В конце прошлой недели Госдума утвердила пакет поправок в 214-ФЗ, который уже через год ставит крест на долевке и переводит все свежие проекты (разрешения на которые будут выданы после 1 июля 2019 года) на эскроу-счета и под жесткий банковский контроль. Застройщики к старту реформы подошли основательно – на полученных запасах разрешений можно держаться еще два-три года. И одновременно пробовать подстроиться под новые правила игры.
Сюрприз для «стариков»
И в этот раз без сюрпризов со стороны законодателей не обошлось. На стадии второго чтения они вновь творчески переосмыслили пакет изменений в 214-ФЗ и припасли для застройщиков немало неожиданностей. Одна из них – закон будет иметь обратную силу и коснется как новых, так и «старых» проектов застройщиков, с уже полученными разрешениями.
Застройщиков обязали на каждое разрешение открывать счет в уполномоченном банке, причем нужно будет это сделать в двухмесячный срок с момента вступления закона в силу, то есть теоретически к 1 сентября.
«Дальнейшее поступление денег дольщиков по таким разрешениям должно идти именно на этот счет, а на платежи с него распространяются полные требования об ограничении перечня расходов и необходимости банковского сопровождения», – комментирует руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Таким образом, банки получают право контролировать целевое расходование собранных с дольщиков средств по всем проектам застройщиков. И смогут останавливать все сомнительные операции, не связанные с обслуживанием стройки (исполнение обязательств перед третьими лицами, нецелевые займы, создание фирм и пр.).
Для тех проектов, где уже есть зарегистрированные ДДУ, не все так страшно. «По “старым” проектам застройщики могут иметь и другие расчетные счета без ограничений. Кроме того, закон не устанавливает требования перечислить на новые расчетные счета ранее собранные у дольщиков деньги, и они по-прежнему могут расходоваться без банковского сопровождения», – отмечает Дмитрий Некрестьянов.
Еще новация, коснувшаяся и «старых» проектов, – застройщиков будет контролировать Компенсационный фонд долевого строительства, который вместе с прочими уполномоченными органами может заморозить регистрацию ДДУ, в том числе при задержках передачи квартиры более чем на шесть месяцев.
Другой сюрприз: дольщики при затяжках строительства смогут требовать через суд неустойку не только с самого застройщика, но и с владельцев головной компании – вводится норма о солидарной ответственности бенефициаров застройщика.
Оценить влияние этих и других норм переходного периода еще предстоит: как говорят юристы, изложены они крайне тяжело для понимания и даже позволяют двоякое толкование. Но уже вполне очевидно, что тем игрокам, кто по финансовым или иным причинам заморозил котлован, придется туго по всем фронтам. Появления новых обманутых дольщиков власти не допустят, тем более что компенсационный фонд теперь будет заниматься достройкой всех проблемных объектов без исключения, и в том числе «старых».
Впрочем, строители с облегчением говорят, что позиция законодателя могла в результате оказаться гораздо жестче. «Были опасения, что про полученные разрешения можно будет забыть и всех заставят работать по новым правилам. К счастью, этого не произошло. Требования к открытию отдельных счетов считаю несущественными: у половины застройщиков и так счета находятся в уполномоченных банках. Новая норма никак не повлияет на бизнес застройщиков», – уверен генеральный директор СРО Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Товар пока в избытке
По крайней мере в ближайшие год-два резкого спада объемов нового предложения в Петербурге не предвидится. Активно запасаться разрешениями застройщики начали еще во второй половине прошлого года, когда была принята первая порция поправок к 214-ФЗ, кардинально менявших после 1 июля 2018 года правила игры на строительном рынке. «Заготовительный» ажиотаж еще больше усилился после заявлений высшего руководства страны о полном запрете долевки. За 2017 год в Петербурге было выдано 229 новых разрешений на 6 млн кв. м жилья, а самые крупные запасы сделали Setl City и «Группа ЛСР» – неизменные лидеры по объемам нового строительства всех последних лет.
В этом году работы Госстройнадзору еще прибавилось – количество выданных разрешений за первые пять месяцев текущего года увеличилось почти в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого (127 разрешений против 45). Точных данных о потенциальных объемах рынка ведомство не сообщает. Но грозит всем, «кто взял ношу не по силам»: разрешения будут отзываться, обещает глава ведомства Евгений Ким. Сейчас из 1200 получивших разрешения в городе реально строятся лишь около 900 объектов.
В этом году застройщики также спешно наращивали земельные портфели и более активно запускали новые проекты на рынок. По данным Центра оценки и аналитики БН, с января по май 2018 года на первичный рынок Петербурга выведено 1,305 млн кв. м (по общей площади квартир) нового жилья – это на 29% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. При этом на рынке пригородной зоны Ленобласти, наоборот, продолжалось сокращение объемов вывода (387 тыс. кв. м – минус 12%). Итоги июня подводить еще рано, но по всем признакам первый месяц лета для Петербурга также окажется ударным.
Практически все новинки появились в городской черте. Проекты запустили большинство ведущих застройщиков – Setl City, «Группа ЛСР», Группа ЦДС, «Эталон-ЛенСпецСМУ», «РосСтройИнвест», Glorax Development, RBI и целый ряд других игроков первой двадцатки. Многими компаниями анонсирован запуск сразу нескольких пилотов еще до конца этого года. Пополнение рынка идет и точечными проектами, и за счет масштабной квартальной застройки бывших промзон, а к освоению намечаются не только традиционные, но и совершенно новые локации в различных районах города.
При этом угрозы затоваривания растущего петербургского рынка, как это наблюдается в ряде локаций предместий, эксперты не видят. Если это и случится, явление будет носить кратковременный характер. А в перспективе, через пару лет, на рынке вовсе не исключен дефицит – все будет зависеть от того, насколько эффективно игроки смогут приспособиться к новым реалиям и какую стратегию выберут. «Есть термин “точка бифуркации”, означающий некий переломный момент, за которым может последовать развитие ситуации в любом из возможных направлений. Для рынка строительства и недвижимости июль 2018-го и является такой точкой», – считает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина.
Мнения экспертов
– Вполне естественно, что застройщики до вступления законодательных изменений в силу в полном объеме пытаются вывести на рынок как можно больше жилищных проектов, поэтому некоторое время мы будем наблюдать затоваривание рынка строящегося жилья. Одним из последствий данного явления, возможно, станет увеличение сроков строительства в связи с перераспределением объемов спроса между новыми проектами. Для покупателей жилья есть как плюсы, так и минусы. К плюсам можно отнести увеличение вариантов выбора квартир, а также конкурентоспособную стоимость. Минусом, точнее риском, покупки жилья будет увеличение сроков строительства, а значит, увеличение времени ожидания готовности купленной квартиры.
– В настоящее время ситуация на рынке сбалансирована. За последнее время появились объекты, которые строятся в популярных городских районах, в привлекательных для покупателей локациях, что способствовало росту продаж. Никакого переизбытка предложения нет. Есть активный рынок, где у покупателя имеется возможность выбирать, а также воспользоваться таким удобным инструментом, как ипотека с низкой ставкой, что является дополнительным стимулом к покупке. Что касается ближайшей перспективы, то мы не видим никаких предпосылок для изменения ситуации. То, что застройщиками получены разрешения на строительство в большом количестве, вовсе не значит, что все эти объекты будут одновременно выводиться на рынок.
– С начала этого года застройщики действительно сместили свое внимание в сторону городских проектов. Но ни о каком переизбытке и связанных с ним последствиях речи идти не может, потому что на данный момент все еще существует недостаток привлекательных объектов в черте Петербурга. Интерес покупателя продолжает смещаться в сторону города, а выбор доступных объектов здесь небольшой. Так что в ближайшем будущем увеличение объемов вывода на рынок городских проектов не приведет к негативным последствиям.
– Если участники рынка выберут стратегию быстрого запуска максимально возможного числа проектов, рынок все равно внесет корректировки. Избыток предложения в этом случае может приостановить существующий рост цен, но вряд ли приведет к их откату. Ведь маржинальность этого рынка низкая, пришлось бы продавать ниже себестоимости. С точки зрения законов экономики вообще сомнительна возможность резкого увеличения объема рынка: нет ресурса, количество денег в бизнесе не увеличилось.
И наконец, количество выданных разрешений на строительство не связано напрямую с запуском новых проектов: ранее многие застройщики получали их «про запас», и они могут долго ждать своего часа. Есть свежие примеры, когда выданные разрешения вообще были у застройщиков отозваны. Чего ждать в будущем – спрогнозировать сложно.
