– «Зачем обращаться к риэлтору?» – этим вопросом задается, наверное, каждый, кто решил купить или продать квартиру, дом, земельный участок, арендовать или обменять комнату – в общем, решить свой жилищный вопрос. Многие подумают: «Зачем кому-то платить, если я могу сделать все сам!» Однако, обратившись к риэлтору, человек не только экономит время и деньги, но и бережет свои нервы. Ведь главная задача профессионального агента по недвижимости – максимально надежно, безопасно, быстро и выгодно для клиента провести сделку.
Без риска самостоятельно можно выполнить лишь некоторые этапы сделки. Так, покупатель может сделать предпродажную подготовку, например, собрать базовый пакет документов на продаваемый объект. Впрочем, будьте готовы к тому, что этот пакет потом придется дополнять, так как проконсультировать по точному составу пакета документов в каждом конкретном случае может только специалист.
Грамотно определить рыночную стоимость объекта, разработать план продвижения, проверить необходимые документы, правильно провести показы и переговоры и, наконец, организовать подписание договора и взаиморасчеты может только профессионал. Каждый из этих этапов связан с потенциальными рисками, поэтому мы не рекомендуем клиентам проводить их самостоятельно.
– Те благословенные времена, когда в сделке присутствовал один продавец и один покупатель с чемоданом денег, к сожалению, давно прошли. Мало того, что в 65% сделок присутствует минимум два из трех основных платежных инструментов: наличных денег, ипотеки и субсидии. Так еще и прямых продаж стало гораздо меньше – всего 23%.
Разобраться во всех хитросплетениях многоуровневых цепочек с разнообразными требованиями по оплате и встречным объектам человеку непосвященному практически нереально. Скажу более. Не всякий агент, без дополнительных консультаций у старших товарищей или юристов, сможет провести такую сложную сделку.
В интернете доступно 95% необходимой информации. Однако оставшиеся 5% могут привести как к успеху, так и к потере денег.
Теоретически, изучив интернет, проконсультировавшись у профильного юриста, прибегнув к услугам нотариуса по составлению договора или регистрации, решив вопрос по взаиморасчетам через ячейку банка или расчетно-кассового центра, наняв специалиста по регистрации, можно совершить простую сделку. Но! Вы потратите в два раза больше денег и в полтора раза больше времени. При этом нет никаких гарантий, потому что у семи нянек дитя без глаза. Народная мудрость. Вывод: без агентства не обойтись.
– Суть услуги риэлтора – снижение транзакционных издержек клиента при совершении сделки с недвижимостью.
Транзакционные издержки – это моральные, материальные, трудовые затраты, связанные с проведением любых операций с недвижимым имуществом.
К примеру, издержки оппортунистического поведения. Оппортунистическим можно считать такое поведение контрагента, при котором он сознательно идет на нарушение достигнутых договоренностей, то есть пытается достигнуть собственных целей, не ограничиваясь соображениями морали. Сюда можно отнести обман, ложь, одностороннее изменение принятых обязательств, уклонение от обязательств. Оппортунистическое поведение является самым скрытым элементом транзакционных издержек. Эти издержки связаны с проведением контроля надлежащего исполнения контрагентом достигнутых договорных обязательств.
А еще есть издержки, связанные с поиском и обработкой информации. Речь идет не о формальном поиске какого-то объекта недвижимости или покупателя на него, а об анализе, позволяющем отсечь на самом начальном этапе «непокупаемые» объекты или «неадекватных» покупателей.
Также существуют издержки проведения переговоров и принятия решений. Сделка с недвижимостью сродни многомиллионной инвестиции не только в товар, каковым является недвижимость, но и в свою жизнь. Ведь от правильно выбранной недвижимости и грамотно проведенной сделки зависит комфортная жизнь как продавца, так и покупателя на долгие годы.
Ничто не стоит так дешево и не обходится так дорого, как самонадеянность и отсутствие риэлтора в сделке.
– На первый взгляд, купить и продать квартиру легко. Действительно, если квартира в прямой продаже, вы – покупатель – рисковый человек и вам не особенно интересно, что будет с этой недвижимостью через два-три года, а в отдельных случаях через десять лет, можно провести сделку самостоятельно. Однако необходимо иметь в виду: любая квартира имеет историю и продавца, у которого тоже есть своя история, свои проблемы, в том числе и долги. Любая квартира требует проверки.
Некоторые покупатели считают, что квартиры в новостройках совершенно чистые в юридическом плане, поэтому никакая проверка не требуется. Могу разочаровать таких граждан. В случае признания продавца банкротом в течение года после сделки такая сделка при определенных обстоятельствах может быть расторгнута, а квартира зачислена в конкурсную массу банкрота. Это касается не только продавцов – физических лиц, но и юридических лиц – застройщиков, подрядчиков, инвесторов и т. д., бывших собственниками недвижимости.
Что касается сделок на вторичном рынке с квартирами советского периода постройки, а тем более дореволюционного, в обязательном порядке такие квартиры требуют проведения тщательной юридической экспертизы.
Могу привести в пример одну из наиболее часто встречающихся проблем – это нарушения прав при приватизации жилья. Это связано с детьми, лицами, осужденными к лишению свободы, находящимися в армии. Наиболее часто такие нарушения совершались с 1991 по 2011 год. В этот период менялось законодательство, и исполнительные органы не всегда отслеживали соблюдение прав граждан на приватизацию. Это только одна из проблем при проверке недвижимости. На самом деле их много: семейные, медицинские, специальные, связанные с профессией. Выявить нарушения способен только грамотный специалист – юрист по сделкам с недвижимостью.
Если вы покупаете квартиру у родственников или близких знакомых, в принципе, вполне возможно при взаимном доверии провести сделку самостоятельно. Но, опять же, могут возникнуть вопросы по налогам, расчетам, правильному написанию расписок и т. д.
