Состоявшиеся в конце августа «Открытые консультации» (прямой диалог читателей с экспертами), которые прошли в лофте на набережной Обводного канала, стали третьим подобным мероприятием, организованным БН. Проект был опробован на прошедшей в начале года выставке «Ярмарка недвижимости» и зарекомендовал себя как успешный, поэтому «Открытые консультации» становятся традиционной площадкой общения жителей города с игроками рынка.
Полет нормальный
«За последние шесть месяцев строители вывели на рынок колоссальное количество объектов. Многие девелоперы показывают стабильный прирост продаж последние три-четыре года, есть, конечно, и обратные примеры, но в целом первичный рынок Петербурга растет», - заявил он.
Что касается локаций, то Николай Шахматов не отмечает значительной миграции застройщиков из Всеволожского района Ленобласти обратно в черту города, о чем было принято говорить среди аналитиков в последнее время. «У нас динамично развиваются и Мурино, и Кудрово, хотя в последнем практически все участки уже застроены. В городе, конечно, довольно много свободных пятен, но это в основном точечная застройка, либо комплексы, состоящие из нескольких очередей, то есть это не будут проекты-миллионники, что, конечно, скажется на стоимости квадратного метра», - поясняет эксперт.
Он также коснулся темы градации нового жилья по цене в зависимости от районов, отметив, что к наиболее доступным можно отнести Красногвардейский и Красносельский, а наиболее дорогим - Приморский.
При этом эксперт избегает называть жилье дешевым. «Я бы вообще не употреблял это слово по отношению к тому, что стоит больше миллиона рублей. Жилье бывает доступным, возможно, недорогим. К таковым можно отнести то, которое только-только было выведено в продажу, нулевой цикл. Естественно, цены будут варьироваться в зависимости от локации и от того, что будет содержать комплекс. Можно найти объекты в одной локации, где цены на квартиры одинаковой площади будут отличаться на 15-20% в зависимости от того, есть ли в квартирах отделка, и если да, то какая», - рассказывает он.
При этом репутация застройщика, скорее, не влияет на стоимость жилья в его объектах, в отличие от локации, «начинки» комплекса и различных дополнительных опций. «Те строительные компании, у которых подпорчена репутация, завершают текущие проекты и не запускают новые. То есть фактически с рынка уходят», - уверяет Николай Шахматов.
Эксперту активно задавали вопросы.
– Да, это можно сделать. Что касается трудностей, то тут все зависит от того, какой банк давал ипотеку. Самое сложное – получить согласие банка на реализацию залогового объекта. В городе есть ряд банков, которые идут навстречу дольщикам, и предлагают прозрачные и адекватные схемы, а есть те, которые говорят: «да, конечно, продавайте, но сначала гасите ипотеку». Даже на такие объекты можно найти покупателя, можно согласовать схемы, но каждый шаг должен быть юридически зафиксирован, особенно в вопросах, касающихся взаиморасчетов.
– Да. Мы подчиняемся законам Российской Федерации, следовательно, разница между покупкой и продажей квартиры, в вашем случае, это 700 тыс. рублей, облагается налогом в 13% - то есть 91 тыс. рублей вам придется заплатить государству. Вообще порог входа в этот рынок для инвестора стал немного больше. Еще пять лет назад мы могли купить студию в Приморском районе за 1,6 млн рублей и перед получением ключей продать ее за 3 млн рублей. Теперь такую студию в этом районе на нулевом цикле можно купить за 2-2,2 млн рублей, а продать за те же 3 млн рублей. Иными словами, раньше доходность была 100%, а сейчас она составляет 60-70%. Но если рассматривать более дорогие объекты, например, однокомнатные квартиры, то там доходность будет выше. Сейчас для того, чтобы приумножить свои средства, инвестировать надо где-то 2,5 млн рублей.
– Главный вопрос - в доступности жилья. Студии как были, так и будут. Возможно, их количество уменьшится в новых объектах, но они останутся самым доступным жильем и будут востребованы населением. Если же говорить об инвестициях, я бы рассматривал приобретение однокомнатных или даже двухкомнатных квартир, вместо, скажем, двух студий.
– В покупке жилья для сдачи самые важные составляющие – это локация и транспортная доступность. Наиболее востребованные объекты – возле метро, таких на рынке почти нет, а те, которые есть, весьма дороги. Если говорить про такие территории, как Мурино, то покупать там квартиры с инвестиционными целями нет смысла, так как в этой локации слишком велик объем предложения. Давайте посчитаем: цикл строительства занимает 2-2,5 года, если нет отделки, то придется вкладываться в нее. В новом районе огромное конкурентное предложение, следовательно, больше, чем за 15 тыс. рублей в месяц вы квартиру не сдадите, то есть в год вы получите не более 180 тыс. рублей. Также не забывайте, что этот доход облагается налогом.
– Начнем с того, что в Петербурге лишь единичные застройщики, предлагающие отделку, спрашивают покупателя о том, какого цвета он хочет ламинат или стены. Большинство просто навязывает те дизайнерские решения, которые сами определили для себя как наиболее востребованные. Стоимость отделки чаще всего включена в стоимость квартиры, но есть варианты, когда ее можно заказать отдельно, тогда ее цена будет варьироваться от 4 тыс. до 10 тыс. рублей за квадратный метр. Если вы соглашаетесь на отделку под ключ, у вас конкретно есть с кого спросить, если с ней что-то не так, и вы экономите время, но квартира будет такой же, как и у ваших соседей. Стандарт подготовки под чистовую отделку был введен в России финской компанией и стал востребованным. Стоит это около 4 тыс. рублей за квадратный метр, взамен вы избавляетесь от всей грязи подготовительных работ. Вам останется только настелить напольное покрытие, покрасить стены или поклеить обои, то есть здесь у вас развязаны руки. Если брать квартиру без отделки, она будет стоить дешевле, но в итоге денег вы не сэкономите, если у вас нет строительного опыта или своей строительной бригады, или сумасшедших дисконтов в строительных магазинах. Если смотреть по типам жилья, студии наиболее востребованы с отделкой под ключ. Однокомнатные, двухкомнатные квартиры – либо с отделкой, либо с подготовкой под чистовую. Трехкомнатные – либо с подготовкой, либо без отделки. Но для последующей сдачи в аренду – однозначно надо брать с полной отделкой под ключ, так как квартира будет активно эксплуатироваться.
– Перед вступлением в силу в июле этого года поправок к 214-ФЗ, этот вопрос обсуждался профессиональным сообществом минимум полгода. Были комментарии о том, что с лета цены вырастут на 10-30%. Этого не произошло. Но, очевидно, что после вступления в силу всех нововведений стоимость жилья вырастет. Ставки по кредитам высоки, скорее всего, на рынке не будут появляться новые игроки. Мы все хотели, чтобы было меньше обманутых дольщиков. Для этого был создан компенсационный фонд, отчисления в который повышают до шести процентов от стоимости ДДУ. Как вы думаете, кто за это будет платить? Застройщик? Нет, конечно, за это нововведение заплатим мы с вами, как и за все остальные. В любом варианте продажи будут, будет меняться схема реализации, будут разные варианты рассрочек и так далее.
– Нет, скорее всего, будут появляться более выгодные рассрочки, например, схема - 10% от суммы заплатить сейчас, 20% через год, 70% перед передачей ключей. Я думаю, что покупатель будет поэтапно вносить деньги на эскроу-счета. Сейчас логика застройщика в том, что он не хочет привлекать кредит на строительство, так как процентные ставки у банка высоки. Он хочет использовать деньги дольщиков для того, чтобы решать вопросы реализации проекта. Но если он будет получать проектное финансирование на фоне запрета на использования денег покупателей до окончания строительства, вопрос о привлечении как можно большего объема денег от клиентов на ранних этапах отпадает сам собой.
в лофте COM.NATA на «Балтийской» (Обводный канал, 136)
