В середине сентября БН провел четвертые Открытые консультации независимых экспертов по недвижимости. Мероприятие состоялось в лофте COM.NATA на набережной Обводного канала и прошло в форме прямого диалога петербуржцев с экспертами рынка недвижимости. Специалисты не только познакомили посетителей с текущей ситуацией и актуальными тенденциями рынка, но и ответили на конкретные вопросы слушателей.
По мнению специалиста, сейчас первичный рынок некоторым образом оттягивает внимание покупателей от вторички за счет активной работы маркетологов, но в любом случае все упирается в потребности покупателей. Основным фактором, влияющим на принятие решения о покупке, является цена.
Если посмотреть на динамику продаж квартир в новостройках, то видно, что наиболее высокими темпами их реализация идет в первый год после старта продаж, поскольку цены в этот период самые низкие. Кстати, как раз этим сегмент строящегося жилья выгодно отличается от вторичного рынка. «С другой стороны, финансовый вопрос может также подтолкнуть клиента к выбору готового жилья, допустим, в том случае, если в ожидании окончания строительства в течение двух-трех лет ему нужно будет одновременно платить за съемную квартиру и выплачивать ипотеку, что не каждый потянет», – говорит Николай Шахматов.
Эксперт призвал не ориентироваться на минимальную цену квадратного метра в жилом комплексе, а уточнять полную стоимость понравившейся квартиры. «Часто бывает, что это все маркетинговые ходы. Вы видите рекламу, что в некоем ЖК стоимость квадратного метра составляет 50 тыс. руб., и хотите купить там студию площадью 30 кв. м. Приезжаете к застройщику, а вам говорят, что такая стоимость квадратного метра действительна лишь для квартир площадью от 100 кв. м, а квадрат в студии стоит 120 тыс. руб. Не тратьте свое время, спрашивайте абсолют, спрашивайте сроки сдачи», – советует он.
Николай Шахматов признает: все несколько нервозно ждут, как изменится ситуация на первичном рынке в следующем году, когда отмена долевого строительства состоится. «Застройщики вывели в продажу колоссальное количество объектов, поэтому сложно предсказать, что будет через год. Первичный рынок останется, но изменятся условия приобретения. Для покупателей будут создаваться новые схемы рассрочки.
Застройщики на сегодняшний день не понимают, как станут жить по новым правилам, и не готовы к резким переменам, поэтому изменения вводятся поэтапно. Если бы новшества вступили в силу одномоментно, у нас большинство строительных компаний ушло бы с рынка и все бы переориентировались на вторичку, – но было дано время на адаптацию.
И то, что рынок устойчив, уже показали изменения в 214-ФЗ с лета этого года. Многие прогнозировали увеличение цен на 10-30%, но этого не произошло», – подчеркнул эксперт. Он также напомнил, что законодательные изменения были призваны искоренить проблему обманутых дольщиков, поскольку в России покупатели зачастую инвестируют деньги в строительство и лишь потом задаются вопросом, что это за стройка и надежна ли строительная компания.
«На мой взгляд, все эти нововведения приведут к удорожанию стоимости квадратного метра. Что касается эффективности данных мер, то, с одной стороны, если что-то случится с застройщиком, покупателю не придется бегать за ним в попытке вернуть свои деньги. Но, с другой стороны, проценты на деньги покупателей, размещенные на эскроу-счетах, начисляться не будут, следовательно, в случае банкротства застройщика покупатель получит обратно сумму, частично съеденную инфляцией за период строительства, которое длится несколько лет. Иными словами, стоимость этих денег не будет равна стоимости денег на момент приобретения», – пояснил Николай Шахматов.
Эксперт активно отвечал на вопросы слушателей.
– Это зависит от того агентства, к которому вы будете обращаться. Агентства, как и застройщики, придумывают различные дополнительные услуги для привлечения клиентов. Риэлторские компании не только занимаются подбором вариантов квартир, который в 99% случаев является бесплатным, но и предлагают множество опций. Например, предоставляют услугу юридического сопровождения до момента оформления права собственности, то есть агентство участвует в приемке квартиры. Зачастую покупатели относятся к этому поверхностно, им бы поскорее получить свою квартиру и начать ремонт. Но поскольку покупатели чаще всего не профессионалы, то разобраться, все ли в порядке, за час, который обычно дается застройщиком на осмотр, для них практически невозможно. Чтобы правильно выбрать агентство, нужно читать отзывы таких же покупателей, как и вы.
– Застройщик устанавливает цены на свой объект, агентство заключает с застройщиком договор на реализацию этого объекта. Основное условие договора в том, что цена агентства и цена застройщика – едина. Если цена разнится, то это означает нарушение условий, и девелопер с таким агентством расторгает договор. Все же есть риэлторские компании, которые предлагают скидки, но такие агентства долго не живут.
– Я участвую в подписании ДДУ уже на протяжении восьми лет, и из ста клиентов в лучшем случае пять придут и начнут задавать вопросы. ДДУ должен содержать несколько основных пунктов, без которых он не считается соответствующим 214-ФЗ. Он должен включать четкое и подробное описание предмета договора, срок исполнения обязательств, а не срок ввода объекта в эксплуатацию. Между вводом дома и получением ключей обычно проходит около полугода, а у некоторых компаний до девяти месяцев и даже до года. Договор должен содержать сроки гарантии на дом, на инженерные сети. Что касается скрытых платежей, то их, по сути, нет. Цена договора может быть изменена в случае, если площадь квартиры отличается от заявленной изначально, как в большую, так и в меньшую сторону. Есть случаи в судебной практике, когда дольщики избежали доплат застройщику за увеличившуюся площадь, но лучше в период строительства вашего дома ежемесячно откладывать определенную сумму, чтобы была возможность оплатить дополнительные квадратные метры. Кроме того, надо понимать, что вы будете подписывать договор с управляющей компанией и платить за ЖКУ. Я бы посоветовал в момент подписания ДДУ поинтересоваться у застройщика, во сколько примерно, исходя из предыдущей практики, обойдутся коммунальные платежи.
– Можно сидеть и выжидать, а можно обратиться в ГАСН не дожидаясь сроков, оговоренных в документах. Но вам придется доказать, что застройщик нарушает график строительства.
– У меня есть сомнения насчет ипотеки, но вряд ли исчезнут рассрочки. Три-четыре года назад люди брали ипотеку под 15-16% годовых, и никто не думал, что ставка будет ниже 10%. Когда введут эскроу-счета, застройщик потеряет возможность использовать средства дольщиков, но это не означает, что он не будет привлекать покупателей различными схемами рассрочек. Клиенты будут просто зачислять средства на эскроу-счета в оговоренном объеме и в оговоренные сроки. Я думаю, что появятся более выгодные условия приобретения квартир. Сейчас застройщик не готов давать длительные рассрочки, потому что заинтересован в получении денег как можно раньше – чтобы гасить кредит, полученный в банке, либо использовать средства в строительстве.
– Если посмотреть на рынок Петербурга, будет ясно, что жилищные кредиты с нулевым взносом пользуются спросом. Но зачастую люди неправильно рассчитывают свои силы или выбирают рискованные схемы: например, берут такие кредиты как вспомогательные при приобретении жилья в инвестиционных целях, а ведь спрогнозировать состояние рынка через два-три года очень сложно. В целом, конечно, ипотека с нулевым взносом считается высокорисковой для банка с точки зрения невозврата. Это вопрос финансовой грамотности заемщика и его умения просчитывать, планировать.
– В первую очередь это закадье – Мурино и Новое Девяткино. В городе можно посмотреть Красногвардейский, Невский районы, но нужно обращать внимание на класс жилья, так как в этих районах стоимость может значительно разниться. Активно развивается Красносельский, есть различные варианты в разных ценовых диапазонах в Приморском районе.
Следующие Открытые консультации независимых экспертов по недвижимости пройдут 25 сентября в 18.00 в лофте COM.NATA по адресу набережная Обводного канала, 136 (метро «Балтийская»).
В программе – консультации, посвященные первичному и вторичному рынку недвижимости, а также ипотечному кредитованию.
