Весь прошлый год потенциальных клиентов на рынке активно уговаривали не откладывать решение жилищного вопроса и спешить с покупкой. В том числе из-за грядущей реформы отрасли, так как уже в 2018 году новостройки станут дорожать более резко и динамично.
Спрос – вверх
И действительно эта зима выдалась горячей: чуть ли не впервые петербургская первичка обошлась без традиционного сезонного спада – застройщики в первом квартале продали больше прошлогоднего на 15-20%. Повышение покупательской активности, по словам аналитиков, продолжилось и весной. Главную причину неожиданного оживления эксперты до сих пор назвать не берутся; тут целый букет обстоятельств – от привлекательной ипотеки и роста региональных сделок до влияния внешних факторов – валютных колебаний и пр.
На этом фоне более отчетливой стала и положительная ценовая динамика. По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, в массовом сегменте новостроек Петербургской агломерации цены за первый квартал в среднем выросли на два с лишним процента – это уже больше, чем за весь прошлый год.
Тем не менее все опрошенные БН эксперты уверены, что в значительный ценовой рост нынешнее оживление на рынке не выльется. Кто-то и вовсе полагает, что наметившаяся динамика вызвана структурными изменениями рынка, а не повышением прайсов.
Однако когда именно все эти факторы обернутся реальным скачком цен – судить опять же никто не берется. На другой чаше весов лишь один аргумент – снижающийся уровень доходов граждан, – но он перетягивает. Он и будет притормаживать средний ценник. И более того, заставит рынок быть щедрее на акции и скидки – по разным оценкам, застройщики сейчас готовы уступить в среднем до 10-15% от базовой стоимости объектов.
Локальный рост
Отрицать рост цен в новостройках не получится. Многие девелоперы раз в месяц или в квартал рапортуют о повышении ценника – по мере того как растут их дома. В удачных, как правило, раскрученных проектах рост от котлована до сдачи за пару лет может составлять 25-30% – этот факт в том числе подтверждает наличие довольно большого числа инвесторов на рынке. Правда, таких проектов немного, в большинстве объектов рост гораздо скромнее. Важна и локация – в новостройках предместий рост цены квадрата вдвое-втрое меньше, чем в городских новостройках. Более значимый фактор, тянущий средние цены на первичке вверх, – рост числа квартир в сданных объектах, которые продаются от застройщика и пока не вышли на вторичный рынок.
Грядущая реформа долевки с неизбежным ростом цен, с одной стороны, слегка подстегнула активность покупателя – ему недосуг разбираться, вырастут цены прямо сейчас или через год. Но, с другой стороны, вышла рынку боком: заготовка проектов с выданными разрешениями приняла такие масштабы, что, по мнению экспертов рынка, в дальнейшем чревата сильным затовариванием и усилением демпинга.
Но это опять же прогнозы. Пока же очевидно, что никакого взлета цен на 10-15% в новых проектах (и тем более в «старых») в ближайшее время не будет. А покупателю с похудевшим кошельком, наоборот, можно надеяться на новые дисконты – такого большого ассортимента новостроек на рынке никогда раньше не было, и в ближайшее время выбор будет только расширяться.
БН опросил застройщиков, как будут вести себя цены на новостройки в этом году и когда они ждут реального роста цен.
– Сегодняшнее оживление на рынке вряд ли напрямую связано с неизбежным ростом цен в связи с изменениями в законодательстве – покупатель не сильно разбирается в этих вопросах. Во всяком случае, для него это не главный мотив покупки.
Каких-то колоссальных изменений на рынке в этом году ждать не приходится. Наметился некоторый рост цен – это вызвано появлением большого числа интересных проектов, локаций, которые получают дальнейшее развитие. Но в любом случае еще много территорий с более низкими ценами. Поэтому средний ценовой рост в итоге все равно не будет высоким – не выше инфляции, по крайней мере в текущем году. Цены застройщикам особенно поднимать некуда, поэтому конкуренция будет все больше уходить в качество проектов.
– На мой взгляд, в данный момент мы наблюдаем структурные изменения на рынке новостроек, а не его разогрев. В Санкт-Петербурге рост цен обусловлен выводом в 2018 году большого объема качественного предложения в хороших локациях. Таким образом, у застройщиков образовался более дорогой, чем раньше, товарный запас. При этом в проектах, выведенных на рынок в прошлом и позапрошлом годах, цены росли незначительно.
В области ситуация обратная. Объем нового предложения в 47-м регионе снижался на протяжении всего 2017 года, в связи с чем стоимость квадратного метра росла естественным образом на фоне определенного дефицита.
В ближайшие три года я не ожидаю значительного роста цен на строящееся жилье. Скорее всего, они будут увеличиваться в пределах 1-3% в год.
– Разговоры о росте цен на 10-20% в новых проектах, которые будут выходить на рынок после 1 июля, – это своего рода пиар-акция некоторых застройщиков для того, чтобы оживить рынок. Объективных предпосылок к росту цен, как мы видим, не наблюдается. Если повышать цены, то часть твоих покупателей уйдет к конкурентам и уменьшатся продажи – это взаимосвязанные вещи. Тем более никто не будет повышать цены летом, когда рынок обычно находится в спящей фазе. Может быть небольшой рост осенью – когда люди вернутся из отпусков, а степень готовности запущенных в этом году объектов повысится.
– До конца текущего года мы не прогнозируем существенного изменения цен на рынке строящегося жилья. Предпосылок для увеличения стоимости квадратного метра сегодня не наблюдается: платежеспособный спрос не растет, ипотечная активность остается на высоком уровне, на рынке представлен значительный объем предложения. Не исключено, что темпы выдачи ипотечных кредитов во второй половине года замедлятся, поскольку ЦБ пока оставил без изменений ключевую ставку. С учетом данных факторов рост цен до конца года может составить 3-5%.
Основной рост цен мы увидим в следующем году. Каким он будет – спрогнозировать довольно сложно. Но однозначно увеличивающаяся социальная нагрузка на девелоперов, рост себестоимости строительства (за прошлый год он составил порядка 6-7%), предстоящие законодательные нововведения окажут влияние на цену жилья.
– В ближайшие два-три года цены будут определяться исключительно на основании рыночных инструментов – спроса, предложения и возможностей клиента покупать. Никаких скачков в 10-15%, тем более с 1 июля, не будет. Такой рост цен маловероятен – новые проекты будут единичны, и они в таком случае проиграют конкуренцию.
Но известная мантра о том, что цены будут расти, действует – надо отдать должное застройщикам: по мере повышения строительной готовности объектов цены в них подрастают и на 3%, и на 20%. А вот ожидания некоторых покупателей, что цены на жилье обрушатся, – неоправданны. Даже если какие-то компании и будут заканчивать свою деятельность на рынке, то ниже себестоимости они все равно продавать не станут.
