– В настоящее время подготовить квартиру к продаже с точки зрения сбора документов стало значительно проще. Если собственник один и он является совершеннолетним, то для осуществления сделки достаточно паспорта и самого договора купли-продажи. Ничего другого потребовать не должны.
Другое дело, когда продается доля в виде комнаты или собственниками являются несовершеннолетние, – тут придется поработать и подготовиться к продаже.
Для продажи комнаты необходимо получить от сособственников отказы от преимущественного права покупки. Если это сделать невозможно, то необходимо уведомить соседей-собственников о продаже и подождать месяц после получения ими этих уведомлений.
Если же собственники дети, то необходимо продумать, что будет предоставлено детям взамен продаваемого жилья. Ни в коем случае нельзя выделять несовершеннолетнему принадлежащую ему долю заранее, до продажи квартиры. Необходимо сначала получить разрешение органа опеки на продажу и лишь после этого его исполнять.
Бывали случаи, когда родители приобретали жилье несовершеннолетнему до разрешения органа опеки, а потом пытались это разрешение получить. Однако иногда получали отказ, поскольку орган опеки правомерно утверждал: это жилье уже принадлежит несовершеннолетнему, теперь выделяйте новое.
Для покупателя сделки с несовершеннолетними наиболее опасны. Если в истории квартиры были таковые, необходимо внимательно отследить исполнение решений органов опеки, а также дальнейшую судьбу несовершеннолетнего.
Есть и другие тонкости сделок с несовершеннолетними, которые необходимо иметь в виду при покупке недвижимости. Все это зависит от конкретной ситуации, в которой разобраться неспециалисту практически невозможно.
– Начинать заботиться об успехе сделки надо заранее. Важно правильно подобрать агентство и агента – эксперта по недвижимости. Выбрали агентство – заключите с ним договор.
От клиентов часто приходится слышать: «Многие агентства и маклеры работают без договоров». Но ведь договор нужен в первую очередь клиенту. Если заключен договор, где прописаны все детали и обязательства, больше шансов, что ваша сделка будет доведена до конца.
Любой риэлтор вам скажет: в предпродажной подготовке квартиры ремонт не главное. Главное – создать позитивное впечатление у потенциального покупателя. Потратиться на серьезный ремонт и включить его стоимость в цену продаваемой квартиры – в 99% случаев затея пустая. Достаточно «косметики», которая устранит явные недостатки и позволит не завышать цену объекта.
Кстати о цене. Даже если на старте продаж она слегка завышена (на 3-5%), то, при условии что в объявлении обозначен торг, звонки от покупателей все равно будут. И тут встает вопрос об умении вести переговоры при торге. Неопытный продавец, обрадовавшись звонкам, может подумать, что спрос есть, и уклониться от скидки на квартиру. В свою очередь, покупатель надеется получить серьезную скидку и на просмотре ведет себя предвзято и чересчур критично. И порой эти самые 3-5% от стоимости становятся камнем преткновения.
Распространенная ошибка – это наличие «общего» агента. И у покупателя, и у продавца должен быть свой риэлтор, представляющий и защищающий именно его интересы. Так сложилась рыночная практика, и это неслучайно. Покупателю надеяться на агента продавца в корне неправильно. Агент представляет и защищает интересы своего клиента, который оплачивает его услуги.
– Приберитесь в своей квартире! Это первая рекомендация, которую я даю, когда ко мне обращаются за советом, как продать жилье. Даже самая убитая квартира, будучи прибранной, выглядит привлекательно.
Вторая рекомендация – наймите риэлтора. Риэлтор – это тот профессионал, который, держа руку на пульсе рынка недвижимости, поможет с выгодой для вас найти покупателя и оформить сделку. Выгода не всегда напрямую измеряется количеством денег. Экономия сил, нервов и времени – немаловажный фактор в сделке с многомиллионными финансами и единственным вашим жильем.
Качество работы риэлторов определяется профессиональными стандартами и этикой. Если вы хотите выбрать хорошего риэлтора, а не случайного проходимца, обращайтесь в агентства недвижимости, входящие в состав общественных профессиональных объединений, к примеру, в Санкт-Петербургскую палату недвижимости.
– Хоумстейджинг – понятие отнюдь не новое. Он был всегда, только назывался предпродажной подготовкой. В широком смысле слова хоумстейджинг – это приведение объекта в ликвидное состояние путем определения рыночной стоимости, улучшения физического состояния и уникального рекламного продвижения. При этом первые два пункта зачастую связаны. На них и остановимся.
Важным фактором решения жилищного вопроса является правильное определение стоимости продаваемого объекта. Это актуально и для продавца, и для покупателя, так как любые рыночные отношения предполагают компромисс между сторонами сделки, в том числе по вопросу цены. Общеизвестно, что продавцы всегда устанавливают цену чуть выше, оставляя возможность для торга. При этом торг должен быть аргументированным, чтобы не обидеть самого продавца и его единственный и горячо любимый объект недвижимости.
Аргументированный торг со стороны покупателя, а также сроки продажи квартиры, которые для себя установил продавец, в конечном счете влияют на цену.
С нашей точки зрения, единственно правильная стоимость объекта – рыночная, а не определенная оценочной компанией. Если продавец хочет продать квартиру или комнату в реальные сроки, то цена должна соответствовать рыночной стоимости подобных объектов в подобной локации.
Что касается непосредственно хоумстейджинга, то для увеличения стоимости и ускорения сроков продажи рекомендуется его провести. При продаже квартиры или комнаты он заключается в легком косметическом ремонте, включающем в себя переклейку обоев, покраску потолка и приведение в достойное состояние санузла и ванной комнаты. Возможно, стоит также заменить старые деревянные окна на пластиковые и положить ламинат вместо линолеума. Тут все зависит от уровня продаваемого жилья. Однако, уважаемые продавцы, имейте в виду, что стоимость объекта не увеличится на ту сумму, которую вы потратили на ремонт, поэтому мы говорим именно о легкой косметике.
На стоимость объекта значительно больше влияет его локация, этажность, удаленность от метро, наличие стояночных мест, высота потолков, вид из окна и еще пять-шесть параметров.
– Хочу поделиться историей о том, как ремонт ради увеличения стоимости сыграл против продавца. Дело касалось продажи квартиры в неплохом районе – недалеко от станции метро «Приморская», в направлении залива. Квартира была не видовая, и дом не новый, но в противовес этому жилье обладало рядом бонусов. Помимо близости метро и Финского залива – тихий двор, высокий этаж с хорошим видом, минимум соседей на лестнице.
Мы представляли интересы покупателя. Посетив вместе квартиру, оценили степень ее изношенности. В целом, конечно, требовался ремонт, а вся мебель была достойна исключительно свалки. Однако и вид из окон, и детали вроде старой эмалированной раковины клиенту внезапно понравились. Как известно, на каждую квартиру есть свой покупатель. Так что дело оставалось за малым – договориться о деньгах.
Посетив для уверенности еще пару объектов в том же районе, мы связались с продавцом. И оказалось, что тот затеял ремонт. Цена, естественно, поднялась – на целых 150 тысяч. Сомнения возникли уже на этом этапе. За такие деньги далеко не все можно сделать качественно. Но, с другой стороны, в доделках квартира действительно нуждалась.
Повторное посещение лишь подтвердило наши сомнения. На объекте работала бригада, обещавшая возиться тут еще не меньше месяца и по секрету сказавшая, что продавец экономит на материалах. Помимо этого, продавец зачем-то решил заменить ванну на душевую кабину, что нашему клиенту не подходило. Но финальным аккордом стали «дизайнерские» решения продавца. Выбранные им обои и пластиковая плитка для потолка нормальному человеку могли присниться только в кошмарах.
Сделка, конечно же, не состоялась. И, насколько я помню, та квартира долго еще болталась на разных сайтах, пока ее цена не опустилась ниже начальной.
– Давайте говорить по-русски: подготовка квартиры к продаже. Обычно нашим клиентам мы советуем следующее.
1. Настраиваемся на продажу и прицениваемся.
2. Готовим необходимые документы.
3. Наводим порядок в квартире (моем окна, убираем и выбрасываем лишнее, чтобы увеличить пространство).
4. Делаем фотографии квартиры без развешенного белья и грязной посуды.
5. И главное –настраиваемся на продажу всей семьей! Опыт подсказывает, что если кто-то из членов семьи сомневается, то продавать будем долго и упорно.
Удачной вам продажи!
– Конечно, привести в порядок квартиру перед продажей нужно обязательно. В магазине мы не обратим внимания на несвежий товар в рваной упаковке. Так же и с недвижимостью. Даже если нет средств на серьезные улучшения, банальная уборка может изменить впечатление в лучшую сторону. Перед показами сделать генеральную уборку и убрать с глаз лишние вещи просто необходимо. Покупателей привлекает чистое и опрятное жилье. Глобальный ремонт затевать не нужно, достаточно поправить сантехнику, устранить протечки, выбросить ненужный хлам. Если квартира в очевидно непривлекательном состоянии, желательно сделать легкий косметический ремонт. Минимальные вложения и усилия принесут очевидный результат – объект привлечет больше потенциальных покупателей.
Провести конкурентный анализ, изучить аналогичные предложения, по возможности прозвонить и посмотреть их, определить тем самым для себя сильные и слабые стороны своего объекта, не скрывать недостатки квартиры, но постараться грамотно их преподнести; сделать рассылку друзьям, коллегам, партнерам – все это поможет найти своего покупателя. Также стоит заранее выписать всех зарегистрированных людей, чтобы после перехода прав собственности была возможность сразу переехать на другое место жительства. Заблаговременно подготовьте и необходимые для сделки документы.
Это общие рекомендации. Не упустить важных деталей, верно определить цену, правильно подготовить объект к продаже, принимая во внимание моменты, на которые обращают внимание покупатели, сможет только профессиональный риэлтор, имеющий четкое представление о состоянии рынка.
