Конечно, главным событием последних дней на ипотечном рынке было снижение процентных ставок Сбербанком и Дом.рф. Но посвящать целую статью прогнозу, что в течение ближайшего месяца-двух аналогично снизят ставки с текущего уровня (см. таблицу) другие ипотечные банки из первой десятки, наверное, бессмысленно.
Снижение ставок и биометрия
Нынешние наши читатели подчас ипотеку берут уже по второму разу и достаточно искушены, чтобы самостоятельно прийти к таким выводам. Между тем даже самые продвинутые потенциальные заемщики могут не знать о ряде грядущих изменений в условиях выдачи ипотеки, подготовленных законодателями. И эти новации стоит обсудить подробней.
С 1 июля вступают в силу не только злополучные поправки к ФЗ-214. Параллельно начинают работать еще два важных для ипотечного рынка закона: ФЗ-328 об электронных закладных и ФЗ-115 об удаленной банковской биоидентификации. Напомним, согласно законодательным изменениям с 30 июня 2018 года россиянам будет достаточно единожды сдать в одном из банков свои биометрические данные – изображение лица и образец голоса. И после этого они смогут пользоваться услугами всех российских банков удаленно.
Этих двух законов достаточно, чтобы заемщик получил ипотечный кредит не выходя из дома. И до конца лета основные игроки ипотечного рынка будут рапортовать о запуске подобных онлайн-решений.
Ипотечные вклады
Следующие инициативы пока только обсуждаются. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков пообещал вскоре внести в Госдуму законопроект о безотзывных жилищно-накопительных депозитах.
Идея безотзывных вкладов давно муссируется в банковском сообществе. Банкирам очень хочется связать вкладчиков обязательствами, по которым нельзя забрать вложенные деньги ранее указанного в договоре срока. Естественно, самим вкладчикам такое ограничение их прав не по вкусу.
Поэтому Анатолий Аксаков изобрел бонус, который должен повысить привлекательность безотзывных вкладов. Накопление на таком счету суммы, достаточной для первоначального взноса по ипотеке, гарантирует вкладчику одобрение заявки.
Депутат в довесок обещает вкладчикам повышенные проценты. Правда, как такие обещания будут пересекаться с практикой ЦБ, штрафующих банки за слишком высокие доходы вкладчиков, неясно.
Второй скользкий момент инициативы заключается в том, что будущему заемщику придется брать ипотеку именно в том банке, где размещен вклад. Хотя условия могут оказаться не ахти. И, кстати, этот банк для клиентов-«заложников» вполне может поднять минимальный первоначальный взнос до 30% и выше.
Впрочем, для граждан, неосторожно запятнавших свою кредитную историю, такое законодательное изменение может стать спасением. Сейчас таких россиян выручает рассрочка, но над этим форматом уже сгущаются законодательные тучи.
«Так как рассрочка оформляется преимущественно на стадии строительства дома по договору долевого участия, то с отказом от ДДУ и переходом к проектному финансированию покупатели, вероятно, лишатся возможности воспользоваться рассрочкой», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Плюсом же новации можно считать намерение властей поднять лимит Агентства по страхованию вкладов. «Мы считаем целесообразным увеличить сумму возмещения в тех ситуациях, когда вкладчик объективно не имел возможности управлять рисками, когда получено наследство, продается-покупается квартира, получены страховые выплаты и социальные пособия – суммы на счете скапливаются больше застрахованных 1,4 млн руб.», – заявляет глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Ипотечные тесты
«Типичный ипотечный заемщик продолжает молодеть, и эта тенденция обещает сохраниться в среднесрочной перспективе, – рассуждает региональный директор банка “ДельтаКредит” в СЗФО Ирина Илясова. – С 2005 года по сегодняшний день средний возраст заемщика снизился с 45 до 35 лет».
Один веселый депутат в мае даже предложил выдавать ипотеку с 14 лет, чем вызвал улыбку у экспертов рынка. Как могут гасить долговые обязательства молодые люди, не имеющие дохода?
Реальные выдачи сегодня возможны с 20-21 года. Но одобряется меньшая часть подобных заявок. Ведь чем моложе гражданин, тем меньше он успел пообщаться с кредиторами, его кредитная история оказывается нетронутой, а готовность платить по счетам – непредсказуема. Да и внушительным рабочим стажем не похвастаться. Соответственно, к таким потенциальным заемщикам банки относятся с повышенной осторожностью.
«Оказывается, заемщики до 25 лет имеют наименьший скоринговый бал. И поэтому банки принимают их в ипотечные программы неохотно, – поясняет заместитель директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй Владимир Шикин. – И вовлеченность молодых заемщиков в ипотеку при высокой потребности в самостоятельном жилье оставляет желать лучшего».
Эксперт предлагает выход: опираться на результаты психометрических тестов. Эта практика уже оправдывает себя в США и Европе и постепенно осваивается российскими кредиторами.
Позвони родителям
С другой стороны, на увеличение шансов получить ипотеку теперь могут рассчитывать пожилые люди. Пожалуй, это единственный скромный плюс для граждан от увеличения пенсионного возраста.
Традиционно банки одобряют ипотеку пенсионерам со стабильным официальным дополнительным доходом, например, от сдачи второй квартиры. Остальным – от ворот поворот. Да и претендентам в предпенсионном возрасте обычно одобряют кредит с расчетом, чтобы заемщик обязательно вернул долг до выхода на пенсию. Например, мужчине в 50 лет одобрят ипотеку на 10 лет, а заявку на 11 лет завернут. Теперь же, когда пенсионный возраст повысится до 65, 50-летнему мужчине одобрят ипотеку на 15 лет.
Конечно, число 50-летних претендентов на жилищный кредит относительно невелико. «Стремление к переезду из старого жилья в новое сильно зависит от возраста горожанина, – говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Ольга Карпова. – Горожане после сорока, у которых в квартире нет явных недочетов, не рвутся что-то менять. Новое жилье потребует доплаты, и они просто не хотят усложнять себе жизнь».
«Пенсионный» нюанс важен не столько для лиц в возрасте, сколько для их подросших детей. Ведь традиционно родители выступают созаемщиками у берущей ипотеку молодежи. Особенно часто – если появляется молодая семья. Неслучайно некоторые банки разрешают привлекать до шести созаемщиков – чтобы родители с обеих сторон молодой семьи могли поучаствовать выплатами. При этом одобрение заявки проводится по уровню наименее кредитоспособного заемщика. Одного «подозрительного» лица достаточно, чтобы заявка не прошла.
Динамика ставок кредитования в 2018 году
| Месяц | Индекс Русипотеки (первый взнос 30%, клиент «с улицы») | Данные ЦБ о ставках по выданным кредитам | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Средняя ставка предложения на вторичном рынке, % | Средняя ставка предложения на первичном рынке, % | Средняя ставка предложения по рефинансированию кредитов сторонних банков, % | Средняя ставка по всем кредитам, % | Средняя ставка по кредитам под залог прав требований, % | ||
| Декабрь 2017 | 10,19 | 10,10 | 9,96 | 9,79 | 9,72 | |
| Январь 2018 | 10,12 | 9,98 | 9,93 | 9,85 | 9,61 | |
| Февраль 2018 | 9,98 | 9,91 | 9,79 | 9,75 | 9,58 | |
| Март 2018 | 9,90 | 9,74 | 9,77 | 9,64 | 9,54 | |
| Апрель 2018 | 9,86 | 9,73 | 9,69 | 9,57 | 9,43 | |
| Май 2018 | 9,79 | 9,69 | 9,65 | |||
Примечание. Средняя ставка предложения не учитывает партнерских, клиентских скидок, специальных продуктов, субсидированных совместных программ.
