даже некоторые параллели с Новым Девяткино. С точки зрения инвестирования из-за большого количества строящихся объектов и высокой конкуренции это не очень интересная локация, но если вы хотите жить на севере города, то район весьма привлекателен. Когда Газпром перенес свою башню, одним из условий было то, что город будет вкладывать значительный объем средств в развитие Приморского района. Следовательно, там будет активно развиваться инфраструктура.
Если продолжать разговор о локациях, которые мне нравятся с точки зрения вложения средств, то весьма привлекательно сейчас выглядит Кудрово. Там достраиваются последние дома с интересной ценой, и город в ближайшие годы и останется таким, как сейчас. Когда вы планируете что-либо купить и рассчитываете финальную цену, очень важно, чтобы в локации уже было что-то построено и было ясно, по какой цене это продается. Когда опираться не на что, приходится считать стоимость приблизительно, а это, в общем-то, повышает риск ошибки.
В целом вы должны четко понимать, с какой целью покупаете квартиру. В 2014 году случился сильный обвал рубля, все побежали скупать новостройки, например, в том же Девяткино. Покупали студии за 2,5 млн и сейчас не могут продать даже с очень большим дисконтом. Однако те люди, которые сохранили трезвость мышления, в 2014 году смогли спасти свои деньги, обратившись к экспертам. На тот момент были застройщики, которые вовремя не среагировали и не подняли цены. Тогда можно было неплохо вложить деньги, но некоторые на фоне паники сделали ошибочные шаги и в итоге деньги потеряли.
– По 214-ФЗ в ДДУ прописан срок сдачи дома и дата получения ключей. Именно дата получения ключей – самый важный момент. Почитайте проектную декларацию, там указан предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию. На передачу ключей, то есть подписание акта приема-передачи, уходит от полугода, иногда до 12 месяцев. Этим застройщик пытается обезопасить себя от уплаты пени в случае задержки.
– Обратитесь в комиссию по защите прав потребителей, сделайте независимую экспертизу, идите в суд. Финансовые вложения в разрешение этой ситуации нужны, но если вы выиграете суд, то застройщик бесплатно все устраняет. Чаще всего суд встает на сторону покупателя. Переламывайте себя психологически, обращайтесь к юристу. После того как выиграете, вам вернут затраты. Не питайте иллюзий, что застройщик выполнит свои обязательства по гарантийному обслуживанию по первому требованию. Они заботятся о своей прибыли. Я знаю истории, где полюбовно удавалось договариваться с застройщиком лишь на половину суммы, которая была прописана в договоре.
– Я бы не возлагал больших надежд на то, что такой дом будет достроен в срок и в надлежащем качестве. Есть в городе три-четыре крупные стройки, которые с трудом, но достраиваются. Туда теоретически можно вложиться, там на несколько сотен тысяч рублей дешевле, только гарантии, что комплексы будут достроены вовремя, – нет. Качество очень важно, люди рассказывают про наследие разорившихся застройщиков жутковатые вещи о лужах на полу, затопленных паркингах, дырах в стенах, о выпадении окон. Иными словами, вы не выгадаете с дешевой квартирой, если у нее такие потери в качестве.
– Это не подвох, это просто акции компаний и они единичны. Массовых предложений нет.
– Апартаменты есть смысл покупать тогда, когда компания настаивает, чтобы купленные юниты были отданы управляющей компании. Если застройщику все равно, что вы будете с ними делать, сами сдавать или нет, лучше с таким застройщиком не связываться. Я делю эти объекты на три условных подкласса: апартаменты, апарт-отели и инвест-отели. Если это просто апартаменты, вы можете их купить для того, чтобы жить там, но рассчитывать, что сможете выгодно их сдавать или там будет адекватная управляющая компания, не стоит. Максимум будет несколько человек, которые что-то попытаются сделать с вашим юнитом.
Апарт-отель – это дом, которые построен, чтобы там конкретно работала УК и сдавала апартаменты в посуточную аренду. Но в одном комплексе, допустим, 100 юнитов может сдавать УК, а 200 юнитов – сами владельцы своими силами. Это разброд и шатание, которое не позволяет УК обладать всей полнотой выручки, чтобы качественно вкладываться в продвижение и рекламировать это место.
Инвест-отели – это объекты, где при подписании ДДУ ты также подписываешь договор о передаче своего юнита в УК. В этом случае уровень заселения не зависит от конкретного человека. Все номера одного и того же типа будут заселяться в равной степени. Вы можете планировать свой доход и оборачиваемость, УК ежеквартально или ежемесячно присылает отчеты по заселяемости. А объединенный объем дает возможность компании качественно продвигать свой объект.
