По данным экспертного бюро «Сперанский», в апреле количество сделок на рынке загородной недвижимости выросло вдвое по сравнению с мартом (а по сравнению с результатами апреля прошлого года – на 14%). Итоги мая еще не подведены, однако уже сейчас видно, что они будут достаточно позитивными.
Девелоперы потирают руки
Участники информационного обмена (в нем участвуют 112 коттеджных поселков – предоставляемые ими данные о сделках обрабатывает бюро «Сперанский») в апреле подписали 122 договора купли-продажи. Львиная доля пришлась на участки без подряда.
| Данные о сделках | Показатель |
|---|---|
| Всего заключено сделок | 122 |
| – участки без подряда | 103 |
| – коттеджи | 1 |
| – таунхаусы | 18 |
| Средняя цена проданной сотки | 156 тыс. руб. (включая коммуникации) |
«В феврале и марте была плохая погода, покупатели откладывали просмотры, и теперь этот отложенный спрос отыгрывает позиции», – объясняет аналитик Дмитрий Сперанский.
Интерес к участкам легко объясним. Денег у людей не прибавилось, поэтому мечту о загородном образе жизни многие разбивают на этапы: сначала наскрести денег на землю, потом сделать фундамент, возвести теплый контур, а потом, глядишь, заняться и отделкой.
Это, однако, не означает, что рынок вернулся к продажам наделов в чистом поле. Земля без готовых инженерных коммуникаций, без внятной концепции коттеджного поселка больше не востребована. Если мы говорим о ближайшем пригороде (зоне для постоянного проживания), то минимальный уровень цен на инженерно подготовленные участки теперь не опускается ниже 120-130 тыс. руб. за сотку – причем в эту цену, скорее всего, не входит подключение магистрального газа. Да, все хотят сэкономить, но и вписываться в рискованный проект на раннем этапе реализации уже никто не готов.
Добавим, что, несмотря на весеннее оживление спроса, покупателей на рынке не так много, как хотелось бы девелоперам, поэтому конкуренция высока.
Прояснение форматов
Участники рынка загородной недвижимости стремятся занять свою твердую нишу, выбрать наиболее перспективный сегмент. «Мы практически прекращаем работу в сегменте эконом, переориентируясь на комфорт-класс, где участки стоят 1,5 млн руб. и выше, – отмечает Алексей Баринов, коммерческий директор ГК “Факт”. – При этом мы сознательно теряем в количестве сделок, но увеличиваем объем выручки».
Эксперт рассказал, что покупатели, приобретающие более дорогие участки, обычно исправнее вносят коммунальные платежи, быстрее начинают строить – такие поселки проще развивать.
В целом девелоперы сегодня ищут новые маркетинговые стратегии: отказываются от рассрочек в пользу ипотеки (банки, по последним данным, тоже охотнее кредитуют зáгородку), реже используют приманки в виде серьезных скидок и т. д. Фактически прежние инструменты продаж попросту перестают работать. По словам Ирины Кудрявцевой, руководителя отдела продаж компании «Теорема», клиенты теперь почти не реагируют на акции, а дисконт не приводит к росту спроса. В конкурентной борьбе выигрывают не низкие цены, а качество предлагаемого продукта.
Новых проектов немного
Тем, кто планирует купить качественную загородную недвижимость, по-видимому, не стоит медлить. Девелоперы действуют осторожно, что проявляется в небыстром пополнении текущего предложения. За последние пару-тройку лет слишком много игроков рынка оказались банкротами, а поселков – долгостроями. Просчитывать экономику проектов в непредсказуемых экономических реалиях становится сложно.
Так, весной лишь несколько компаний предложили рынку новые поселки. В их числе Olymp Group, которая вывела в продажу коттеджный поселок «Луг» в Выборгском районе Ленобласти, рядом с поселком Ленинское (участки без подряда). ЖНК «Центр безопасной покупки жилья» начал реализацию малоэтажного проекта Talosi Romanovka в поселке Романовка Всеволожского района. Здесь предлагаются таунхаусы площадью от 47 до 120 кв. м, а также квартиры в малоэтажных комплексах.
В свою очередь, девелоперская компания «Русь: НТ» начала реализацию двух новых коттеджных поселков премиум-класса: «Высокий стиль» во Всеволожском районе и «Солнечный орнамент» в Приозерском.
Аналитики отмечают, что распродается качественное предложение активнее, чем пополняется. Поэтому в ряде успешных поселков, где продажи идут стабильно, наблюдается даже повышение цен, в пределах 10-15%.
Эксперты загородного рынка считают, что в ближайшие годы нет оснований ожидать серьезного пополнения объема качественного загородного предложения. Дома и таунхаусы еще, скорее всего, будут доступны, но земельные участки без подряда в перспективных местах и по адекватным ценам окажутся в дефиците.
Вторичный рынок ждет оживления
На вторичном рынке загородной недвижимости ситуация не столь позитивна, считает Станислав Азацкий, директор департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость». По его словам, в начале года риэлторы отмечали существенный рост просмотров на вторичном рынке, но до реальных сделок почти не доходило – клиенты были чересчур осторожны и консервативны. В марте на вторичке не произошло традиционного весеннего оживления, как и в апреле. Лишь май начал демонстрировать некоторый рост интереса покупателей к загородным объектам.
Среди объектов недвижимости, которые сейчас наиболее востребованы, Станислав Азацкий называет земельные участки в садоводствах стоимостью 600-900 тыс. руб., а также недорогие дома по цене от 3 млн до 6 млн, реже – 7 млн руб.
Изредка, по его словам, происходят сделки на рынке дорогих объектов, но при условии серьезного снижения цены. «Недавно на вторичном рынке продавался загородный дом в престижном месте за 16 млн руб., но в итоге он был куплен за 12 млн», – сказал эксперт.
Дорогие коттеджи в большинстве своем переоценены. «Снижение цен на загородном рынке вторичного жилья – естественный процесс. Особенно в таком чувствительном сегменте, как элитное домостроение. Это можно объяснить желанием покупателей такого типа недвижимости приобретать дома, которые отвечают самым современным требованиям. Здесь можно провести аналогию с автомобильным рынком: чем новее машина, тем больше ее стоимость. Однако уже через год-два цена на эту модель неизбежно снижается», – объяснил Антон Гаринов, руководитель продаж загородной недвижимости АО «Строительный трест».
«На вторичном рынке очень много больших домов со старым ремонтом и немодной архитектурой. Чтобы продать их, необходимо снижать цены в два-три раза от того, что продавцу кажется обоснованным с учетом первоначальных вложений», – добавил Леонид Рысев, генеральный директор компании «Элитные квартиры».
Как видим, на рынке загородной недвижимости наблюдается серьезное расслоение. Первичный рынок, судя по всему, чувствует себя лучше, чем вторичка. Продажи участков идут успешнее, чем реализация домовладений, при этом таунхаусы популярнее индивидуальных строений. На рынке земельных участков востребованы качественные лоты с инженерными коммуникациями, но не переоцененные. Редкий покупатель сейчас готов потратить на участок без подряда более 1,5-2,0 млн руб.
