Обмениваясь мнениями, профессионалы Петербурга и Ленобласти, говорят, что таких условий, какие заемщики могли получить всего несколько месяцев назад, отныне ждать не приходится, но ипотека будет развиваться именно вследствие высоких цен на квартиры.
Ипотека растет – АИЖК падает?
Полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов Павел Созинов видит будущее отнюдь не в розовом свете. «Ставки, – говорит он, - растут, курс доллара падает, федеральная резервная система США опять опустила учетную ставку. Следовательно, инфляционные процессы в Соединенных Штатах начнут ускоряться. Это отразится и на странах Западной Европы, и на России. Одновременно падают цены на нефть. Макроэкономическая ситуация складывается для ипотеки неблагоприятным образом. Это приведет к тому, что стоимость денежных средств в банках, которые сегодня кредитуют первичных заемщиков, будет увеличиваться».
При этом системе АИЖК не хватает средств. По словам гендиректора Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования Алексея Полякова, АИЖК сегодня не способно рефинансировать все кредиты. В 2007 году объемы, которые «переварили» петербургское и ленинградское агентства, в 10 раз меньше того, что могли бы пройти через них. В январе 2008 году в каждом из этих агентств они составляют по 10 млн руб., в то время, как петербуржцы готовы взять кредитов на 200 млн руб. «У АИЖК нет денег для того, чтобы продолжать активно заниматься рынком ипотеки» - говорит Алексей Поляков.
«Сегодня доля АИЖК на рынке упала в два раза по отношению к прошлому году, - добавляет Павел Созинов, - Она не превышает 10%. Доля кредитов, рефинансированных через АИЖК в прошлом году – 36 млрд руб. А выдано кредитов на 500 млрд. Где взять остальные 450 с лишним миллиардов? Нужно уповать на крупные банки с государственными и полугосударственными активами. Это приведет к укрупнению банковской системы и самих банков, работающих на ипотечном рынке. Раз доля АИЖК сократилась, резко сократится число рефинансирующих игроков. У небольших банков «подпитка» будет уменьшаться, а потому цена кредитов для заемщиков вырастет».
Во второй половине прошлого года, по сведениям начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования филиала в Петербурге банка «ВТБ 24» Татьяны Хоботовой, некоторые банки не выдержали ипотечного кризиса и ушли с рынка либо приостановили свои ипотечные программы, а часть кредитных организаций рефинансировала ранее взятые кредиты. И все же в 2007 году в Петербурге было выдано 18, 6 тыс. ипотечных кредитов на 47 млрд руб. Это означает прирост более 70% к уровню 2006 году по числу кредитов. Суммы же выросли более, чем вдвое, но это – результат роста цен на недвижимость.
Недоступное жилье
Только крупные полугосударственные банки не стали ни свертывать ипотечную программу, ни повышать процентную ставку. В том же «ВТБ 24» сохранились и кредиты без первоначального взноса. Но их не больше 5-7%. Заемщики – говорит Татьяна Хоботова – считают свои деньги и без первоначального взноса кредит на всю сумму не берут: это слишком большие средства.
А в «Связь-Банке», по словам начальника отдела продвижения розничных продуктов петербургского филиала Татьяны Мулишовой, все большее число заемщиков просит деньги на доплаты к операциям на вторичном рынке. Эти средства тоже выдаются как ипотечные кредиты.
Впрочем, спрос на новое жилье растет. В том же «ВТБ 24» кредиты на приобретение квартир в строящихся домах составляют уже 40% «ипотечного портфеля».
Банк аккредитовал крупнейших застройщиков, в том числе «Строймонтаж», «ЛенСпецСМУ», «М-индустрию», ЛЭК, Гатчинский ДСК. Как правило, в этих фирмах кроме отделов продаж есть отделы ипотечного кредитования. «Даже такой крупнейший застройщик, как ЛЭК, который с ипотекой всегда не очень дружил, всегда все распродавал сам, планирует также вводить такую структуру по ипотечному кредитованию Ипотека все равно будет востребована. Существующие цены на недвижимость не могут позволить людям купить квартиру без привлечения заемных средств. Даже если средняя зарплата – тысяча или две долларов, накопить на приобретение даже однокомнатной квартиры 100 тысяч долларов невозможно», - объясняет Татьяна Хоботова.
Перспективой в этих условиях станет появление специализированных ипотечных программ для военнослужащих, молодых семей, выпускников вузов. Они могут появиться уже в нынешнем году. Ипотека же продолжит наращивать объемы, хотя и не столь значительно, как прогнозировали всего полгода назад. Речь идет не о двух-трекратном росте, но о десятках процентов. О меньшем говорить тоже не приходится: спрос на новое жилье растет вместе с ценами.
Одновременно растут риски страховых фирм, клиентами которых стали ипотечные заемщики. В страховой компании «Русский мир» сборы по ипотеке за год возросли на 300%, сообщила ведущий эксперт Татьяна Николаева. И теперь каждый месяц, и не по одному разу, встает вопрос о страховых выплатах: «Люди не молодеют, жилье, бывает, горит. Выплаты по ипотеке будут, и немаленькие». В декабре «Русский мир» выплатил больше 20 млн руб. банку: умер заемщик ипотечного кредита. Глава коммерческой фирмы взял кредит на приобретение дома и земельного участка, а через полгода скончался от сердечного приступа. 825 тыс. долларов стали одной из самых крупных единовременных выплат по ипотечному страхованию.
Ленобласть: удешевлять, чтоб не дорожало
Еще одним перспективным направлением специалисты называют развитие ипотеки в Ленобласти, особенно в пригородах. Правда, Алексей Поляков смотрит дальше – в районы, отстоящие от Петербурга на десятки километров. Цены на жилье превысили там $1100-1200 за кв. м – строители увидели перспективу. Теперь ипотечные кредиты берут прежде всего в Волхове, Тихвине, Луге.
«Год назад через кредитный отдел областного ипотечного агентства прошло более тысячи заемщиков, но 490 не смогли найти жилье в Ленинградской области: его просто не было», - говорит Алексей Поляков. Совместно с районами агентство разработало инвестиционные программы, заказчиками строительства жилья стали муниципалитеты. Во Всеволожском и Ломоносовском районах агентство выступило инвестором, помогло местной власти сформировать участки и пройти торги. За год построено около 10 тыс. кв. м жилья. Техусловия готовили муниципалитеты, это позволило снизить стоимость.
А в Лесколове началось сооружение быстровозводимых 10-квартирных домов. Два дома строители собрали за три недели: ипотечные деньги не должны быть «долгими», иначе цена вырастет быстрее, чем стены. Реальная себестоимость квадратного метра здесь 22 тыс. руб. В нее включены и отделка, и детская площадка во дворе, и инженерные сети. Правда, признает руководитель агентства, «есть определенное лукавство – муниципалитет предоставляет наиболее инженерно подготовленные площадки», то есть «сажает» дома на старые сети.
Федеральная власть разрешила местной ради строительства жилья с использованием ипотечных средств закладывать муниципальные земли кредитным институтам. Сначала, по умолчанию, предполагалось, что в залог пойдут те самые участки, которые будут застраиваться, а сначала оснащаться коммуникациями. Но стоимость земли везде разная. Вскоре стало ясно: чтобы получить банковский кредит на инженерную подготовку участка, порой нужно заложить гораздо большие площади. Иногда – многократно большие, даже если это земли сельхозназначения, заповедные территории и что угодно еще (правовых ограничений не существует!). Законодательные изменения о закладе иных участков вместо пятен застройки подготовлены, но до сих пор не приняты.
И это не единственное юридическое препятствие. Ипотечные агентства, работающие в системе АИЖК, не считаются кредитными учреждениями, а потому не могут заниматься земельной ипотекой. Это разрешено только коммерческим банкам.
«Это, на наш взгляд, является узким местом. Участие коммерческих банков в случае дефолта может привести к перераспределению земельных участков, особенно вблизи крупных мегаполисов», - высказывает опасения Алексей Поляков. Поэтому в федеральный закон вносятся поправки, разрешающие участвовать в земельной ипотеке и некредитным институтам. Земельная ипотека в Ленобласти может стартовать во втором квартале.Пока в полуэкспериментальном варианте: регламент и затраты на ипотечные операции с землей остаются непроясненными.
Упоминание о дефолте в эти дни не случайно. Рациональные выкладки говорят: предстоит сложный и противоречивый период, хотя, видимо, без фатальных последствий. Но выплывшие из подсознания опасения и страхи упрямо наталкивают на мысли о дефолте – и слово само слетает с языка экспертов. Зато они безусловно согласны в одном: жилье дорожает, а спрос на него растет, и это подталкивает развитие ипотеки. Вот он, очередной российский парадокс: пока все стабильно – ипотека растет, приходит кризис – растет тоже.
Представители органов власти и ведущие специалисты рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования подробно обсудят проблемы российской ипотеки на конференции «Рынок ипотечного кредитования: актуальные вопросы и проблемы развития». Конференция пройдет в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» 7 февраля 2008 года в Санкт-Петербурге по адресу: Невский пр., 39 (Аничков дворец, концертный зал «Карнавал»). Начало в 16.00. Участие бесплатное.
Внимание! Необходимо предварительно прислать заявку на участие. Прием заявок осуществляется здесь.
