Встречайте: «Наша BNussia»! Сегодня наши персонажи ищут сходство и различие между квартирами и апартаментами.

Без инфраструктуры

Это Санкт-Петербург, самый культурный город в мире, здесь даже с гастарбайтерами разговаривают на «вы» и по имени-отчеству.

– Вы – идиоты! – кричит бригадир. – Зачем вы дом построили в квартале от Невского проспекта?! Где я тут теперь место для детского садика, поликлиники и школы найду?!

– Начальника, защем ругаишься? – отвечают Равэстэйтшан и Джамдевелопментшут. – Скажи всем, что это не жулье, а апартаквесты.

– Не жилье, а апартаменты? А это выход, – улыбается и потирает руки бригадир.

Закон не обязывает строителей апартаментов (в отличие от строителей жилья) строить сопутствующие объекты инфраструктуры. И апартаменты зачастую возводятся там, где жилье строить по закону уже нельзя. Таким образом, апартаменты частенько появляются в популярных и престижных локациях.

На первый взгляд – дешевле

А это – Курортный район Петербурга.

Не попавшие в сборную на чемпионат мира по футболу игроки местного клуба «Штрафная площадка» постоянно спрашивают тренера: почему цена на квадратный метр в апартаментах дешевле на 10-20%, чем в обычной новостройке?

– Гатальский! Квартира – это объект жилой недвижимости, а апартаменты – коммерческой недвижимости! – кричит тренер и лупит своих форвардов бутсой по головам. – В первом случае все вопросы регулируется Жилищным кодексом РФ. Во втором – Гражданским кодексом РФ. Это значит что?

– Что?

– То, что жилец апартаментов оказывается таким же бесправным, как ты предо мной! Представь, сосед за стенкой всю ночь поет: «Закадье – together! Закадье – forever! Закадье – together! Закадье – forever!..» – а ты пожаловаться на нарушение закона о тишине не можешь.

С юридической точки зрения апартаменты жильем не считаются, поэтому их владелец не обладает всеми правами собственника жилья. Он не может ни получить постоянную регистрацию, ни отправить детей в ближайшую школу, ни оформить бюллетень в поликлинике под окнами, ни зарегистрировать третьих лиц по месту жительства. С другой стороны, строительство апартаментов, поскольку отпадает обязанность возводить сопутствующую инфраструктуру, обходится застройщику дешевле. Соответственно, и продает строитель эти объекты дешевле обычных квартир.

ЖКХ и налоги

Риэлторы Колпинского района настолько суровые, что все объявления о продаже квартир пишут только большими буквами.

– От оно чё, Михалыч! – рассказывает переквалифицировавшийся в риэлторы бывший фрезеровщик (клиентам врет, что бывший учитель географии) Иван Черезъячейкин. – Апартаменты, как и мужики, бывают двух назначений. Первые – это та же квартира, только дешевле и без поликлиники. А вторые – сервисные. Почти гостиница. Купишь такие – и сдавай посуточно.

– Да иди ты в ДДУ, Черезъячейкин, – ворчит Михалыч. – Ты тут свои сервисные штучки не пропагандируй. Лучше скажи, что меня ждет в апартах по ЖКХ?

– Люблю я тебя, Михалыч! Поэтому честно скажу: что сэкономил при покупке, то постепенно потратишь потом. Всё дороже – вода, газ, электричество…

Покупателю апартаментов нужно быть готовым платить за услуги ЖКХ примерно вдвое больше, чем при проживании в обычной квартире (иногда и еще дороже). Кроме того, налог на апартаменты выше налога на квартиру и равен 2% от кадастровой стоимости.

Вместо пенсии

Итак, многие приобретают апартаменты для последующей сдачи в аренду. Что особенно актуально для граждан, чей пенсионный возраст теперь наступит нескоро. Зачастую управляющая компания готова взять поиск арендаторов на себя.

– Славик, чё-то я очкую покупать апарты для последующей сдачи! Думаешь, прокатит? – мямлит Димон из Выборгского района.

Как известно, с экологической точки зрения городской Выборгский район – «местами серый пояс». Мир, где почва в микроскопических дозах убивает рак, а в объеме чайной ложки все остальное. Поэтому самый любимый пароль на компах у подрядчиков – «рекультивация».

– Я уже сто раз так делал! – бахвалится воспитанный бродячими штукатурами Славик.

И на этот раз Димон не окажется лошарой, поскольку апартаменты действительно удобно сдавать посуточно и доходность приличная.

– Славик! А есть на апартаменты ипотека?

– Да ты успо-окойся, я те говорю! Банки рады такие кредиты подписывать.

Доля ипотеки растет параллельно с растущей долей апартаментов в новостройках. По ряду параметров банкам даже выгодней кредитовать приобретение гражданами апартаментов, а не обычных квартир. В силу относительно низкой цены продать оставленные в залог апартаменты, если заемщик просрочил гашение кредита, будет нетрудно. А поскольку в апартаментах не прописывают жильцов, таковых при просрочке проще выселить. Наконец, по ипотеке на коммерческую недвижимость можно назначить более высокую процентную ставку.

Наедине с экраном

А это Адмиралтейский район, где квартиры продают не только с отделкой, но и с телевизором и где строчки Гребенщикова, Набокова и Бродского выцарапаны на стенах подъездов.

– Чё там сёдня? – усаживается перед теликом Сергей Юрьевич Встречкин-Цепочкин с татуировкой «Не забуду переуступку – зла немерено!». По гороскопу – незаконный перепланировщик.

– В июне 2018 года в Госдуму внесен законопроект, предлагающий перевести данные помещения в статус жилых… – говорит диктор центрального телевидения.

Отметим, что это далеко не первая попытка определить юридический статус апартаментов. Но каждый раз депутатские инициативы постепенно сходили на нет. Теперь же зампредседателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин предлагает внести изменения в действующие Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, которые позволили бы:
– определить юридический статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами;
– сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах;
– установить правовое регулирование апартаментов и зданий с апартаментами на будущий период;
– ввести разделение жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).
Пока эти изменения не приняты. И все же рано или поздно статус апартаментов будет прописан в законе.

Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management:

– В действующем законодательстве есть определенные пробелы в вопросе классификации апартаментов.

Этот сегмент недвижимости развивается очень динамично, и сейчас мы видим, что апарт-отели существенно «отстранились» от сервисных апартаментов, а апартаменты для проживания и вовсе не выдерживают конкуренции с точки зрения инвестиционных сделок.

Разница между сервисными апартаментами и апарт-отелями в первую очередь заключается в доходности. Первый вариант ориентирован на долгосрочную аренду, отель же – на краткосрочную. Поэтому инвесторы, приобретая номер в отеле, зарабатывают до 17% годовых, в то время как остальные продукты приносят немного больше, чем традиционное арендное жилье, – 6-8%.

Доходность рассчитывается исходя из локации проекта, концепции и опыта управляющей компании. И в перспективе на этом рынке будут выигрывать те компании, которые за счет развития сети и ее масштаба смогут предлагать инвестору более выгодные условия.

Текст: Игорь Чубаха    Коллаж: Ольга Чичеринда