В марте-апреле на Ярмарке недвижимости БН опробовал новый формат общения наших читателей со специалистами рынка – своеобразный консультационный пункт, где каждый мог задать профи свой вопрос. Этот опыт нам понравился и показался эффективным, так что решено было развить успех и организовать серию открытых консультаций для населения на независимой площадке.
Первая встреча с читателями состоялась в лофте на Петроградской стороне.
В качестве приглашенного эксперта выступила руководитель отдела новостроек
АН «Арго-недвижимость» Татьяна Калинина.
Начать решили с финансовых схем приобретения жилья и с особенностей ценообразования на первичном рынке.
Посильная ноша
Прежде всего эксперт затронула вопрос минимального дохода, требуемого банком для одобрения ипотечного займа. Многие банки, проводя расчеты, исходят из того, что ежемесячный платеж не должен составлять более 40% от совокупного дохода семьи в месяц. При этом доход – это не только то, что мы получаем в рамках «белой» зарплаты. Помимо 2-НДФЛ кредитная организация рассматривает справки по форме банка, доход созаемщика, учитывает всевозможные пенсии и алименты.
Имеет значение первоначальный взнос и сумма кредита – чем меньше вы берете, тем выше вероятность, что кредит одобрят. Кроме того, важен объект, который вы покупаете: если это студия за 2 млн руб. и ежемесячный платеж предполагается в районе 16 тыс. руб., то доход должен составлять 35-40 тыс. руб.
«В принципе, ипотеку можно взять даже пенсионеру с пенсией в размере 15-20 тыс. руб., все зависит от суммы кредита. Но если мы говорим про пенсионера, то стоит учитывать, что у банков есть конкретные ограничения по возрасту заемщика. Ипотеку можно брать с 21 года до 75 лет, но 75 лет – это тот возраст, к которому вы должны полностью погасить долг, причем верхний порог в 75 лет был установлен недавно. Из банков довольно охотно одобряет такие ипотечные кредиты Сбербанк, поскольку через него проходит большинство пенсий и ему проще просчитать доходы потенциального заемщика. Но многие пенсионеры у нас работают, поэтому предоставляют справку по форме банка или 2-НДФЛ», – констатирует Татьяна Калинина.
Надо помнить, что чем меньше у вас доход, тем меньше ежемесячный платеж, следовательно, кредит будет оформлен на больший срок и переплата в итоге получится выше.
Альтернативный вариант
Помимо ипотеки, можно использовать схему рассрочки. При выборе между ними необходимо внимательно изучить условия обеих финансовых схем, но зачастую кредит обеспечивает более внушительную экономию.
По словам Татьяны Калининой, квартиры застройщика имеют две цены – базовую и со скидкой. Последняя возникает в случае стопроцентной оплаты, причем неважно, из собственных средств платит покупатель или за счет ипотеки. Разница между базовой стоимостью и ценой со скидкой в среднем составляет 15%. Если покупатель берет рассрочку, то выплачивает он базовую стоимость.
Кроме того, рассрочка обычно дается на срок до окончания строительства, в среднем это три года. А чем короче расчетный срок, тем выше ежемесячный платеж. В зависимости от стоимости квартиры и срока размер платежей в рассрочку может колебаться от 30 тыс. до 100 тыс. руб.
«Выбирая рассрочку, вы должны понимать, что переплачивать за жилье, скорее всего, придется больше, чем по ипотечному кредиту», – подчеркивает Татьяна Калинина.
Наши слушатели активно задавали вопросы, вот некоторые из них.
– Можно ли в Петербурге купить квартиру по цене квартир в районах массовой застройки в Ленобласти?
– Я нашла в Невском районе строящийся жилой комплекс, где предлагаются квартиры по 75 тыс. руб. за кв. м. Правда, построен он будет в III квартале 2020 года, при условии что застройщик не сорвет сроки, да и от центра города эта локация довольно сильно отдалена. В целом, по моему мнению, на цену в основном влияет месторасположение: чем лучше локация, тем выше цена. Мест хороших все меньше, тех, которые были бы близко к метро, – вообще по пальцам пересчитать. По моим наблюдениям, даже если комплекс по планировкам или иным показателям не очень хороший, ценник все равно будет высоким. В пределах Петербурга приобретать даже малогабаритное жилье выгоднее, чем, например, в Мурино. В пик кризиса, когда люди кинулись скупать квартиры, в том числе и во Всеволожском районе Ленобласти, цены были низкие, а сейчас продать не могут даже с дисконтом в несколько сотен тысяч. Вообще выбирать жилье нужно исходя их того, какую цель вы преследуете. Если покупаете для себя, то можно выгодно приобрести квартиру в зеленой зоне в Колтушах или Сертолово. Сдавать квартиру в этих локациях в аренду проблематично – непросто найти людей, готовых платить вменяемые деньги. И удастся ли вам там перепродать квартиру подороже – тоже вопрос.
– Почему цена похожих по планировке квартир в двух комплексах, находящихся в одной локации, может различаться в полтора раза?
– Такая разница может быть вызвана несколькими факторами. Например, наличием в одной квартире чистовой отделки – есть межкомнатные двери, ламинат, кафель, обои, сантехника – или предчистовой, со стяжкой, выровненными стенами, розетками. При этом в более дешевом объекте отделка может отсутствовать полностью, то есть нет разводки электричества, иногда нет даже батарей, фактически только голые бетонные стены. Для того чтобы самому инвестировать в отделку, придется добавлять 7-10 тыс. руб. на каждый квадратный метр. На цену может влиять сила бренда застройщика. Компания, которая всегда сдает дома вовремя, у которой качество строительства на высоте и которая зарекомендовала себя как надежный игрок рынка, может просить за свои квадратные метры больше, чем строящий рядом девелопер с подмоченной репутацией. А если вы отмечаете, что стоимость квадратного метра не изменилась со стадии котлована по мере строительства объекта, вам также стоит насторожиться. В целом я могу рекомендовать всегда очень внимательно читать договор и обращать внимание на репутацию застройщика. Последнее тоже очень важно: выбрав строительную компанию с хорошей репутацией, вы сэкономите время и свои нервы, вам не придется бояться, будет ли вовремя сдан ваш дом.
– С 1 июля этого года вступают в силу изменения в 214-ФЗ, кардинально меняющие правила игры на рынке, что в целом должно вызвать рост цен на жилье в будущем. Сразу ли изменится рынок?
– В ближайшее время ничего не изменится. Переход на работу по 214-ФЗ занял у рынка пять лет, и адаптация под новые изменения не произойдет сиюминутно. Новые правила будут действовать лишь на те объекты, разрешения на строительство которых будут выданы после 1 июля. За последний год застройщики получили столько разрешений по старым правилам, что этих объемов для продажи им хватит еще на год-полтора.
– Девелоперы зачастую рассчитываются со своими подрядчиками не живыми деньгами, а квартирами, которые подрядчик, в свою очередь, перепродает конечным покупателям. Выгодно ли покупать квартиру у подрядчика?
– Да, эта схема может быть выгоднее. Во-первых, стоит отметить, что самостоятельно покупатель не может выйти на подрядчика, покупка их квартир осуществляется при посредничестве риэлтора. За услуги риэлтора платит сам подрядчик, а не покупатель. Для клиента можно обговорить особые условия, например, заморозить стоимость квартиры на период строительства; сам подрядчик зачастую делает цену квартиры ниже, так как ему важно поскорее вытащить свои деньги за работы, осуществленные для девелопера. Однажды мы таким образом сумели провести сделку по квартире подрядчика на 200 тыс. руб. дешевле, чем если бы она продавалась самой строительной компанией. Что касается сделки, то зачастую подрядчик оформляет квартиру на физлицо, которое потом перепродает ее конечному покупателю.
