А тот, кто раньше с нами был
Согласно законодательным изменениям с 1 сентября этого года финансирование строек должно проводиться через специализированные счета исключительно в 55 банках, уполномоченных ЦБ. Каждая стройка – свой счет. Это один из цепочки ключевых шагов по переходу жилищного строительства на работу с эскроу-счетами и проектное финансирование.
Как констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, в целом застройщиками и банками такой шаг сделан, и достаточно безболезненно. По оценкам эксперта, банки оказались к переходу готовы и платежи по таким счетам проходят оперативно.
Это, однако, не значит, что застройщики довольны нововведением. Как минимум, выросла бюрократическая составляющая.
«Все-таки законодатель поставил нас в большую зависимость от правильного оформления договорных отношений, – отмечает начальник юридического отдела “Росстройинвеста” Константин Овчинников. – При этом, чтобы банк мог контролировать денежные потоки по каждому разрешению на строительство, нужно подписать колоссальное количество дополнительных соглашений».
Он эту кашу заварил вполне серьезно
Теперь на очереди следующий шаг в рамках реформы, сопряженный с гораздо более серьезными трудностями. Это собственно переход на эскроу-счета. Пока процедура добровольная, но с 1 июля 2019 года для всех новых проектов она станет обязательной.
Как напоминает генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега, переход к расчетам через эскроу связан с одним принципиальным изменением. Теперь, покупая квартиру на первичке, дольщики передают свои деньги не застройщикам, а банкам. И фактически эти средства становятся обеспечением, под которое кредитная организация выделяет проектное финансирование девелоперу.
Пока же застройщики в массе не спешат переходить на эскроу. «У большинства застройщиков получено достаточное число разрешений на строительство до законодательных изменений, что позволяет работать по-старому, – говорит начальник управления кредитования “Ленстройтреста” Максим Шлемен. – И мы тоже пока работаем по-старому».
Государство, со своей стороны, время от времени пытается застройщиков поторопить. Например, грозит увеличением отчислений в компенсационный фонд до 6% от каждого ДДУ, тогда как переход на эскроу от этих отчислений полностью освобождает.
Они стояли молча в ряд
По сути, застройщикам просто некуда деться. «Экономические риски бизнес-модели строительства теперь законодательство пытается переложить на банки, – поясняет генеральный директор компании “Петрополь” Марк Лернер. – Но банки – это коммерческие организации со своими задачами, акционерами и риск-менеджментом».
Как отмечает Марк Лернер, в число 55 уполномоченных (тех, кому разрешено осуществлять проектное финансирование) банков входят крупные федеральные; ставшие государственными бывшие частные; надежные иностранные (порядка 15 игроков) и небольшая группа частных банков с хорошим рейтингом.
«Но надо понимать, что иностранцы не будут кредитовать стройку, они никогда этим не занимались. Те из госбанков, которые делали это прежде, продолжат. Кто не занимался – и не начнет. Среди частных банков та же картина: кто прежде не финансировал, и теперь не станет, – перечисляет эксперт. – В итоге банков, у которых продукт хотя бы в первом приближении разработан, – считаные единицы, пять-семь на всю страну».
Меня так просто не возьмешь
На данный момент о реальном запуске проектного финансирования и первых сделках заявили только находящийся под патронажем Дом.рф банк «Российский капитал» и Сбербанк.
Сбербанком по России (в основном для малоэтажки) открыто около 200 эскроу-счетов. А в СЗФО, сообщает начальник отдела финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко, сейчас идут переговоры о переходе на проектное финансирование пяти застройщиков – преимущественно в Карелии.
Другие уполномоченные банки торопливо следуют аналогичным маршрутом или подчеркнуто не спешат. Так, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова отчитывается, что ее банк создал рабочую группу и сейчас ищет первого партнера: механизм и документы готовы, и потенциальные партнеры с ними знакомятся. «Каждый проект будет оцениваться индивидуально, – рассказывает специалист. – При этом на вторичном рынке уже полтора года с эскроу-счетами работаем. Услуга набрала такую популярность, что в сопровождаемых нами сделках ячейки почти перестали использоваться».
Начальник отдела Альфа-Банка по привлечению клиентов среднего бизнеса Андрей Батюгин тоже рассказывает, что в его организации стартовал пилотный проект по внедрению эскроу для физлиц.
А председатель правления банка «Уралсиб» Константин Бобров ранее сообщал БН, что в вопросе участия в программе проектного финансировании банк не будет спешить.
Даже первые шаги банков застройщики подвергают серьезной критике. Оказывается, к уже прописанным в законе требованиям и ограничениям банкиры добавляют собственные.
Так, в сторону Сбербанка звучат претензии, что к самим ставкам проектного финансирования он приплюсовывает различные комиссии, отчего реальные ставки оказываются в полтора раза выше номинальных. Или что Сбербанк в качестве необходимой по закону доли застройщика в 20% собственных средств не засчитывает земельные участки.
А Светлана Денисова рассказывает о требованиях, изложенных в презентации одного из ведущих банков (не называя его): «Если законодатель говорит, что у застройщика, претендующего на переход на проектное финансирование, должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, то банк требует минимум 75 тыс. кв. м. Если законодатель говорит, что у застройщика должно быть 20% собственных средств, то банк настаивает на 20% плюс все средства на обслуживание кредита…»
Главной же проблемой застройщики считают ситуацию вокруг выплаты процентов. Более-менее удобоваримого механизма пока не выработано. Кроме того, на вопрос, какая будет процентная ставка для строителей по проектному финансированию, банки в принципе конкретно не отвечают. Даже вилку не называют. Стандартный ответ – «На индивидуальных условиях».
К чему задаром пропадать?
Впрочем, определенные моменты ценообразования понятны уже сегодня.
Итак, деньги клиентов лежат на эскроу-счетах в банке. Как уточняет Маргарита Клименко, со своей стороны банк предоставляет финансирование в необходимом объеме за исключением нормы собственного участия застройщика. Соответственно, чем больше денег скопится на счетах эскроу, тем ниже процентная ставка. Она с неким лагом будет пересматриваться и поэтапно фиксироваться на разных этапах строительства. Теоретически она станет уменьшаться, причем чуть ли не до нуля.
То есть подписавший договор с банком застройщик не будет знать параметры своих выплат через год или два. Ведь, сообщает Маргарита Клименко, итог кроме накопленной на эскроу суммы зависит от огромного количества факторов: сроков строительства, сроков привлечения средств, сроков нахождения средств на счетах эскроу, рыночной привлекательности конкретного проекта, характеристик самого застройщика, в частности его финансовой устойчивости… Ну и самым главным фактором является стоимость денег на рынке.
«Я бы хотела назвать конкретную цифру, но это невозможно, – разводит руками Маргарита Клименко. – Вилку определит рыночная ситуация».
Иными словами, ставка по проектному финансированию будет плавающей. Это значит, что она может не только снижаться, но и расти.
В основном ставка будет зависеть от двух параметров. Первый – сколько денег на эскроу-счета положили дольщики. В то же время дольщикам нет особого смысла вносить деньги до завершения строительства без начисления процентов, выгоднее класть на депозит и ждать окончания строительства.
Второй параметр – ставки, которые банк будет менять в зависимости «от стоимости денег» в условиях, когда застройщик уже связан договором, на фоне растущей инфляции, угрозы ипотечного пузыря и прочих неблагоприятных факторов макроэкономики.
Все это до боли напоминает валютную ипотеку – когда заемщики подписывались на некий размер ежемесячных выплат, а потом вдруг выплаты выросли вдвое-втрое. Соответственно, и многих застройщиков ждет аналогичная судьба.
Материал написан по итогам делового завтрака «Кредитование застройщиков и покупателей жилья: новые стратегии банков», который состоялся в рамках XI конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
