Всеволожский район можно условно разделить на две большие части – северную и южную (которая находится на востоке от Петербурга).
Север считается более дорогим и престижным. После строительства Новоприозерского шоссе транспортная доступность тех территорий заметно улучшилась, что сразу же повысило уровень спроса и девелоперскую активность.
Восточная специфика
На юге района есть разные по классу территории: поселки эконом- и бизнес-класса и даже элитные проекты в отдельных наиболее привлекательных локациях. Но в целом коттеджные поселки здесь более доступны среднестатистическому покупателю из Петербурга, чем на севере.
Развитие рынка загородной недвижимости идет на востоке Петербурга вяло. За последние годы целый ряд проектов попали в разряд долгостроев, что, конечно, не лучшим образом сказалось на имидже этих территорий.
Новые предложения пополняют рынок нечасто. А девелоперами, как правило, выступают компании, имеющие мало опыта в реализации качественных проектов. Хотя есть и исключения – давно и довольно успешно работающие в этой части Всеволожского района компании, такие как «Факт.», «1-ая Академия Недвижимости», «Сигмакс девелопмент».
Итак, рассматриваемые нами территории Всеволожского района делятся на три крупных загородных направления: собственно всеволожское (Всеволожск и окрестности), колтушское (по названию одноименного шоссе) и мурманское (земли по ходу Мурманского шоссе).
Транспортные неувязки
Многим покупателям, которые мечтают жить на природе, нравится именно Всеволожск: территориально он близок к Петербургу, кроме того, там много объектов социальной инфраструктуры. Однако не стоит забывать, что транспортное сообщение между городами затруднено. К примеру, съезд с КАД на Рябовское шоссе, ведущее во Всеволожск, вообще отсутствует.
А, наоборот, заехать с шоссе на КАД можно только в одну сторону, на внешнее кольцо, ведущее на север, в направлении Мурино, – для заезда на юг «дорога не проложена». Существуют различные варианты объезда, но в часы пик почти везде автомобилиста ожидают пробки.
Достаточно удобно добираться до Всеволожска электричкой – от Финляндского вокзала поезд едет всего 30 минут. Практика, правда, показывает, что привязка к расписанию железнодорожного транспорта не слишком удобна. Нужно рассчитывать и на автомаршруты.
С социалкой во Всеволожске действительно все в порядке. В городе имеются филиал Российского государственного гуманитарного университета (Москва), семь общеобразовательных школ, лицей и частная гимназия, множество детских садов, бесчисленное количество магазинов.
Что предлагают во Всеволожске
Между тем купить участок в районе Всеволожска непросто. В самом городе такого предложения мало – ряд коттеджных поселков, которые были представлены на первичном рынке, к сожалению, сегодня переживают не лучшие времена. Где-то продажи были заморожены, где-то сменился девелопер. На сегодняшний день в активной стадии реализации находятся лишь несколько проектов с участками без подряда: это «Мельничный ручей» (сотка от 130 тыс. руб. плюс платеж за инфраструктуру около 200 тыс.), «Румболово» (200 тыс. руб. за сотку, включая инженерные сети), «Березки» (от 250 тыс. руб. за сотку). Цены, как видим, довольно высокие. Ведь Всеволожск – самое дорогое место к востоку от Петербурга.
Есть участки в продаже и на вторичном рынке, но, как правило, стоимость их еще больше. Так, за надел площадью 10-12 соток цена может доходить до 5 млн руб.
Желающим сэкономить стоит обратить внимание на участки чуть дальше по Рябовскому шоссе. Так, в деревне Проба (около 25 км от Петербурга) цены начинаются от отметки 80 тыс. руб. за сотку. Надо понимать, что это, пожалуй, предельно разумная удаленность от города, если вы планируете круглогодичное проживание в коттедже, но вам необходимы ежедневные поездки в Петербург. Дорога может сильно изматывать с учетом перегруженности Рябовского шоссе.
В Колтушах не разгуляться
Колтушское направление в плане транспортной доступности несколько выигрывает у всеволожского: Колтушское шоссе позволяет не только прямиком попасть на проспект Косыгина и дальше – в центр города, но и заехать на кольцевую автодорогу. Единственная проблема – на въезде-выезде можно застрять в пробке в районе Янино: там дорога довольно узкая, а машин едет много – способствует активное многоэтажное строительство на этом участке трассы.
Город Колтуши и его окрестности отлично подходят для постоянного проживания в собственном доме. Здесь есть вся необходимая социальная и торговая инфраструктура, при этом прекрасные природные виды. На первичном рынке предложений негусто, из доступных по цене проектов можно отметить, пожалуй, только поселок «Колтуши-2» («Морковка») с ценой сотки от 100 тыс. руб. За такие деньги вы получаете участок со статусом «дачное строительство». Если же приобретать на вторичном рынке землю под ИЖС, то такая покупка может обойтись вам значительно дороже (к слову, свободного предложения ИЖС сейчас немного: то, что попадает в продажу, быстро находит нового хозяина).
Перспективное Мурманское
Активнее всего на данный момент развивается мурманское направление. Оно в самом деле удобно. Заторы, безусловно, случаются и на Мурманском шоссе, но, пожалуй, реже, чем на других транспортных артериях этой части района. Да и развязка КАД с мурманской трассой удобна.
На этом направлении участки в коттеджных поселках весьма востребованы, и их стоимость несколько выросла за последнее время. Еще три года назад купить участок с коммуникациями можно было по 80-90 тыс. руб. за сотку – сегодня такие предложения встречаются довольно редко. Например, в коттеджном поселке «Коркинские просторы» за такие деньги (80 тыс. руб. за сотку) можно приобрести землю, но это должен быть просторный надел. Участки, ориентированные на массовый спрос (по 10-12 соток), предлагаются по цене от 100 тыс. руб. за сотку. Хорошие видовые характеристики также повышают стоимость.
В целом цена сотки в 100-120 тыс. руб., включая подведение инженерных коммуникаций, вполне разумна для мурманского направления. За столько, к примеру, предлагаются участки в живописнейшей локации Ёксолово-Манушкино, неподалеку от искусственного озера. Речь идет, в частности, о поселках «Дружное», «Родные пенаты», «ПриЛЕСный 2.0», «ПриЛЕСная Усадьба». Есть варианты и дороже. Например, в коттеджном поселке «Маяк» («Новые Вирки») сотка стоит 130-150 руб.
Добраться до этих мест можно довольно быстро – они расположены в 15-20 км от КАД, всего 20 минут в пути на машине при отсутствии пробок. Поэтому участки в пригородной части мурманского направления востребованы как теми, кто планирует жить за городом постоянно, так и теми, кто ищет себе дачу недалеко от Петербурга.
Территория к востоку от Петербурга, на юге Всеволожского района, – интересное и перспективное направление. Цены здесь относительно невысоки и в обозримом будущем могут вырасти – но это касается только качественных участков в удобно расположенных коттеджных поселках и в частном секторе.
