Будет больше порядка – или увеличится энтропия и воцарится окончательный хаос? Ответ на этот вопрос нужен не только тем, кто подумывает о покупке «второго дома», но и уже состоявшимся обладателям фазенд и вилл. В нашем регионе их, на секундочку, 2,5 миллиона. А в России – около 60 миллионов.
Ветки «дачных» форумов порой напоминают фронтовые сводки.
В СНП «Северная жемчужина» владельцы дачных домов бьются с правлением за право приватизировать участки.
В «Гатчинских поместьях» участки с недостроенными домами продают с торгов в рамках банкротства.
В Токсово обитатели трех садоводств борются с заборами влиятельных собственников, чтобы обеспечить себе выход к озеру.
СНТ «Защита» и еще несколько садоводств в судах добиваются легализации своих наделов, которыми ранее владело Минобороны.
В Тосно садоводы конфликтуют с дорожниками, которые собрались отрезать их от трассы…
Это – выборка наугад, скрытых конфликтов еще больше, а уж глухое недовольство правлением, стычки с соседями – скорее правило, чем исключение. Новый закон, конечно, нужен.
В новом законе никаких дач нет
«Действующий закон о садоводах (66-ФЗ) стал тесен для нынешней цифровой и более динамичной реальности, – говорит юрист Юлия Самсонова. – Садоводческий закон должен быть прост и понятен, он должен закладывать стимулы для собственников к развитию и к управлению их территорией. Другой вопрос, что новый закон не настолько прогрессивен, как хотелось бы».
Список проблем, выпадающих из регулирования, весьма обширен. И далеко не все сводятся к взаимоотношениям граждан с правлением СНТ.
Самый очевидный (хотя, может, и не самый важный) вопрос – зачем понадобилось упразднять понятие «дача»? (В новом законе никаких дач нет, только садоводства и огородничества.)
Законодатель хочет исключить ситуацию, когда создаются дачные поселки без инфраструктуры, полагает Владимир Маляревский, управляющий ООО «1-я Академия недвижимости». Владельцы построек, обычно через суд, регистрируются в них, а потом начинают предъявлять претензии: где детские учреждения, где медицина, полиция, почта? «В результате в сельских поселениях у администрации возникали новые обязательства. А бюджета под эти обязательства нет». Вот чтобы исключить возникновение потребности в таких расходах, новый закон заточен в основном под сезонное жилье.
Главный плюс этого нормативного акта – довольно подробно расписаны функции, полномочия и обязанности правления. Что можно, чего нельзя, на что тратить взносы… Как учитывать интересы тех, кто владеет участками, но не входит в СНТ…
«Закон дает больше свободы собственникам в вопросах управления территорией, возможность продвигать личные инициативы и легче вливаться в состав членов СНТ, – отмечает Сергей Балуев, директор по продажам компании “ФАКТ. Коттеджные поселки”. – В то же время такая свобода может вызвать конфликты мнений, хаос и сумятицу в области менеджмента. Первые плоды внедрения 217-ФЗ мы ощутим спустя полтора-два года. Тогда уже можно будет говорить о реальной пользе или ее отсутствии и о неизбежных прорехах законотворчества».
Кстати: вопрос, должны ли все собственники участков включаться в процесс принятия решений, не такой простой. Многие девелоперы полагают, что до завершения общих инфраструктурных работ управление проектом должно быть строго вертикальным, без всяких демократических процедур.
«С начала стройки и до полной сдачи поселка никаких вступлений в члены товарищества не должно быть! – уверен девелопер проекта “СуваноЯрви” Артем Чесноков. – Не должно быть пять-десять человек в правлении, и не нужны три-пять ревизоров. Иначе проект превратится в балаган, а оперативные решения будут приниматься общим собранием. Это никому не нужно».
Г-н Чесноков замечает: обычно в члены товарищества рвутся вступить те, кто имеет какие-то претензии к менеджменту, особенно – те, у кого задолженность по взносам.
Можно будет строить дома на сельхозземлях или нет?
Неплательщики – серьезная тема, и типовых решений нет. Иногда человек покупает участок «на будущее» и вообще годами на нем не появляется, иногда не платит «из принципа», часто – потому что не согласен с какими-то статьями расходов. И новый закон ясности не добавляет.
«В законе убрали возможность ограничивать неплательщиков в пользовании общей инфраструктурой – например, ограничивать въезд, – сетует Владимир Маляревский. – И остается только один способ воздействия: взыскивать долги через суд. А расходы на судебные издержки в списке статей, на которые можно тратить взносы, вообще не предусмотрены!»
Проблема актуальна не только для дачных поселков. На территориях со статусом ИЖС возникают похожие коллизии. По словам генерального директора «ПулЭкспресс» Андрея Бочкова, в составе многих коттеджных поселков на землях ИЖС есть собственники, которые (по разным соображениям) не хотят оплачивать общие расходы. «Их точка зрения: мы – жители населенного пункта, пусть муниципалитет и заботится о содержании дорог, вывозе мусора, поддержании в исправности сетей и т. д. А муниципалам это тоже ни разу не надо. И механизмов воздействия на таких неплательщиков нет…»
Каждая из перечисленных проблем важна и может отравить дачную жизнь десяткам и сотням людей. Но есть вопросы и поважнее. По-прежнему нет ясности в ключевом моменте: можно ли строить капитальные дома на сельхозземлях (не в составе населенного пункта)?
Ну, для начала: согласно действующей статье 78 Земельного кодекса (пункт 4) в радиусе 30 км от любого населенного пункта землю можно использовать только для сельхозпроизводства. Но садоводство – это не сельхозпредприятие, производство даров природы на продажу вряд ли можно считать основной функцией СНТ!
Юлия Самсонова уверена: нельзя строить садовые дома только на сельхозугодьях. А на «ординарных» сельхозземлях – можно. Уточняем: на данный момент 40 тыс. га сельскохозяйственных угодий в Ленинградской области заняты садоводствами. И еще 2,8 тыс. га – дачными поселками. Они что – все вне закона? Это во-первых. А во-вторых, сводной карты сельхозугодий ЛО, с указанием границ и координатных точек, нет вообще. Во всяком случае, в открытом доступе – нет, и в судебных делах мы не нашли ссылок хоть на какой-нибудь источник. А это значит, что любой девелопер, разворачивая стройку на сельхозке, – рискует.
«Новый закон затрагивает интересы огромного числа людей, – говорит Владимир Новиков, девелопер проекта Liikola Club. – Он довольно подробно регулирует отношения в уже сложившихся садоводствах. Остается неясным главное: после вступления закона в силу можно будет строить дома на сельхозземлях – или нет? В законе упомянута необходимость получения градрегламента, но как раз на сельхозземли градрегламенты не выдают... Неизбежно возникнет пауза и нормативная неразбериха».
Впрочем, по мнению г-на Новикова, пауза рынку пойдет только на пользу: «В какой-то период – полгода-год, а может, и дольше – новые проекты появляться не будут. Нормальный девелопер в такой ситуации не станет рисковать – до прояснения. И это для рынка благо: сейчас в загородном девелопменте явный переизбыток предложения. А продуманных проектов как раз немного. Сокращение предложения при сохранении текущего уровня спроса позволит спокойно завершить начатые проекты и постепенно адаптироваться к новым требованиям».
Андрей Бочков напоминает: сейчас для возведения дачного домика не нужно получать разрешение на строительство; в результате – строят кто во что горазд. Требования внутренних регламентов СНТ – условность, проконтролировать их соблюдение невозможно.
«Сегодня совершенно неясно, как регулируется строительство на садоводческих участках, – разве что косвенно, через Росреестр, – говорит г-н Бочков. – Если зарегистрировали постройку – значит, все правильно. Если нет – значит, нарушения. А заранее понять это невозможно. И этой проблемы закон не решает».
Чтобы не грузить читателя деталями, попробуем представить ситуацию наглядно. Допустим, у нас с вами есть проект жилого дома. И начиная со второго этажа все расписано очень подробно: и количество квартир, и ширина коридоров, и величина кладовок, и даже марка сантехники. Но фундамента нет. Точнее, про него ничего неизвестно: ленточный, свайный, плита? На какую нагрузку рассчитан? Какие грунты?
Вы бы стали вписываться в такой проект?
А девелоперы тем не менее строят. И граждане у них покупают. Отчаянные люди!
Дмитрий
СИНОЧКИН
специально для BN
