– Старый петербургский фонд – это дома, ауру которых понимают далеко не все. Как правило, ее ценят люди, чаще всего интеллигенция, которые выросли в питерских коммуналках или по воле случая жили в них долгие годы. Часто это приезжие, те, кто приехал жить именно в Петербург – в город с историей.
Людей, которые стремятся вырваться из каменных джунглей на простор в спальные или сталинские районы, не так много, но они есть. Чаще всего эти люди жили в неудобных флигелях, с низкими потолками, узкими коридорами, квартирах без ванной. Они вкусили все неудобства центра: отсутствие зелени, загазованность, неуют коммуналок.
Кому довелось пожить в барских апартаментах: в бельэтаже, с парадным входом, красивой лестницей и прекрасным видом из окна, потолками 3,8-5,0 метра, – тот никогда не поймет, что хорошего можно найти в спальниках. Эти люди, если им удается стать единственными хозяевами старой барской квартиры, приводят ее в порядок, бережно реставрируя доставшееся богатство.
Как говорят, в старом фонде невозможно изменить конструкцию лестничной площадки и форму окон, все остальное можно исправить ремонтом и дизайном.
– При выборе квартиры в домах дореволюционной постройки необходимо попросить продавца представить выписку из технического паспорта о состоянии конструктивных элементов строения. Выдают эту справку в ПИБ, она стоит денег, поэтому, по моему мнению, покупатель должен возместить продавцу затраты на получение этой выписки. Выписка несет чрезвычайно полезную информацию: наименование и перечень всех конструктивных элементов здания, их техническое состояние (к примеру, наличие трещин в фундаменте или прогибы перекрытий), а также процент износа этих элементов. Еще в выписке есть годы постройки и капремонта, если он был.
Изучив содержание выписки, покупатель сможет принять взвешенное решение самостоятельно либо с привлечением специалистов.
Каждому продавцу объекта недвижимости в доме до 1917 года постройки я тоже рекомендую получить такую справку перед началом поиска покупателя, так как это даст продавцу информацию, важную для покупателя, и поможет акцентировать на плюсах его внимание.
– Важнее всего – состояние приобретаемой квартиры, парадной и дома. Поэтому, покупая квартиру в старом фонде, в первую очередь стоит обратить внимание на общую степень износа дома. Обветшал ли фасад, есть ли трещины, в каком состоянии подвал и чердак? Металлические перекрытия или деревянные, если был проведен капремонт – то с заменой перекрытий или без?
Немалую роль играет работа коммунальных служб, ТСЖ или УК. Не поленитесь поискать входы в подвал и на чердак. Если эти помещения открыты, задумайтесь – готовы ли вы терпеть другие проявления халатности коммунальщиков?..
Состояние парадной и других квартир в ней позволяет составить первое впечатление о социальной среде, которая в домах старого фонда может быть весьма неоднородной. Сор, исписанные стены, тусклое освещение и старые деревянные двери в соседские квартиры – все это тревожные признаки, косвенно указывающие на наличие неблагополучных соседей.
Присматриваясь к квартире в старом фонде, нелишним будет попросить продавца представить не только технический паспорт, но и форму 7. Эта справка показывает особенности и дефекты как квартиры, так и дома в целом. В случае покупки в кредит банк часто просит именно эту форму, чтобы удостовериться, что дом в ближайшем будущем не пойдет на капремонт.
Отдельный вопрос – дома, являющиеся историческими памятниками. Если дом отнесен к такой категории, это обязательно должно быть отражено в договоре. Жить в доме – историческом памятнике означает отвечать за сохранность площади, которая находится в вашей собственности. На практике это не позволяет сделать перепланировку, сбить лепнину с потолка или переложить «исторический» паркет.
– Без сомнения, важно, когда был произведен капитальный ремонт дома и есть ли в квартире неузаконенная перепланировка. Кроме того, важны коммуникации внутри квартиры. Хорошие, новые фановые и водопроводные трубы во всем стояке уберегут вас от затопления или плесени, возникающей из-за сырости. То же касается и парового отопления.
Огромный минус старого фонда – это отсутствие достаточного количества стояночных мест для персонального автотранспорта. Узкие улицы, маленькие дворы-колодцы, организация платных парковок в центре существенно усложняют жизнь автолюбителям, имеющим две машины и более.
Другая проблема, связанная с автотранспортом, – загазованность. Этому способствует отсутствие зелени, обилие транспорта. Открыть окно и насладиться свежим воздухом в жаркий летний день не получится. Выход из положения – установка кондиционера, однако это дополнительные, и немалые, расходы.
К сожалению, в историческом центре мало сетевых продуктовых магазинов. Большинство их расположено в новых, спальных районах.
Эта же проблема существует и в отношении парков и скверов, где молодые мамы могут прогуливаться с новорожденными.
Владельцам собак будет нелегко найти место для выгула домашних питомцев.
Таким образом, плюсов в приобретении объекта в историческом центре города меньше, чем реальных минусов. Покупатели данных объектов приобретают не квадратные метры, а историю, ауру места. И если это важно, то с некоторыми неудобствами можно смириться.
– Приобретая квартиру в старом фонде, наряду с состоянием квартиры, наличием или отсутствием капитального ремонта и перепланировок необходимо помнить, что квартира имеет свою богатую и длинную, более ста лет, историю, в том числе и юридическую.
Такие объекты требуют более внимательного изучения юридической истории и сделок с ними. Большинство квартир в старом фонде когда-то были коммунальными. Заниматься их расселением в массовом порядке стали только с началом приватизации. Не все квартиры и комнаты в таких квартирах были приватизированы в соответствии с действующим законодательством. Много нарушений при приватизации, особенно в середине 1990-х годов, было связано с криминальными делами. Если подходить к таким обстоятельствам формально, то действительно – срок исковой давности истек и расторгнуть сделку вроде бы невозможно. Однако необходимо иметь в виду, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.
Поэтому, приобретая квартиру в доме старого фонда, необходимо проводить тщательную юридическую проверку. Желательно выяснять судьбы людей, проживавших здесь ранее, узнавать, не были ли нарушены права лиц на приватизацию, нет ли лиц, сохраняющих право на проживание в квартире. Если были граждане, которые отказывались от участия в приватизации, необходимо выяснить, приобрели ли они постоянное место жительства после того, как квартира была продана.
Обстоятельств, которые требуют проверки, довольно много. Самостоятельно проверить их все практически невозможно.
– Жить в историческом центре и в доме с историей – это великолепно!
И к выбору квартиры в старом фонде надо подойти очень основательно.
Это не типовые квартиры – здесь вам надо осмотреть все: и дом, и парадную, и планировку, и вид из окон, и документы. Каждый дом и квартира индивидуальны. Фасады, дворы и дворики – все имеет ценность. Многие дома в историческом центре признаны памятниками архитектуры, находятся под охраной государства. В некоторых квартирах есть имущество, которое передается собственникам под сохранное обязательство – это значит, что такое имущество (это может быть печь, камин или дверь) нельзя демонтировать или заменять.
Надо обязательно осмотреть дом снаружи и изнутри. Ищите внешние дефекты. А ведь есть еще и скрытые дефекты! Надо узнать характеристики дома и квартиры, степень износа. Что-то можно выяснить в открытом доступе на информационных сайтах. А другие документы надо будет заказать дополнительно.
В историческом центре есть квартиры, в которых произведены различные перепланировки и переоборудование; это нужно внимательно изучить и проанализировать. Не все, что сделано, можно будет согласовать и узаконить. Законы меняются, и, возможно, купив такую квартиру, вы как собственник получите головную боль.
Уже на основании всех собранных данных принимайте решение о покупке. Обращайтесь за советом к опытным специалистам.
