Состояние первичного рынка недвижимости – стабильное. Петербург стареет быстрее, чем строится, поэтому спрос очень высок. Увы, он не всегда подкреплен финансовыми возможностями граждан, считает генеральный директор строительной компании «Л1» Павел Андреев.
– Павел Русланович, вы уже неоднократно заявляли, что финансовые проблемы компании – в прошлом и кризис преодолен. Помимо продажи части земельного банка, какие еще меры этому поспособствовали?
– Кризис для нас позади уже давно. Как минимум последние четыре года мы сдаем все вовремя. На момент кризиса 2008 года у нас было 27 комплексов, около 20 тысяч дольщиков.
В такие сложные моменты партнеры по бизнесу начинают себя вести не то чтобы недружелюбно, но более нервно. Возникают иногда и конфликтные ситуации.
Наш подход изначально был такой, чтобы приобретать земельные участки, скажем так, высокого качества с точки зрения экономики. И я лично во всех этих сделках принимал участие.
Даже когда цены на землю упали, наш актив значительно превышал наш пассив. Если бы у нас просто было много не пойми чего – это одна ситуация, ведь банки берут в залог участки с большим дисконтом. Другое дело, когда это ликвидный объект. Развитие не должно быть в ущерб финансовой устойчивости.
Вторая составляющая – это переговоры с банками, нас тогда кредитовало шесть организаций.
– Скоро эта тема будет еще более актуальна, после вступления в силу очередных законодательных инициатив. Что посоветуете коллегам?
– Мой опыт таков: в первую очередь надо понять интересы кредитора, чтобы как-то совместить их со своими. К сожалению, не все это понимают. Я не готов пока написать учебник о том, как вести переговоры, но мне кажется, что у меня это получалось. Основной принцип – осознать, что ты создал им данную проблему, и с этой точки зрения вести диалог.
– По Карнеги, получается?
– В некотором роде – да. И если ты говоришь честно, если ты наглядно показываешь, как из этой проблемы собираешься выйти, – тебе пойдут навстречу. Ведь банк всегда может продать твои кредиты, а может пойти на мировые соглашения.
– Досудебное разрешение споров – это прекрасно. Но вот в прошлом году была сдана первая очередь «Лондон Парка». А как решилась проблема с теми квартирами, на которые был наложен арест судебными приставами?
– Мы вернули деньги – и вопрос исчерпан.
– А разве там не было двойных продаж?
– У нас? Боже упаси. Никогда. Это же уголовщина, мошенничество. Честно говоря, ни разу не слышал, чтобы нас кто-то обвинял в двойных продажах.
– Еще вопрос про «Лондон Парк». Слышал, что, получив разрешение на строительство третьей очереди, вы не смогли получить заключение о соответствии ФЗ-214 в комитете по строительству. Это правда?
– Чисто техническая вещь, никаких серьезных последствий не будет. Все решим оперативно. Просто правила все время меняются, и даже юристы-профессионалы могут ошибиться в каких-то нюансах.
– Какова общая оценка рыночной ситуации на данный момент? Начало года многие застройщики хвалили за рост продаж – как этот рост объяснить?
– У нас очень просто: все больше сданных объектов, которые ничем не обременены. Многие просто ждали, что дом сдастся, и сегодня приходят покупать. Опять же, растет уровень доверия покупателей, и это для меня очень хороший показатель. Даже инвесторские сделки пошли – нельзя сказать, что их много, но они возвращаются на рынок.
– Однако доходы народонаселения в целом не растут, где же застройщикам черпать оптимизм?
– Я к этому отношусь так. В стране есть некоторое количество денег. И если, допустим, упал рынок автомобилей, то эти деньги не замораживаются, а куда-то идут. Это могут быть депозиты, но может быть и рынок недвижимости. Деньги печатаются, инфляция поддерживается, масса накапливается, и куда-то эти деньги надо тратить.
Жилье покупает один процент населения. Его состав меняется. Но вот эти люди с деньгами и есть мои клиенты.
– То есть состояние рынка – «пациент скорее жив»?
– Конечно, состояние стабильное. Вот что важно: наш город стареет быстрее, чем строится. Что такое 2 млн кв. м, которые сдаются за год? Это два процента жилищного фонда. Поэтому спрос очень высок. Увы, он не всегда подкреплен финансовыми возможностями граждан. Но те, кто может себе позволить улучшать жилищные условия, делают это раз в пять лет.
– Как вы относитесь к идее отмены долевого строительства? И к тем законодательным изменениям, которые к нему ведут? Готовы ли к этому рынок, потребитель?
– Идея-то больше политическая. Цель безусловно благая – чтобы не было обманутых дольщиков. Только вот слово «обманутый» смущает. По большому счету, покупка квартиры в строящемся доме – это рискованная инвестиция. Но если люди ошиблись, говорить об обмане странно. Люди рисовали планы и просчитались, никакого злого умысла у них не было. В итоге пострадали обе стороны – и застройщик в лице учредителей, и дольщики, которые им доверились. Иногда для первых последствия даже хуже: уголовное преследование, огромные долги и потеря бизнеса.
– А в принципе какой закон поможет избежать таких ситуаций? Риторический вопрос, наверное?
– Я могу привести в пример американский опыт. Финансирование поэтапное. Но вот дом достроен, а в нем горит свет в одной-единственной квартире, лично видел. Это значит, что пострадали не только «дольщики», но и вкладчики. У нас предлагается система уполномоченных банков, следовательно, за счет инфляции (государство-то поддержит) заплатит все население страны.
– И все-таки какой видится картина будущего?
– Очевидно, что вырастет себестоимость строительства. Другой момент: все квартиры в возводимом доме, по сути, окажутся в собственности банка, и он может их потом продавать по демпинговым ценам. Значит, застройщик, который теперь обязан на начальном этапе вложить минимум 10% собственных средств, в таком случае окажется заложником ситуации. Многие ли готовы оценивать риски при такой конфигурации бизнеса – не знаю.
– В первую очередь пострадают проекты комплексного освоения?
– Принцип «один застройщик – один дом» нас не пугает. Мы давно так работаем. Кто-то говорит, мол, это у вас такая запутанная структура. Ничего подобного, никаких проблем. Только много бумаг.
– В ожидании не очень понятных перспектив многие застройщики запаслись разрешениями на строительство впрок. Вы тоже?
– У нас задел до 2025 года – строить и строить. Так что мы не исключение. Рынок недвижимости – это не биржа, здесь никогда ничего не меняется вдруг и сразу. Даже когда появился ФЗ-214, года три-четыре все привыкали к новой реальности. То же самое наверняка будет и сейчас, коллапса не предвидится.
Что касается нашей компании, то, если будет достойное предложение, можем и продать какие-то участки.
– «Л1» не строит в Ленобласти. Это принципиальная позиция?
– Для меня очень важно, чтобы было какое-то конкурентное преимущество. Если кроме цены никаких других преимуществ у объекта нет – это тупик. В том же Мурино я был готов купить большую территорию, но чтобы рядом не было никого. Если покупать целиком, то интересно, а кусками – бесперспективно. Однако случился кризис, и нам не повезло поработать в Ленинградской области.
Вообще странно, что при таком обилии земли в области возводят многоэтажные жилые дома. У нас самая большая страна с относительно небольшим населением. Могло бы быть круче, чем в Америке, где 70 кв. м на человека. В Европе, где не развернуться, – 30 квадратов, у нас – 20. По большому счету, построй нормальную дорогу, и вдоль нее моментально вырастет малоэтажка.
– А редевелопментом промышленных территорий вы занимаетесь?
– Мы рассматриваем такие варианты. В свое время весь Петровский остров целиком хотели купить. Но кроме кризиса еще остановило то, что место элитное, а в одной локации продать сразу столько жилья премиум-класса проблематично.
– Какие новые очереди и объекты планируете вывести на рынок в 2018 году?
– «Граф Орлов», «Лондон Парк» – здесь будут выведены новые очереди. Может быть, на Светлановском проспекте начнем строительство, а также на Гражданке. Совсем новые проекты пока не готов анонсировать. Думаем. Как я уже говорил, ситуация на рынке стабильная. Но нельзя сказать, что она яркая. В целом оценка позитивная. В бизнесе иначе нельзя.
Досье БН
Павел Русланович Андреев
Родился в 1967 году в Ленинграде. В 1992 году окончил Ленинградский политехнический институт по специальности «робототехника». В том же году стал учредителем компании «ЛЭК Estate» и ее генеральным директором.
После кризиса 2008 года в компании произошел раздел бизнеса, и с этого времени Павел Андреев единолично контролирует «ЛЭК» (с 2011 года – «Л1 – Строительная компания № 1»).
