Валерий Казейкин: «Форум объединит информационные потоки»

– Валерий Семенович, секция «Информационные ресурсы и технологии на рынке недвижимости и ипотечного кредитования» на Петербургском ипотечном форуме стала уже традиционной. Какие проблемы планируется обсудить на этот раз?

– В прошлом году, напомню, мы рассмотрели ряд информационных систем, позволяющих автоматизировать те или иные процессы в сфере жилищного кредитования. В частности, большой интерес участников тогда вызвал доклад об автоматизированной системе оценки жилья (во многом благодаря Форуму ее разработчикам удалось заключить в 2007 году ряд контрактов с крупнейшими участниками рынка).

На этот раз одним из ключевых вопросов станет интеграция информационных систем, используемых региональными ипотечными операторами и брокерами. Компании-разработчики как правило работают сразу с несколькими рефинансирующими организациями. И для каждой у них предусмотрена отдельная информационная система, что очень накладно и неудобно. Поэтому им необходимы универсальные программные продукты.

Особое внимание на Форуме будет уделено проблеме сопряжения этих систем с информационными продуктами рефинансирующих организаций – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АКБ «Совфинтрейд», АТТА ипотека и др.

От того, насколько успешно будет построено взаимодействие между всеми участниками рынка, зависит развитие ипотеки и дальнейшего рефинансирования в России.

– МАИФ является правообладателем Межрегиональной автоматизированной информационной системы по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). Какова роль данной системы в деле всеобщей ипотечной интеграции?

– Пожалуй, МАИС и является в данный момент универсальной системой. Она позволяет автоматизировать работу как небольших организаций (например ипотечных брокеров), так и региональных или отраслевых операторов. Программа тесно связана с бухгалтерской учетной системой «1 С», что позволяет обслуживать тысячи кредитных дел и за несколько секунд готовить любые отчеты и справки.

На сегодняшний день МАИС учитывает стандарты АИЖК, Банка «Совфинтрейд», «БТА Ипотека», некоторых других крупных банков. Но этого мало. В идеале информационные системы всех участников рынка ипотеки и недвижимости должны быть объединены в одну общую сеть. Это позволит заметно сократить временные и финансовые издержки. Большие надежды в этом отношении я возлагаю на Петербургский ипотечный форум – место встречи ведущих специалистов со всех регионов России. Данное мероприятие поможет объединить информационные потоки.

– Для того чтобы система рефинансирования работала эффективно, налаженного обмена информацией мало. Необходимо еще высокое качество самих закладных.

– Да, вы правы. И в этом смысле ипотечный кризис в США, не оказавший на Россию серьезного влияния, стал для российских банкиров хорошим уроком. Они начали внимательнее относиться к оценке платежеспособности заемщиков. Также были отменены кредиты без первоначального взноса, с неподтвержденным доходом. Более сдержанная политика банков позволит улучшить качество закладных.

В целом система рефинансирования в России развивается достаточно успешно. Об этом, в частности, свидетельствует тот факт, что в конце прошлого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию провело эмиссию облигаций на 6 млрд руб. В ближайшее время планируется еще одно размещение облигационного займа, но уже на сумму в 10 млрд руб.

– Между тем ужесточение условий выдачи кредитов оставит за бортом ипотеки большое количество граждан.

– Это не так. Дело в том, что эффективная сбалансированная система ипотечного кредитования предусматривает внесение заемщиками первоначального взноса в размере 20–30% от суммы кредита. Да, у многих россиян сейчас нет таких денег, но они ведь могут их накопить. Сейчас в Госдуме находится проект закона о строительных сберегательных кассах. В ближайшее время он должен быть принят (о необходимости создания в России института стройсберкасс сказал даже Президент в своем послании). Таким образом, у людей появится реальная возможность скопить на своем счету серьезную сумму, получая дополнительно премии из бюджета, и стать ипотечным заемщиком. Закон об ССК в его нынешней редакции не запрещает использовать такие накопления в качестве «входного билета» в ипотеку.

Стройсберкассы станут дополнительным стимулом развития системы ипотечного кредитования. Если сейчас ипотекой могут воспользоваться лишь10–15% населения, то благодаря ССК это число вырастет до 40–60%. К тому же благодаря механизму жилищных накоплений в стране будет «связана» огромная денежная масса, что должно снизить инфляцию.

– Копить на жилье в условиях постоянного роста цен довольно трудно. Каков Ваш прогноз развития ценовой ситуации на рынке недвижимости?

– Не так давно я принимал участие в очередном заседании Международного ипотечного клуба, организуемого Международной академией ипотеки и недвижимости. Его участники как раз обсуждали перспективы роста цен на жилье. Они оказались единодушны во мнении, что недвижимость в России (и прежде всего в крупных городах) продолжит дорожать. В течение 2008 года жилье вырастет в цене (по разным оценкам) на 10–25%. Это объективный процесс, вызванный повышением тарифов на электроэнергию, газ и, как следствие, удорожанием стройматериалов. Кроме того, нельзя забывать про сохраняющуюся довольно высокую инфляцию. Впрочем, такого взлета стоимости квадратного метра, как это было, скажем, в 2006-м, не ожидается. Спекулятивная составляющая сейчас минимальна, квартир с инвестиционной целью покупается гораздо меньше.

– Как же в таком случае мы можем говорить о доступности жилья?

– Сделать жилье доступным для малообеспеченных слоев населения – задача прежде всего властных структур. И эта задача решается. Так, в новом году планируется принять законы о малоэтажном строительстве и о доходных домах.

Кроме того, партия «Единая Россия» недавно утвердила на своем Генеральном совете проект «Свой дом». Его координатором является зампредседателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган. Проект призван обеспечить россиян доступным жильем индивидуального типа (согласно опросам, около 58% населения хотело бы жить в малоэтажных домах). Снижение себестоимости такого строительства достигается за счет использования более экономичных материалов (прежде всего древесины), технологий заводской сборки, создания автономных систем инженерного обеспечения. Будут вовлечены ресурсы ипотеки, чтобы сделать покупку дома еще более доступной.

Уже сейчас проекты малоэтажного строительства реализуются в Оренбургской, Белгородской, Орловской, Самарской областях, Республике Башкортостан. В Ленинградской области холдинг «Балтрос» на участке площадью около 300 га возводит малоэтажный жилой комплекс «Новая Ижора». И – я уверен – многие другие регионы пойдут по тому же пути. О необходимости наращивать долю малоэтажки в общем объеме ввода жилья недавно заявил и первый вице-премьер Дмитрий Медведев.

– А сколько будет стоить квадратный метр быстровозводимого жилья?

– Все зависит от региона. Так, например, в Ростовской области за четыре месяца был возведен поселок из 38 жилых домов. Цена квадратного метра составляет здесь 14,5 тыс. руб. В республике Башкортостан построен малоэтажный поселок Алексеевка. (Интересно, что в этом проекте участвовало семь компаний, каждой из которых доверили построить по 10 домов. Таким образом, власти республики смогли сравнить различные строительные решения, чтобы выбрать оптимальные.) Жилье в этом поселке стоит примерно 16–18 тыс. руб. за кв. м. А если учесть, что в каждом субъекте Федерации действуют свои жилищные программы для молодых семей, бюджетников, военнослужащих, доступность малоэтажки становится вполне реальной.

– Валерий Семенович, Вы посещаете много различных мероприятий, посвященных проблемам ипотеки и рынка жилья – как в столице, так и в регионах. В связи с этим Ваше мнение о Петербургском ипотечном форуме нам особенно интересно.

– Я принимаю участие в Петербургском форуме с самого начала его проведения. И, судя по уже состоявшимся мероприятиям, могу сказать следующее: Петербургский ипотечный форум – одно из самых грандиозных событий на рынке ипотеки в России. Мы с коллегами действительно ежегодно посещаем десятки конференций, и ни одна, уверяю Вас, не может сравниться с Форумом по представительности участников, четкости организации и охвату обсуждаемых проблем.

– Вы принимаете участие в мероприятиях, ориентированных не только на профессионалов, но и на горожан – потенциальных покупателей жилья. В прошлом году Вы были награждены почетной грамотой вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова за большой вклад в организацию выставки-семинара для населения «Жилищный проект».

– Выставка-семинар для населения решает не менее важные задачи, чем Петербургский ипотечный форум. Профессионалы должны не только общаться между собой, но и активно помогать горожанам в решении их жилищных проблем, просвещать людей в вопросах приобретения жилья. В том числе – с помощью ипотеки. Форум для профессионалов и «Жилищный проект» в этом смысле отлично дополняют друг друга.

– В сферу Ваших профессиональных интересов входит довольно широкий круг проблем, касающихся ипотеки и рынка жилья. Какие секции Форума – 2008, кроме «Информационных технологий», привлекают Ваше внимание?

– Безусловно, хотел бы посетить конференцию «Развитие жилищного строительства в Российской Федерации» (она включает в себя две сессии – по малоэтажному и многоэтажному строительству). Также интересными обещают быть секции «Государственная поддержка граждан в строительстве и приобретении жилья», «Рефинансирование ипотечных кредитов», «Ипотечное кредитование на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства» и другие. Особое внимание будет уделено развитию законодательства в сфере недвижимости, строительства и жилищного кредитования.

– Какие конкретно законы планируется обсудить на Форуме?

– Прежде всего в обсуждении нуждаются поправки в Жилищный кодекс, предусматривающие объединение граждан в кооперативы для строительства малоэтажных домов. Законом предусматриваются кооперативы открытого и закрытого типа. Первые покупают земельный участок под застройку на аукционе и сразу оформляют его в собственность, вторые – получают бесплатно, но в аренду на пять лет. В собственность граждан построенное жилье и земля переходят после полной выплаты пая.

Закрытые кооперативы создаются при непосредственном участии органов государственной власти того или иного уровня. Преимущественное право вступления в такой кооператив имеют лица, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также молодые или многодетные семьи.

Также участники Форума обсудят уже упомянутый мною закон о стройсберкассах, пакет поправок, касающихся рынка ценных бумаг и упрощающих процедуру секьюритизации, и многие другие законы, имеющие важное значение для рынка.
 

Текст: Алексей Резенков