Жилье высокого ценового сегмента – это всегда история про особые отношения с покупателями, продиктованные способностью последних платить очень большие деньги за исполнение своих желаний. А когда клиент готов платить, застройщики просто вынуждены создавать предложение, отвечающее любым, даже самым высоким требованиям.
Дорогостоящий риск
Однако далеко не все хитрые опции находят отклик в сердцах обеспеченных клиентов. Бывает и наоборот. Ведь именно в премиальном сегменте чаще всего встречается так называемый неликвид. «В некоторые годы мы наблюдали, что процент невостребованных квартир доходил до 50%. Причины разные, но чаще всего – не угадали либо с главной фишкой, либо с местоположением проекта», – рассказывает руководитель ГК «Стоун» Андрей Кузнецов.
И дело, конечно, в стоимости и объективной необходимости таких необычных опций. Затраты на объекты инфраструктуры, особенно уникальные, могут достигать 10-15% от общего объема инвестиций в элитный проект. Именно поэтому экстравагантные решения остаются относительно редкими.
Если не уходить в экстрим, то само по себе понятие элитарности включает в себя множество составляющих.
Во-первых, большая доля веса такого статуса приходится на локацию. В большом городе с плотной застройкой, когда свободные участки зачастую появляются только благодаря редевелопменту, заполучить удачно расположенное пятно – непростая задача для девелопера. И если дом находится в неудобном с транспортной точки зрения месте или имеет не соответствующее статусу окружение, то настоящих обеспеченных ценителей комфорта будет туда не заманить никакой уникальной начинкой.
Во-вторых, некоторые эксперты строго оценивают элитарность, утверждая, что настоящее премиальное жилье должно быть клубным – с минимумом жильцов, чтобы чувствовалась уединенность. Однако по факту многие жилые комплексы, имеющие статус элитных, этому критерию не соответствуют.
А что касается наполнения – девелоперы стараются кто во что горазд, начиная от заказа проекта у знаменитых заграничных архитектурных бюро и использования дорогих строительных материалов, зачастую привозимых из-за рубежа, заканчивая необычными планировочными решениями и техническими ноу-хау.
От стекол до воды
Застройщики предлагают оконные стекла со специальным покрытием, защищающим от ультрафиолетового излучения, вредного для кожи; системы тройной очистки воды, превращающие воду из-под крана в питьевую; автономные системы электропитания и в целом умные системы инженерии, позволяющие контролировать расход электричества, тепла и т. п. через мобильное приложение.
Устраивают подземные парковки с автомойками и лифтами, ведущими прямо в квартиру, причем подняться в нее можно вместе с автомобилем. Кстати, отдельный вход в квартиру непосредственно из лифта – это уже даже не фишка, а обязательный элемент для премиального жилья. Обычно доступ в свое жилье дублируется еще и входом с общей лестницы (им чаще всего пользуется прислуга, но все же черным ходом его называть не совсем корректно).
В элитном сегменте еще лет десять назад приветствовались спа-зоны на первом этаже, причалы для яхт и пентхаусы с собственными бассейнами. Однако, как мы уже говорили, последнее теперь считается некоторым излишеством.
«Раньше покупатели требовали позолоченные лифты, лепнину и огромные площади квартир – свыше 700 кв. м – со множеством комнат, в которые они могли не заходить многие месяцы», – говорит управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов. Изменения предпочтений связаны, во-первых, с текущей обстановкой, когда клиенты даже премиальных сегментов уже не склонны «сорить деньгами» и хотят понимать, сколько и за что они платят. Во-вторых, покупательская аудитория элитного сегмента – космополитичная публика, они могут проводить дома всего несколько месяцев в году, поэтому лишние комнаты им не требуются.
Однако это не означает, что девелоперы резко ушли в аскетизм. Среди существующих интересных опций имеются мини-зоопарки и оригинальное музыкальное сопровождение зон общего пользования (поющие лифты, фонтаны, беседки), а также их освещение, которое меняется в зависимости от сезона.
«Среди частых запросов – решения по безопасности как всего комплекса, так и отдельных квартир или апартаментов: это могут быть и инновации вроде сканирования отпечатков пальцев или сетчатки, и наличие “тайной комнаты” – скрытого помещения для хранения ценных вещей», – перечисляет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Ну и, конечно, различные сервисные услуги. Жителям доступны службы консьержей, горничных, портье, помогающих решать любые бытовые проблемы. Нередко управляющая компания элитного дома берет на себя организацию праздников, проведение переговоров и другие бизнес-услуги с предоставлением секретаря, располагает службой выгула собак или VIP-такси.
Что касается трендов, то, по мнению Андрея Кузнецова, сейчас главным на рынке премиального жилья является синтез природы и архитектуры, их гармоничное сочетание без ущерба для одного или другого. Речь идет не только об использовании природных материалов в отделке – например, натурального камня, но и о вертикальном озеленении, террасной застройке с применением ландшафтного дизайна, собственных парковых зон.
Эксперты фиксируют и другие любопытные тенденции на рынке элитки.
Все привыкли к тому, что квартиры в жилье высокого ценового сегмента передаются покупателям без отделки, так как обеспеченные клиенты все равно будут заказывать индивидуальные отделочные решения у тех экспертов, которые им подходят.
Однако директор по развитию экспертного бюро «МК-Элит» Лариса Инченкова говорит, что ситуация меняется и тон в этом вопросе задает Москва на правах столицы и самого крупного «ареала» богатых людей в стране. По ее словам, в этом году на рынок столицы поступили два дома с отделкой под ключ, которые сразу стали фаворитами у покупателей. «Впрочем, на такое решаются пока только застройщики небольших домов клубного формата. Все же себестоимость за счет высококачественных материалов, используемых в строительстве и отделке, вырастает значительно», – рассказывает Лариса Инченкова.
Любопытно, что некоторые фишки из дорогого сегмента постепенно перекочевывают в более дешевый в несколько измененном виде. Например, системы безопасности, службы консьержей, некоторые бренды инженерных систем, эксплуатируемые кровли. Так происходило и ранее, и нет сомнений, что в обозримом будущем входить в квартиру по отпечатку пальца смогут и покупатели жилья в многоквартирных домах городских предместий. Тем более что это действительно довольно удобно.
