БН продолжает встречи экспертов рынка недвижимости с жителями Петербурга и области. Прошедшие Открытые консультации нашли живой отклик как у специалистов, так и у потенциальных покупателей жилья, которые смогли задать волнующие их вопросы.
Когда мы говорим о вторичном рынке, это не означает, что речь идет только о старых квартирах. Сюда относятся любые объекты, на которые было зарегистрировано право собственности. «Даже появился термин “новая вторичка”, подразумевающий квартиры в новом, недавно простроенном доме, оформленные в собственность и уже поступившие в продажу», – пояснил Дмитрий Щегельский.
Сейчас ряд экспертов склоняются к мнению, что интерес покупателей в значительной степени смещен в сторону новостроек. Но, как считает Дмитрий Щегельский, люди приобретают жилье в строящихся домах, просто потому что им не хватает денег на готовое.
«В первую очередь люди выбирают локацию, но, если на расположенные там квартиры у них недостает средств, начинают поиск места, где можно приобрести подешевле, и в том числе рассматривают рынок новостроек. Дома строятся на свободных пятнах, которых в городе практически не осталось, поэтому многие новостройки сосредоточены на выселках. Локация очень значительно влияет на стоимость недвижимости, поэтому люди, ограниченные в средствах, вынуждены брать такие квартиры», – подчеркнул он.
«На сегодняшний день строится много объектов недвижимости, но мы еще не достигли советских темпов строительства, поэтому вторичный рынок тоже актуален», – считает эксперт. Покупатели, ограниченные в средствах, могут найти недорогие квартиры и на вторичке, причем даже в обжитых районах. Речь идет о хрущевках.
Например, по словам эксперта, такие хрущевки есть на Кубинской улице в Московском районе. Однако большой популярностью они не пользуются: там шумно, качество домов невысокое и постоянно идут разговоры о реновации, чего многие опасаются.
Также покупатели не стремятся приобретать жилье в домах старого фонда без капитального ремонта, особенно если оно расположено на первых этажах зданий. Зато такие объекты интересны хостельерам. Они их готовы покупать и сдавать – у гостей города все вышеперечисленное не вызывает никаких нареканий. Например, одно из самых популярных мест для посуточной сдачи в аренду расположено на улице Рубинштейна.
Если рассматривать недвижимость как объект для инвестиций, к примеру, для сдачи в аренду, то самые удачные для этого локации – в центре города.
Спекулятивные сделки, то есть приобретение квартир для перепродажи, на первичном рынке относятся к высокорисковым, так как просчитать вероятность недостроя практически невозможно.
Для того чтобы получить максимальный доход, надо купить квартиру на этапе котлована, а что случится за два года строительства – невозможно спрогнозировать. Может разразиться экономический кризис, как это было в 2008 году. Даже топовый застройщик, который вчера казался устойчивым, завтра может пошатнуться.
«У меня офис находится рядом с ЖК “Граф Орлов”, и я каждый день хожу пешком мимо него. Его должны были сдать в 2008 году, сегодня – 2018-й, а он построен наполовину. Представьте себе людей, которые вкладывали в 2006 году деньги, чтобы через два года получить квартиру, перепродать ее и получить доход. Да, кто-то выиграл суды, получил большие отступные, но сколько нервов было потрачено», – привел пример Дмитрий Щегельский.
Можно вкладываться в коммерческую недвижимость, доход от которой в два раза выше, чем сдаваемые в аренду жилые помещения, что приносит 5-6% годовых. Хотя, конечно, многое зависит от локации. Гостиничный бизнес может приносить до 10% годовых, если угадать с месторасположением.
Эксперт отвечал на многочисленные вопросы.
– Покупатель при приобретении объекта недвижимости не платит никаких налогов.
Продавец, получивший квартиру в дар до 2016 года, освобождается от уплаты налога, если недвижимость была подарена близким родственником или находилась в собственности более трех лет. Если возникла необходимость продажи до истечения этого срока, придется заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от цены, которая указана в договоре купли-продажи.
Если жилье получено в дар после 2016 года, то без налогов его можно будет продать, только если владели вы им уже не менее пяти лет (и трех, если подарена близким родственником). В противном случае – платим. Сумма налога рассчитывается как 13% от 70% кадастровой стоимости квартиры.
Если в одном налоговом периоде (году) вы продали квартиру и приобрели другую, то налог уплачивается с разницы между доходами от продажи старой квартиры и расходами на приобретение новой. Но если вы провели покупку и продажу в разные налоговые периоды, взаимозачета произвести не удастся.
Также не забываем про то, что продавец может воспользоваться правом на налоговый вычет в размере 1 млн руб. На такую сумму он сможет уменьшить налогооблагаемую базу.
– Да, с уплаченных вами процентов. Однако изменилась сумма, с которой можно получить 13%. Если раньше уплаченные проценты исчислялись даже 10 млн руб., вы все равно могли получить с них 13%. Сейчас эта сумма ограничена 3 млн руб. Подчеркну: речь идет не о возврате процентов от выплаченного вами самого тела кредита, а именно о процентах годовых. И стоит помнить, что это единовременный вычет. Если вы будете покупать в ипотеку вторую квартиру, но на нее этот возврат уже действовать не будет.
– Если у вас есть документы о том, что были произведены затраты на ремонт, эта сумма может быть зачтена при продаже квартиры в будущем. Допустим, по ДДУ вы приобрели квартиру за 3 млн руб., а потом потратили 1 млн на ремонт, при последующей продаже вы можете учесть этот миллион для понижения налогооблагаемой базы. Для вторички это тоже действует. В целом это трудно, так как нужно заключить договор о производимых работах со строительной организацией, где все виды работ будут прописаны, и подкрепить это чеками и другими документами, подтверждающими произведенный платеж.
– На сегодняшний день такими являются дома 137-й, 121-й гатчинской серии, 600.11. В серии 504-Д большие однокомнатные квартиры площадью 44-46 кв. м, комната 18 кв. м, кухня – 15 кв. м, крупные прихожие и санузлы, и это очень привлекательно, несмотря на то что дома панельные, 80-х годов постройки. В 137-й серии площади кухонь 10 кв. м, комнаты – 19 кв. м. В свое время 137-я серия считалась чуть ли не элитным жильем, так как квартиры в ней очень большие и с высокими потолками. Сегодня, когда появились новые дома, к советским сериям у определенной категории покупателей несколько упал интерес, что снизило цены таких квартир. Сейчас стоимость однокомнатной квартиры в таком доме составляет 4,2–4,8 млн руб. в зависимости от места. В новых построенных домах точечной застройки в обжитых локациях цена за однокомнатную квартиру такой же площади или даже чуть меньше может составлять 4,8–5,5 млн руб. Такая разница, наверное, связана с тем, что дома выглядят презентабельнее – например, места общего пользования находятся в лучшем состоянии, хотя это зависит от контингента. Я езжу с клиентами на осмотр объектов, и нередко даже в недавно построенном доме на десятых этажах стены исписаны.
– Логика подсказывает, что процесс расселения коммуналок закончился в начале 2000-х. Как гласит легенда, на сегодняшний день это еще возможно, но нужно быть упертым человеком. Был у меня такой клиент, он купил квартиру в трехкомнатной квартире, но не смог договориться с соседями о продаже ему двух остальных комнат. В целом это очень сложный процесс, в котором много подводных камней. Вы не можете знать, что в соседней комнате, допустим, зарегистрировано пять малолетних детей, которые там даже не живут. Иногда бывает невозможно найти владельцев комнат.
Если у вас есть миллион, который вы наскребли по соседям и друзьям, то стоит брать комнату. Если вы понимаете, что финансы позволяют вам взять ипотеку, лучше остановиться на этом варианте и купить квартиру. Вы должны понимать, что комнаты становятся все менее популярными у покупателей. Допустим, вы купили комнату за два миллиона рублей – вам будет сложно ее продать, так как она конкурирует по цене с отдельной квартирой.
