Первое полугодие выдалось оживленным, но в какую сторону двинется рынок новостроек дальше, после вступивших в силу с 1 июля законодательных новаций, – никто пока не знает.
Отчеты бьют рекорды
По отчетам застройщиков первой десятки, в первом полугодии на рынке новостроек продолжился рост покупательской активности, наметившийся осенью прошлого года. Все компании отрапортовали об увеличении продаж.
Группа «Эталон» реализовала на 27% больше в денежном выражении, чем в первом полугодии 2017-го. У «Группы ЛСР» в петербургских стройках заключено на 36% больше контрактов. У Setl City продажи в денежном выражении выросли на 12%. «Главстрой-СПб» за шесть месяцев этого года реализовал площадей на 38% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Об увеличении продаж сообщают и в «Полис Групп», правда, точных цифр не называют.
Всего, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», граждане приобрели в городе и предместьях около 2,3 млн кв. м жилья – на полмиллиона больше, чем в первом полугодии 2017-го. До рекордных показателей ударного второго полугодия 2017-го (2,4 млн квадратов) рынок лишь чуть-чуть недотянул.
При этом уровень спроса на новостройки Петербурга и области все сильнее различается. Официальные цифры Управления Росреестра за полугодие подтверждают дальнейшее перетекание спроса в черту города: плюс 50% заключенных ДДУ в Петербурге и минус 18% – в Ленобласти. То есть покупатель продолжил голосовать кошельком за городские проекты, где предлагается все больше квартир, причем с отделкой, по областным ценам. Как сообщает «Главстрой-СПб», рост продаж в городских новостройках масс-маркета оказался на 40% выше показателей за аналогичный период в 2017 году.
Кто тянет спрос
Среди главных причин роста рынка по-прежнему называется дешевеющая ипотека. Прогнозы по увеличению объемов кредитования всегда были оптимистичными, но реальность их превзошла. По данным ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в России с января по май (итоги полугодия не подведены) вырос до 1,08 трлн руб., это на 75% больше, чем в первом полугодии 2017-го. В Петербурге ипотечная динамика в первом квартале также била рекорды (+87%), хотя по итогам второго ожидается некоторое снижение.
При всем этом, как сообщили в КЦ «Петербургская недвижимость», доля сделок с ипотекой остается на уровне 2017 года – около 64%.
Другой источник спроса – иногородние покупатели – также не может вечно прибывать. Судя по опросам игроков рынка, доля региональных сделок особенно не изменилась и второй год подряд оценивается в 30%.
Зато с конца прошлого года к драйверам роста прибавился еще один. Грядущая отмена долевки и ожидаемый в связи с этим рост цен заставили потенциальных покупателей жилья активно переходить в разряд реальных. По словам директора по партнерским продажам Группы «Эталон» Ирины Петровой, жаркий информационный фон вокруг законодательства создал фактор срочности покупки и спровоцировал на рынке спрос.
«Новости по данной теме ускорили принятие решения определенной доли покупателей», – согласна руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Некоторые эксперты полагают, что будущий запрет долевки скорее заставил активизироваться инвесторов, нежели тех, кто решает свой квартирный вопрос. Правда, подсчитать точное число спекулятивных сделок на рынке всегда было делом сложным. Известно лишь, что в Петербурге каждый шестой ДДУ – это переуступка прав.
Бодрые цены
По наблюдениям аналитиков RBI, с января цены во всех сегментах первичного рынка Петербурга выросли примерно на 2-3%. То есть за полгода рост составил почти столько же, сколько за весь 2017-й.
Как подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость», квадратный метр с начала года подорожал в среднем на 3,1% в городском масс-маркете и на 4,6% в пригородной зоне. В компании «Главстрой-СПб» отмечают почти 5-процентный рост на масс-маркет Петербурга. Увеличение цен, по словам экспертов, превысило уровень текущей инфляции.
«Отмена долевки отразится в первую очередь на себестоимости жилья. Цены будут увеличиваться пропорционально росту себестоимости строительства. До конца текущего года возможно повышение стоимости квадратного метра в пределах 5-10%», – уверена директор по продажам «Главстроя-СПб» Юлия Ружицкая. Обоснование такого подорожания – только за прошлый год себестоимость выросла примерно на 6-7%.
Все будет зависеть от стратегии участников рынка в отношении сделанных ими запасов, уверены другие эксперты. «Если застройщики постараются сразу запустить проекты по всем выданным разрешениям на строительство, то может появиться избыток предложения, который приостановит рост цен», – предупреждает директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин.
Кто рванул вперед
По данным Центра оценки и аналитики БН, за полгода рынок пополнился на 2,13 млн кв. м (общая площадь квартир) – выведено свыше восьми десятков объектов. При этом примерно треть из них оказались стартапами – накануне 1 июля застройщики постарались запустить в продажу максимум новых комплексов. Но в целом особого всплеска не случилось: на рынок вышло лишь на 11% больше площадей, чем год назад. При этом в черте города появилось проектов на 1,6 млн кв. м жилья (плюс 18%), а в Ленобласти продолжилось снижение новых объемов (минус 7%).
Умеренность вызвана в том числе и стратегией двух крупнейших игроков рынка. Если в прошлом году два безусловных лидера пополняли рынок очень активно, то сейчас действовали с большей осторожностью. Так, Setl City за полгода запустил в стройку 290 тыс. кв. м – это лишь треть от всех выведенных в 2017-м площадей. «Группа ЛСР» за шесть месяцев пополнила рынок на 93 тыс. квадратов – менее четверти ее прошлогодних объемов.
Зато другие известные застройщики сделали внушительный рывок. Так, Группа ЦДС за полгода вывела в продажу 247 тыс. кв. м – в полтора раза больше, чем за весь прошлый год. Группа «Эталон» (193 тыс.) за шесть месяцев полностью выполнила свой годовой «план». Существенно прибавили по сравнению с прошлогодними показателями компании «КВС», «СПб Реновация», «Строительный трест» и ряд других.
Особой популярностью у застройщиков пользовались два района: Приморский (330 тыс. кв. м) и Выборгский (313 тыс. кв. м) – там выведено в продажу почти вдвое больше, чем год назад. Также новых строек существенно прибавилось в Красногвардейском, Московском и Калининском районах.
Фактор 1 июля
Одно из прогнозируемых последствий законодательных изменений – стремительная монополизация рынка. Но пока ситуация развивается с точностью наоборот. По сведениям ЦИАН, доля сделок первой десятки застройщиков в Петербурге за год снизилась с 68 до 60%, а в предместьях – с 72 до 65%. Судя по всему, конкуренция на рынке усиливается, и борьба за покупателя приобретает нешуточный размах.
Тем не менее с 1 июля рынок вошел в очередную зону неопределенности. В новой реальности рано или поздно нужно будет переформатировать бизнес, подстраиваться под возможности проектного финансирования и пр. Хотя игроки рынка отгородились от законодательных новаций такими внушительными запасами, что понятно: спешить пока никто не будет.
– Второй квартал прошел достаточно активно, при этом был высоким результат и первого квартала: спрос подогревает активность застройщиков, вывод новых объектов в продажу сопоставим с объемом реализации. Расширяется география объектов, развитие получают территории редевелопмента. Инвесторами в черте города достаточно активно рассматриваются интересные предложения на старте при оптимальном соотношении цены и качества.
Рынок в настоящее время живет в ожидании изменений, связанных с поправками в 214-ФЗ. Когда будут отлажены механизмы работы в новых законодательных условиях, скорее всего, изменится и цена квадратного метра. Новые правила также могут повлиять на активность застройщиков. Снижения цен мы не прогнозируем, наоборот, ожидается, что во втором полугодии цены продолжат демонстрировать небольшой, но планомерный прирост.
– Во втором полугодии 2018 года девелоперская активность заметно снизится. Не исключено, что застройщики будут корректировать свои строительные программы и стратегию продаж, старт некоторых проектов может быть отложен на более поздний срок. Среди основных игроков рынка усилится неценовая конкуренция. Не забывая об оптимизации экономики проектов, девелоперы возьмут курс на улучшение качества продукта и повышение класса новых объектов и новых очередей в рамках крупных проектов комплексного освоения территорий.
В краткосрочной перспективе рынку не грозят серьезные потрясения. Застройщики обладают достаточным товарным запасом, чтобы обеспечить плавный переход к новым условиям работы. В долгосрочной перспективе законодательные изменения приведут к монополизации строительной отрасли, проекты будут реализовывать крупные надежные девелоперы с выверенным подходом к концепции и качеству самого продукта. В этой ситуации рынок только выиграет.
– Крупные игроки рынка успели подготовиться к новым реалиям, понимая, что полностью просчитать воздействие новых законодательных норм пока нельзя. Многие игроки, в том числе и наша компания, создали земельный банк и запаслись разрешениями на строительство, по которым в скором будущем начнется реализация проектов. Так, только за эти полгода нам выдано разрешений на строительство более 500 тыс. кв. м жилья в Петербурге. По данным Национального объединения застройщиков жилья, всего в стадии строительства в городе у нас находится чуть более 3 млн кв. м. В этих цифрах нет ничего удивительного для масштабов ЛСР: только в прошлом году мы сдали жилья на 617 тыс. кв. м. Работой мы обеспечены на несколько лет вперед и пока будем строить уже согласованные проекты, внимательно следя за тем, как рынок реагирует на новые правила игры.
– В сегменте массового жилья в Петербурге в этом году выведено уже 50 новых проектов, это 1,6 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса. А вот в элитном секторе новых стартов пока было всего три – это 52 тыс. кв. м. Как это можно объяснить? Многие участники рынка, работающие в массовом сегменте, старались дать старт новым проектам до июля, когда вступили в силу изменения законодательства. А в более высоких ценовых сегментах получить разрешение на строительство сложнее: к проектам в центре города власти предъявляют более строгие требования, да и в целом эти проекты всегда были своего рода штучным товаром.
