Рынок аренды изменился до неузнаваемости. Буквально несколько лет назад по осени на любое жилище арендатор находился в считаные дни, торг со стороны потенциальных съемщиков был неуместен, а шквал звонков по любому объявлению исключал привередливость.
Поэтому и молодым семьям, и студентам зачастую предлагали довольствоваться берлогами с продавленными матрасами и принесенной с помойки газовой плитой. Сегодня такая обстановка может удовлетворить только гастарбайтеров. А это явно не тот контингент, на который вы рассчитываете. Чтобы ваше предложение было конкурентоспособным, квартиру нужно подготовить.
Все лишнее – на помойку
Если квартира захламлена, забирайте личные вещи и все, что дорого вам как память, оставьте крепкую и несильно обшарпанную ретромебель. Старинный трехстворчатый шкаф, стол-книжку, пару-тройку крепких стульев и табуреток также можно оставить. Но никаких личных вещей, чемоданов на шкафах, ящиков под кроватями, фотографий в рамках, стопок газет и обломков старой полированной мебели в углах!
Обязательно избавьтесь от старых заросших пылью телевизоров. Это потенциальный источник пожара – вдруг его кто-то захочет посмотреть на досуге.
Некоторые квартировладельцы устраивают склад, запирая весь скарб, от которого жалко избавиться, в одной из комнат. При этом квартиру предлагают со скидкой, например, двушку по цене однушки. Прямо скажем, вариант некомфортный для приличных съемщиков и по нынешним временам малоликвидный. Поэтому все лишнее – на помойку!
Ремонт: необходимый и достаточный
Качественный ремонт с выравниванием стен и дизайнерской плиткой в квартире под сдачу не окупится. Да он и не нужен. Давайте попробуем оценить реальные масштабы. Предположим, квартира у метро с обстановкой в стиле «советский минимализм» сдается рабочим из ближнего зарубежья за 16 тыс. руб. Такая же, но в относительно приличном состоянии – за 22-23 тыс. руб. Ежемесячная прибавка 6-7 тыс. руб., или 70-80 тыс. руб. в год (считаем по минимуму, чтобы не было разочарований).
Вы готовы вложить в ремонт и обстановку 300 тыс. руб. и больше? Кстати, практика показывает, что необходимый минимум для сильно запущенной однушки – 200 тыс. руб. плюс умелые руки и месяц потраченного времени.
Но для квартиры, от которой вы ждете, что она станет «кормилицей» на долгие годы, первичные вложения необходимы. Например, если речь об убитой квартире – она отличается от просто запущенной наличием характерных трудноистребимых запахов старого жилья. Источники этих запахов – прохудившиеся фановые трубы, въевшиеся в стены кулинарные жиры, а также все пролитые на пол жидкости, ставшие питательной средой для плесневых грибков. Если ваша квартира именно такая, капремонт неизбежен. Ведь никакие маскировки в виде очередного слоя дешевеньких бумажных обоев и линолеума поверх старого паркета не спасут. Приличный съемщик, почуяв предательские ароматы, сразу с вами попрощается.
Программа-минимум для квартиры в состоянии «все запущено» – ремонт полов (от 1200 руб. за кв. м), замена старых оконных блоков на металлопластиковые со стеклопакетами (от 17 тыс. руб. за окно), а также замена дверей (межкомнатная дверь с фурнитурой, доборами и установкой – от 6 тыс. руб., входная – от 14 тыс. руб.). Во всех случаях в расчеты включены износостойкие, но самые бюджетные материалы, а также демонтажные и монтажные работы.
С электрикой в типовой квартире все просто: не должно быть выпадающих из монтажных коробок выключателей, а также искрящих розеток с нагромождением тройников, переходников и удлинителей с пожелтевшими проводами. Замена выключателя или электророзетки скрытого монтажа обойдется вам примерно в 300 руб., а вместе с монтажной коробкой – в 600 руб., плюс стоимость самого электроустановочного изделия (от 200 руб.). Установка отдельной силовой розетки для стиральной машины – от 2 тыс. руб. В общей сложности на ремонт проводки закладываем 8 тыс. руб.
Теперь займемся сантехникой. Чугунные фановые, металлические водопроводные трубы, смесители, арматуру сливного бачка, а также сифоны и гибкие подводки, которым больше пяти лет, – менять обязательно! При монтаже новых труб (самый бюджетный и надежный вариант – сварной полипропилен) не забудьте о водорозетках для стиральной и посудомоечной машин. Общий бюджет проекта для квартиры с пятью точками подключения – не больше 20 тыс. руб. Реставрация ванны наливным акрилом – еще 4 тыс. руб.
Подведем промежуточный итог. Для однокомнатной квартиры 35 кв. м, по нашим подсчетам, он составит 140 тыс. руб. Сумма не окончательная. Но у вас всегда есть возможности экономить, и порой весьма значительно, проводя часть работ своими руками, а также отслеживая сезонные скидки и акции поставщиков.
В любом случае перечисленные выше ремонтные мероприятия – это инвестиция с относительно быстрой окупаемостью. В дальнейшем вам придется только раз в несколько лет освежать потолки и менять обои.
Что касается собственно «косметики» и финишных покрытий (выравнивание, покраска, оклейка), то здесь предстоящие затраты прогнозировать сложнее. Все зависит от состояния поверхностей, класса и качества применяемых материалов, ваших отношений с ремонтниками. Но в 40-50 тыс. руб., если речь об однокомнатной квартире, при желании уложиться можно.
Итого – 180-190 тыс. руб. – и квартира как новая, можно заносить мебель.
Обстановка: необходимый минимум
Задача обставить квартиру для аренды всегда имеет индивидуальное решение. Но и здесь есть минимум, переводящий квартиру из условной категории «гастарбайтерских» в «студенческие» или «семейные».
Список примерно такой. Во всех помещениях – потолочные светильники. В комнате – два свежих спальных места, системы хранения (шкаф, стеллаж, комод), шторы или жалюзи на окнах. В прихожей – шкаф, вешалка, обувница.
В кухне – минимальный набор мебели (стол, табуретки), мойка со столешницей, навесные шкафчики, вытяжка, стационарный фильтр для питьевой воды. Из бытовой техники – исправная электро- или газовая плита, двухкамерный холодильник, стиральная машина-автомат, желательно – посудомоечная машина и микроволновка.
Чтобы прикинуть, в какую сумму обойдется комплектация однокомнатной квартиры всем перечисленным выше с нуля, мы зашли на сайты сетевого гипермаркета товаров для дома и одного из ведущих поставщиков бытовой техники и сложили товары в корзины, отдавая предпочтение недорогим вариантам, более или менее гармонирующим по стилю. Получился следующий расклад: мебель, светильники, шторы и карнизы с доставкой – 60 тыс. руб., бытовая техника – 45 тыс. руб. Всего – больше 100 тыс. руб.
На наш взгляд, это неоправданные затраты в рамках решаемой нами задачи. Но приведенные суммы можно уменьшить вдвое, если, во-первых, отлавливать товары со скидками и незначительными дефектами в крупных торговых сетях. Во-вторых, не пренебрегать техникой и предметами обстановки секонд-хенд.
Всем потенциальным съемщикам не угодишь: один одобрит ваш вкус и выбор, другому он решительно не понравится. Поэтому нужны универсальные решения. Вот несколько лайфхаков.
Первое: никаких «пылесборников» – громоздких велюровых диванов или разнокалиберных пружинных матрасов. Только практичные беспружинные пенополиуретановые – двусторонние 90 см в ширину (ловите на распродажах). Ими можно укомплектовывать как односпальные, так и двуспальные кровати (180 см), а когда необходимо сократить количество спальных мест, то сложить один на другой (идеальный вариант для молодежной или студенческой квартиры).
Со стиральной машиной, во избежание потопа, лучше так не рисковать. Ее имеет смысл брать не у «частника», а в компании, специализирующейся на вторичных продажах и сервисном обслуживании бытовой техники, цены – от 6 тыс. руб. Кстати, холодильники у них в наличии тоже есть, порядок цен – такой же.
Третье: полки и стеллажи из ЛДСП, изготовленные на заказ по вашим чертежам, обойдутся дешевле готовых и лучше впишутся в отведенные для них места.
И последнее. Не забывайте, что арендаторы разные бывают. Если расходы на подготовку квартиры к аренде превышают ваши возможности, то у вас сохраняется шанс найти таких, которые радостно возьмутся за ремонт в счет арендной платы. Но все детали нужно обсуждать, что называется, на берегу.
