БН разбирался, какие новые фишки сегодня характерны для проектов массового сегмента (эконом- и комфорт-класс) и куда по шкале качества двинется петербургский рынок новостроек.
На что смотрит покупатель
Реформа рынка обернулась накоплением проектных запасов и ростом объемов предложения. Ближайшие два-три года новостройки в Петербурге будут только прибывать. При этом обострившаяся конкуренция выявила две противоположные тенденции.
«Сегодня хорошим спросом пользуются проекты, в которых соблюден баланс высокого качества и конкурентной цены. Это обязывает девелоперов расширять линейку полезных опций в своих домах, не повышая при этом стоимость квадратного метра», – отмечает генеральный директор компании «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. По его словам, в новых условиях могут работать далеко не все игроки. С целью привлечь покупателя низкой ценой некоторые застройщики идут на хитрости, которые заметны не сразу, но обязательно проявятся при заселении дома.
Первичным ориентиром для покупателя масс-маркета все же остается цена. «На покупку первой, небольшой по метражу квартиры (студии) для собственного проживания, как правило, влияет бюджет. А при выборе более комфортных, семейных вариантов – двух- и трехкомнатных квартир – качественные опции жилья начинают играть решающую роль», – говорит директор по маркетингу «Главстроя-СПб» Ян Свояволя.
Но понять, что качество при сходном бюджете покупки может быть разным, способен лишь продвинутый клиент, который не ленится сравнивать близкие по стоимости варианты. При этом и в понятие «качество» сегодняшний покупатель масс-маркета начал вкладывать много смыслов – от наличия отделки и колясочной на первом этаже до систем безопасности и улучшенного комфорта.
И квартира превращается…
Чистовой отделкой покупателя давно не удивишь. Если три-четыре года назад квартира под ключ воспринималась как немалое преимущество жилого комплекса, то сейчас в петербургских проектах комфорт-класса такая опция занимает до 60-70%. Следующие шаги в этом направлении – применение стройматериалов более высокого качества, увеличение пакетов услуг по отделке, онлайн-услуги для удобства выбора.
В частности, «Группа ЛСР» ввела в своих проектах новый расширенный стандарт чистовой отделки «комфорт». Группа «Эталон» запустила сервис «Конструктор отделки», позволяющий покупателю самому выбрать материалы и опции для функционального наполнения квартиры и сформировать бюджет отделки. Компания Setl City сообщает, что в ее проектах обновлено до 90% всех материалов: от керамической плитки и ламината до клапанов индивидуальной вентиляции.
«Самое главное новшество – теплые полы с цифровым терморегулятором. Пока такое предложение не имеет аналогов на рынке. Важно, что обновленная чистовая отделка не повлияла на итоговую стоимость квадратного метра», – рассказывает Олег Пашин.
Еще большие метаморфозы происходят с квартирографией жилых комплексов. Наряду с дальнейшим расширением линейки европланировок застройщики начали активно экспериментировать с новыми форматами жилья – квартирами-трансформерами.
К примеру, корпорация «Мегалит» в своем «Приморском квартале» продвигает новый формат семейного жилья – шеф-квартиру с двумя кухнями и четырьмя лоджиями, функционал которой можно подстроить под потребности и состав семьи.
Компания Bonava в новом проекте Magnifika (один из комплексов позиционируется в комфорт-классе) представила DUOS – формат для семьи из нескольких поколений: жилье можно объединить в просторную квартиру с тремя спальнями или разделить на две однокомнатных.
В компании «Главстрой-СПб» говорят, что в «Северной долине» все большую популярность набирают квартиры с hobby-room – универсальным помещением-трансформером, которое можно оборудовать для любимого занятия (мини-ателье, спортзал, художественная мастерская, фотостудия и т. д.).
Дворы – не колодцы
Комфортная жизнь в масс-маркете уже не ограничивается пределами квартиры. В борьбе за покупателя застройщики все чаще включают фишки, повышающие привлекательность дворовой территории или целого квартала. Детскими и спортивными площадками или колясочными давно никого не удивишь. Как говорит Ян Свояволя, в массовом сегменте появились такие опции, как индивидуальный дизайн мест общего пользования, декоративная подсветка фасадов и внутридворовой территории, системы безопасности (видеонаблюдение, контроль доступа), многоуровневые системы очистки воды, подземные паркинги.
«Изменился и внешний вид новостроек массового сегмента. Сегодня при оформлении фасадов применяется множество решений: разнообразные штукатурки и качественная керамическая плитка, кирпич и навесной вентилируемый фасад», – отмечает эксперт.
К относительно свежим веяниям можно отнести обустройство велодорожек с велопарковками, их в ряде своих проектов продвигают «Полис Групп», Setl City, «Группа ЛСР», «СПб Реновация» и многие другие компании. Как правило, в комплексах с такими опциями фигурируют закрытые от автомобилей дворы.
К новым для массового сегмента «фишкам» безусловно можно отнести развитие общественных пространств – создание парков и рекреационных зон. «Группа ЛСР» обещает устроить вдоль береговой линии намывных территорий на Васильевском общедоступный парк длиной 2 км с шириной зеленой зоны 40–100 метров.
Компания «Строительный трест» в ЖК «NewПитер» уже строит бульвар с рекреационной зоной и велодорожками, который будет пролегать сквозь весь микрорайон. В ЖК «Северная долина» обещано открыть собственный парк площадью 10,8 га, а в ЖК «Юнтолово» сразу три – с велодорожками, треками для пробежек и площадками для проведения тематических ярмарок и фестивалей.
Другая прогрессивная опция – застройщики закладывают в своих комплексах возможности цифровизации. К примеру, Setl City при проектировании ряда объектов предусматривает системы автоматического сбора показателей счетчиков «Дом.Online». Жители ЖК Ultra City от «Северного города» при помощи специального мобильного приложения могут принимать сигнал с домофона парадной на свой смартфон или просматривать изображения с камер видеонаблюдения. Раньше такие опции были характерны исключительно для бизнес-класса.
Масс-маркету тесно
Судя по всему, понятие «масс-маркет» в традиционном значении устарело: с одной стороны его подпирают проекты жесткого эконома с минимальным и бюджетным набором качественных опций, с другой – появился комфорт с нестандартными для массового сегмента фишками. Эксперты давно говорят о размывании границ между классами и возникновении промежуточных сегментов. К примеру, ряд застройщиков уже позиционируют свои проекты в формате комфорт-плюс – это своего рода улучшенный комфорт, верхушка масс-маркета.
Как правило, к высокому комфорту относят объекты за счет хорошей локации (вблизи метро), особенностей инженерной начинки (многоуровневая система очистки воды, теплые полы, камины и пр.), ландшафтного оформления территорий и прочих параметров. При этом либо локации (спальный район), либо набора характеристик недостаточно, чтобы с полным основанием позиционировать новостройку в сегменте бизнес. А приставка «плюс» позволяет увеличить стоимость квадрата на 10-30 тыс. руб. по сравнению с «обычным» комфортом.
Это относится ко всем или отдельным проектам Группы «Эталон», Группы RBI, ГК «Пионер», Setl City и еще многих застройщиков. И проекты «верхнего» комфорта при внимательном рассмотрении могут у разных застройщиков значительно различаться по своим качественным характеристикам.
«Класс комфорт-плюс имеет очень хорошие перспективы в Санкт-Петербурге. К примеру, мы видим востребованность наших проектов под брендом Life. Он удовлетворяет запросы широкого круга покупателей, которые переросли по своим потребностям и возможностям уровень комфорт-класса», – отмечает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» Светлана Лежнева. По ее словам, чем сильнее развит рынок и искушеннее потребитель, тем больше новых опций станет появляться в новых проектах.
Мы опросили экспертов, для кого важнее классификация жилья – для застройщика или покупателя – и насколько актуальна она на стремительно изменяющемся рынке новостроек.
– Появление и расширение пограничных подклассов, расслоение классов на более узкие сегменты станет тенденцией развития рынка массового жилья и в ближайшей перспективе. На сегодняшний день единой, признанной всеми участниками рынка классификации жилья не существует, как не было ее десять лет назад и ранее. Покупателю важнее расположение дома и его технические характеристики, он сам определяет для себя статус объекта. Если застройщик завышает класс своего продукта, то в конце концов покупатель сам принимает решение о покупке и при этом обозначенный класс объекта не является для него ключевой характеристикой – всего лишь некоторым ориентиром.
– Общий тренд – повышение комфортности жилья в любой категории недвижимости. Сегодня в масс-маркете мы видим много опций, характерных для сегмента комфорт. В свою очередь, в комфорте появляются элементы от бизнес-класса. Критерии принадлежности к определенному классу недвижимости трансформируются из года в год. Новые рыночные тенденции, новые технологии и материалы, западные веяния, увеличение конкуренции – все это отражается на начинке жилого комплекса. Сегодня набор опций больше зависит от стратегии застройщика, позиционирования объекта на рынке, внутренних стандартов качества.
– На рынке недвижимости существует классификация, разработанная Гильдией управляющих и девелоперов совместно с КЦ «Петербургская недвижимость». В нее входят эконом- и комфорт-класс, объединенные в понятие «масс-маркет», а также бизнес- и премиум-класс. Сегментирование помогает застройщикам четко позиционировать свои проекты, а покупателям – легко различать жилые комплексы по характеристикам. Однако классификация не является строгим правилом: застройщик может расширять ее границы, чтобы сформировать более интересное предложение. Среди новых тенденций на рынке – появление проектов высокого комфорт-класса, которые первым предложил девелопер Setl City.
– Структура рынка динамична, продолжает она меняться и сегодня. Эконом-класс постепенно уходит в закадье; в ближайшие годы рынок придет к тому, что новые проекты этого сегмента будут ограничиваться локациями за пределами традиционной черты Петербурга. В традиционной черте останется только комфорт-класс и более высокие ценовые сегменты. Ближе к центру – верхний комфорт и бизнес. Непосредственно в центре в ближайшие годы останутся только элита и люкс.
– Несмотря на размытость классификации на рынке новостроек, позиционирование жилого комплекса по-прежнему имеет значение для покупателя. Отнесение объекта к эконом-, комфорт- или бизнес-классу по-прежнему говорит о ценовой категории жилья и наборе возможных опций. При этом высокая конкуренция на рынке приводит к росту значения таких факторов, как качество и продуманность проектов. В связи с этим застройщики стараются повысить класс своего жилого комплекса, наполнив его дополнительными ценностными преимуществами для покупателя. В ближайшие годы эта тенденция сохранится.
