Остров Невезения
До сих пор некоторые участники ипотечного рынка верят, что наблюдаемый сегодня рост ипотечных ставок – многие банки за месяц повысили ставки на 0,5-1,0 п.п. – вот-вот закончится. Но будем смотреть правде в глаза: страна, как, кстати, признает Дмитрий Медведев, вступает в непростую для себя шестилетку. Проще говоря, всем будет еще хуже. Причин для снижения или консервации ипотечных ставок на текущем уровне не осталось.
Даже официальные оценки нынешней ситуации неутешительны. «К сожалению, в 2017 году реальные располагаемые доходы населения снизились на 1,7%, хотя в прогнозах ожидался их рост от 0,2% до 1,3% в разных вариантах… Это был четвертый год снижения доходов населения в нашей стране, которое за четыре года составило 11%», – докладывает глава Счетной палаты Алексей Кудрин.
«Темпы прироста потребительских цен составят 3,8–4,2% к концу 2018 года. Годовая инфляция достигнет максимума в первом полугодии 2019 года и составит 5,0–5,5% на конец 2019 года», – со своей стороны пугает цифрами Центробанк.
Соответственно, подавляющее большинство игроков ипотечного рынка соглашается: рост ставок по ипотеке – это надолго.
В то же время ипотека всеми признана драйвером как банковского, так и строительного рынка. Ипотеку обижать нельзя, вызубрили чиновники на всех этажах власти. И законодатели в осеннюю сессию предлагают принять ряд близких к популизму поправок, как бы облегчающих участь нынешних и будущих заемщиков.
Если я заболею, обращусь к кредиторам
В первую очередь рассмотрим инициативу ЦБ, который предлагает сделать право заемщиков на реструктуризацию обязательным.
Суть продвигаемого законопроекта в следующем. Каждый заемщик ипотеки, если вдруг серьезно и надолго заболел или просто потерял работу, получит юридически утвержденное право потребовать от банка, чтобы тот реструктуризировал кредит.
Это значит, что на какой-то период платежи заемщика сократятся – он будет гасить только набегающие проценты, а выплата тела кредита отодвинется в будущее. Обычно сами банки практикуют реструктуризацию на срок от трех месяцев до года.
Банкиры критикуют инициативу с двух ракурсов. Во-первых, зачем законодательно прописывать условия, которые и без правовых норм практикуются? «Как правило, у ведущих ипотечных банков уже есть собственные программы реструктуризации, которые позволяют более гибко решать вопрос клиента, не ставя жестких ограничений в количестве предоставляемых реструктуризаций и причинах их возникновения», – в ходе опроса КК «Русипотека» сообщил директор по развитию розничного бизнеса банка «Возрождение» Антон Рябов.
Во-вторых, и это более важно, чуть ли не треть ипотеки в РФ выдается не по справке 2-НДФЛ, а по форме банка, то есть размер дохода будущего заемщика оценивается со слов работодателя. При таком варианте должник может впредь десять раз на неделе сообщать банку, что потерял работу или снова трудоустроился, не важно, как обстоят дела на самом деле. Работодатель всяко станет отмалчиваться.
«Инициатива довольно спорная, – комментирует руководитель бизнеса ипотечное кредитование банка “Санкт-Петербург” Екатерина Синельникова. – Пока представляется, что она не защищена от намеренных манипуляций недобросовестных клиентов, и это основной риск. Очевидно, такое право клиентов – дополнительные расходы для банков, а это приведет к очередному росту стоимости ипотечного займа».
Если закон будет принят, можно не удивляться, что средневзвешенная ипотечная ставка подрастет на 0,05-0,10 процентного пункта.
Вообще нужно понимать, что на любые популистские инициативы депутатов банкиры реагируют банально: «Если наши риски возрастут, мы поднимем цены». Но популистов это не тормозит.
На «ноль» помножу!
Следующий тренд связан с низким первоначальным взносом по ипотеке.
Первая волна «мягких» запретов на взнос ниже 20% была организована Банком России в декабре 2017 года. Тогда были повышены нормы на резервирование капитала по таким кредитам.
С января до начала весны банки похорохорились, а потом все-таки подчинились. Де-факто клиент с незначительной вступительной суммой был признан неактуальным, и доля таких выдач пошла вниз – с 30-40% от объема продаж до 3-5%.
Но оторвавшиеся от жизни чиновники в правительстве, проявляя заботу о народе, требуют от ЦБ все новых и новых шагов по так называемой защите ипотечных заемщиков.
И вот уже в СМИ появляется вброс: дескать, и сегодня берут ипотеку с мизерным (10-15%) взносом 40% ипотечных заемщиков.
Конечно, любой профессионал, услышав о таких показателях, засмеется. Тем не менее ЦБ РФ собрался с 1 января 2019 года повысить со 150 до 200% коэффициент риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%.
Для рынка это повлечет два следствия. Во-первых, число реальных сделок с минимальным взносом с нынешних 3-5% практически сойдет на нет. Во-вторых, термин «нулевой взнос» исчезнет даже из рекламных предложений.
Между тем в рамках тенденции к росту ипотечных ставок игроки ожидают возвращения «маркетинговых предложений». Вероятно, вскоре билборды снова запестрят рекламой «Ипотека под 6%», где под звездочкой будет уточняться, что такая ставка дается на год, а далее плати «по-взрослому».
«Маркетинговый бюджет застройщика может частично перетекать и в снижение ставки, но за это в любом случае будет платить покупатель, – рассуждает управляющий директор по ипотеке РНКБ Банка Аркадий Тарнопольский. – На мой взгляд, это подмена понятий, характерная для неразвитых рынков, как и длительная рассрочка от застройщика. Каждый должен заниматься своим делом: банк – финансами, застройщик – строить».
Накатилось и накопилось
О третьей инициативе недавно объявил председатель совета Ассоциации банков России Анатолий Аксаков. Это законопроект о накопительной ипотеке. По его словам, «новый» финансовый инструмент будет стимулировать россиян делать жилищные сбережения.
Подскажем: накопительная ипотека представляет собой специальную схему, по которой первоначальный взнос на покупку жилья по ипотеке накапливается на банковском специальном счете с определенной доходностью (обычно ниже, чем на депозите). А банк предоставляет участникам программы лояльные ставки по ипотеке.
Слово «новый» мы взяли в кавычки не просто так. Дело в том, что идею с такой ипотекой господин Аксаков лоббирует уже несколько лет. И проблема в одном: если стряхнуть маркетинговую шелуху, данная схема будет выгодна банкам, но никак не заемщикам.
Как поясняет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, накопительная схема выгодна инвестору исключительно при слабой инфляции. Да еще и стабильной – без рывков.
«В России различные схемы накопительной ипотеки нежизнеспособны, – уверен эксперт. – Все опросы свидетельствуют, что наиболее удобным способом сохранения сбережений россияне считают покупку недвижимости, а не накапливание денег. Потому что инфляция эти накопления съедает».
Слова на дорожку
Подытожим. Осенняя сессия в Госдуме не принесет нынешним ипотечным заемщикам и гражданам, собирающимся брать ипотеку в перспективе, ничего хорошего. Как говорится, на Аллаха надейся, а верблюда – привязывай.
