По данным Центра оценки и аналитики БН, рост средней цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга почти не ощутим – за последний год он составил менее 2%. При этом роль новой вторички продолжает усиливаться – именно нарастающий объем свежего предложения тянет средние цены за собой и не дает им стремиться вниз.

Секрет ее молодости

Экспансия новой вторички идет полным ходом. Первичный рынок ежегодно бьет рекорды по объемам ввода жилья в эксплуатацию и поставляет все больше квартир, которые активно вытесняют из листингов все остальные «классические» типы жилья (старый фонд, сталинки, хрущевки, новую панель и пр.). По наблюдениям аналитиков БН, за последний год все эти объекты потеряли в общем объеме активного предложения, тогда как квартиры в домах 2010-2017 годов постройки расширили свое присутствие на рынке до 41,5% (+6%). Интересно, что под этим натиском стало уменьшаться и предложение более ранних образцов новой вторички – доля выставленных на продажу квартир в домах 2000-2009 годов постройки за год снизилась с 16,3 до 13,7%.

Новая вторичка (дома 2000-2017 годов постройки) на петербургском рынке готового жилья начала доминировать – сейчас это уже свыше 55% всего предложения.   

Разумеется, сильнее всего экспансия в районах массовой застройки – в некоторых из них «старая» вторичка уже представлена в листингах минимально. К примеру, в Московском районе лишь 36,7% выставленных на продажу квартир приходится на дома, построенные до начала нулевых. В «демократичном» Красносельском этот показатель на уровне 34%, а в самом популярном среди девелоперов Приморском доля типового жилья советской эпохи занимает лишь чуть более четверти – 26,7%.

Для сравнения: в тех районах исторического центра, где новые стройки редки, или в спальниках, не пользующихся повышенным вниманием застройщиков, ситуация обратная. Так, в Адмиралтейском районе «старая» вторичка – это почти 80% общего объема предложения, а в Кировском районе – 73%.

Цены вразлет

Вместе с увеличением числа объектов эксперты отмечают и рост средних цен предложения. Если во всех сегментах «старой» вторички он практически незаметен, то в новых объектах, пополняющих рынок в местах активного строительства – Приморском, Калининском, Московском районах и др. – средний ценник, по подсчетам аналитиков БН, за год подрос на 10-20 тыс. руб. за кв. м. Именно в этих локациях и самый большой разрыв средних цен между квартирами в свежих домах и типовым жильем советской эпохи.

По данным БН, средние цены в старой панели составляют 89 тыс. руб. за кв. м, тогда как в категории «кирпич-монолит» – 121 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, разброс цен между хрущевками и новыми домами получается в среднем 30 тыс. руб. за кв. м. 

Впрочем, как объясняет руководитель Центра оценки и аналитики Мария Бент, разница средних цен объясняется в том числе и разнообразием классов жилья, пополняющего сейчас вторичку. К примеру, в Московском районе на рынок готовых квартир выходят объекты и по 80 тыс., и по 200 тыс. руб. за квадрат. 

«Сегмент новой вторички становится более разнообразным по ценовым, качественным и прочим характеристикам. К примеру, два-три года назад выводилось довольно много новостроек с дешевым предложением, и сейчас часть этих квартир пополняет вторичный рынок. В итоге совсем свежие квартиры могут стоить столько же, а то и дешевле, чем в домах 2000-2010-х годов постройки», – отмечает эксперт.

По данным агентства «Петербургская недвижимость», роль новой вторички усиливается и в спросе. По числу сделок с такими квартирами сейчас лидируют Приморский район, где на новую вторичку приходится 53% от всего объема сделок, и Красносельский – до 70%. «В целом в Петербурге и пригородах каждая вторая сделка на вторичном рынке – это покупка жилья в новом доме не старше десяти лет. При этом цены сделок на новую вторичку не растут, тогда как дома до 2000 года постройки за последние два года потеряли в стоимости в среднем 10-12%. По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе эта тенденция сохранится», – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.

«Бабушкина» квартира

Вместе с оживлением спроса на новостройки в этом году увеличилась и активность покупателей на вторичке. Об этом, в частности, свидетельствуют данные Росреестра за первый квартал – рост числа сделок на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Можно предположить, что интерес клиентов подстегнули и усилившиеся опасения влипнуть в долгострой – тема обманутых дольщиков сегодня звучит громко как никогда. Еще один фактор – ипотека стала доступной не только для первички: средние уровни ипотечных ставок в двух сегментах жилищного рынка практически совпали. По данным Дом.рф (бывшего АИЖК), за первый квартал ипотечные объемы на вторичном рынке удвоились по сравнению с прошлым годом (404 млрд руб. против 178 млрд руб., выданных на новостройки).

С другой стороны, это свидетельство того, что и клиенту вторички стало остро не хватать денег на покупку. В этом году выросло число сделок с недорогими объектами. И продолжает увеличиваться разрыв между средними ценами квадрата в спросе и предложении – ожидания покупателя все дальше от желаний продавца.

Риэлторы говорят, что в этих условиях потенциальный приобретатель стал активнее присматриваться к объектам «старой» вторички. И хотя спрос вряд ли полностью развернется в эту сторону, недорогие квартиры с хорошей локацией могут стать альтернативой новой вторичке, где близкие по параметрам варианты стоят гораздо дороже.

Мнения экспертов

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость»:

– Квартиры в домах до 2000 года постройки дешевеют, поэтому такое жилье с точки зрения цены становится все более привлекательным для покупателя. Если выбирать подобные дома не для проживания, а для инвестиций, то следует покупать квартиру у метро.

Выгоднее всего сдавать «старую» вторичку посуточно, так как ставки стабильны, а на рынке долгосрочной аренды из-за роста предложения нового жилья ставки снижаются.
Цены на квартиры в домах старого фонда также снизились – менее 100 тыс. руб. за кв. м. При этом старый фонд во многом недооценен покупателем: у этих домов есть ряд преимуществ помимо хорошего местоположения – к примеру, отличная звуко- и теплоизоляция.

Застройщики задумались о посадках

Отмену долевки оплатит все население страны

Цены на новостройки стабилизировались: почему это плохо

Зачем Петербургу глобальные стройки

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:

– Приобретение жилья в «старой» вторичке дает покупателю один неоспоримый бонус, который в первую очередь влияет на стоимость и ликвидность, – это местоположение. Ведь 90% объектов «старой» вторички находятся в обжитых районах с богатой социальной и транспортной инфраструктурой, тогда как многие объекты новой вторички расположены на задворках Петербурга в неудобных для проживания и ежедневного выезда микрорайонах-муравейниках.

По моим наблюдениям, оттуда наметился отток граждан: житьем в таких новостройках люди уже сыты и стремятся переехать в благополучные районы Петербурга. Приобретая квартиру в «старой» вторичке, покупатель может выиграть до 30% стоимости. Также не следует забывать, что срок службы кирпичных домов до момента капремонта составляет примерно 200 лет, а панельных – 150 лет.

Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:

– По нашим наблюдениям, более дорогие и качественные объекты новой вторички может позволить себе примерно 20-25% от общего числа покупателей. Еще 15-20% приобретают самые дешевые объекты, на что хватает денег, – в хрущевках, панельных домах и т. д. Все остальные – это семейные покупатели, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, взяв ипотеку или совершив обменную сделку с доплатой.

Сейчас для этого самый удобный момент: цены стабильны, а разница стоимости между двушкой и трешкой невысокая. Как раз качественные объекты «старой» вторички для них оптимальный вариант. К примеру, незаслуженно забыты сталинки, качеству которых можно доверять больше, чем качеству многих новостроек. Двушка в новой вторичке обойдется примерно в 5-6 млн руб., а трехкомнатная в сталинском доме будет стоить 7 млн руб. – и это качественный вариант квартиры с трехметровыми потолками, в обжитом зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой.

Аналитика

Структура предложения по году постройки дома

Источник: БН

Структура предложения в зависимости от района и года постройки дома

Район Год постройки
до 2000 2000-2009 2010-2017
Адмиралтейский 78,88% 1,08% 20,04%
Василеостровский 43,69% 14,50% 41,81%
Выборгский 46,78% 15,82% 37,40%
Калининский 53,99% 10,95% 35,06%
Кировский 72,37% 14,08% 13,55%
Красногвардейский 45,43% 10,79% 43,78%
Красносельский 34,04% 10,15% 55,81%
Московский 36,68% 10,29% 53,03%
Невский 47,67% 12,00% 40,34%
Петроградский 39,19% 9,64% 51,17%
Приморский 26,77% 24,51% 48,72%
Фрунзенский 69,83% 17,26% 12,92%
Центральный 65,11% 4,22% 30,67%

Источник: БН

Средняя цена предложения в зависимости от района и года постройки дома, руб./кв. м

I кв. 2017

Район Год постройки
до 2000 2000-2009 2010-2017
Адмиралтейский 103 037 123 179 140 937
Василеостровский 111 562 142 954 131 981
Выборгский 96 208 109 074 106
Калининский 91 980 102 482 103 054
Кировский 92 666 103 977 101 449
Красногвардейский 90 488 98 180 98 923
Красносельский 82 420 88 853 90 618
Московский 109 968 114 450 118 016
Невский 88 344 97 120 98 436
Петроградский 124 946 202 245 177 020
Приморский 99 679 107 079 106 200
Фрунзенский 92 869 102 552 103 026
Центральный 120 297 203 700 177 528

Источник: БН

I кв. 2018

Район Год постройки
до 2000 2000-2009 2010-2017
Адмиралтейский 113 064 153 919 149 344
Василеостровский 110 034 148 036 144 406
Выборгский 98 588 109 687 110 161
Калининский 93 995 109 506 116 573
Кировский 94 556 110 734 115 781
Красногвардейский 93 929 111 468 122 857
Красносельский 85 229 95 033 99 014
Московский 112 671 131 714 137 139
Невский 91 390 100 160 102 918
Петроградский 121 209 240 071 202 314
Приморский 100 743 120 995 129 021
Фрунзенский 95 629 116 774 119 463
Центральный 128 721 188 052 163 571

Источник: БН

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок