Конкурируют между собой не только Coca-Cola с Pepsi-Cola, конкурируют и города – у кого лучше школы, больше зеленых насаждений или качественнее продукты в универсамах. И выигравшему городу достаются более интенсивные инвестиционные потоки.
Позади Москва
Один из рекордов, который побил в минувшем году строительный Петербург, остался практически незамеченным. Доля иногородних покупателей жилья с привычного уровня в 15-20% подросла до 30%.
Поток «понаехавших» оказался даже мощнее, чем в Москве. «Существенная часть покупателей из регионов вообще перестали рассматривать Москву и Подмосковье как площадку для возможного переселения, – считает начальник отдела продаж “БФА-Девелопмент” Светлана Денисова. – Также были свернуты планы покупок недвижимости в Европе, Турции или на каких-либо международных курортах, и эти деньги пришли в Петербург, а не в Москву».
Несколько наиболее мобильных агентств недвижимости даже переключились только на приезжих, переименовали свои компании в нечто подобное словосочетанию «Переселяемся в Петербург» и отправили эмиссаров в нефтегазовые житницы вербовать покупателей на опережение.
Но, похоже, тренд уходит. Как отмечает Светлана Денисова, Москва делает семимильные шаги по улучшению городской среды. «Просто зависть берет к преобразованиям, которые происходят в Москве. И в итоге столица выиграет битву за человеческий капитал», – рассуждает специалист.
Глава Hansa Group Олег Барков добавляет, что определить, как именно городские власти могут улучшить жизнь горожан, нетрудно. Подсказки имеются в различных рейтингах и методиках с 30-50 показателями (смотреть следует не столько внутренние рейтинги, сколько международные).
«Москва в таких рейтингах медленно-медленно поднимается с нижних позиций, при этом реально проводится огромная работа для улучшения всех социальных показателей: системы связи, транспорта (например, сколько времени займет доехать из центра в аэропорт), здравоохранения, образования, сервиса ЖКХ, – рассказывает Олег Барков. – Тем временем зачастую Петербург в эти рейтинги просто не попадает».
Постой, застой
В то же время, рассказывает председатель НП «Объединение архитектурных мастерских», член Градостроительного совета Михаил Кондиайн, городские власти в разговорах об интенсивном развитии города проявляют осторожность. Порой даже чрезмерную.
«Единственное, что в городе активно происходит, – строительство миллионов квадратных метров жилья, – говорит архитектор. – При этом возведение всего остального, что должно жилью сопутствовать: объектов культуры, науки, образования, спортивных объектов – практически замерло».
В настоящее время наблюдается переход города из пассионарного состояния в подобие спячки, соглашается заслуженный архитектор России, академик МААМ, вице-президент Санкт-Петербургского союза архитекторов Святослав Гайкович. «То, что сейчас мы со скрипом доделываем какие-то стратегические проекты и практически не разворачиваем новых, скажется на наших сыновьях и внуках», – сетует он.
Вывод прост: городу сегодня крайне необходимы новые стратегические девелоперские проекты.
Защита кирпича
Логично, что проблемы городской среды в Петербурге начинаются с исторического центра. И первая проблема заключается в чрезмерном числе запретов, связанных с сохранением памятников архитектуры.
«Пока он стоит и разрушается, это никого не волнует, включая тех же градозащитников, – говорит директор по развитию Bonava Александр Свинолобов. – Но только появляется инвестор, ему немедленно со всех сторон суют палки в колеса». Соответственно, сейчас у любого застройщика или инвестора перспектива строительства в историческом центре Петербурга вызывает страх и желание самоустраниться любым доступным способом.
«Маниакальное ужесточение охранных обязательств, фанатизм по защите любого кирпича, который положен на раствор до 1917 года, – это путь, который ведет в тупик, – соглашается Олег Барков. – Необходима квалифицированная и терпеливая общественно-прозрачная работа по достижению компромисса». Без такого компромисса вполне реальной становится будущая деградация центра.
Эксперт напомнил, что до распада СССР в городе работала программа по капитальному ремонту домов в историческом центре. За 40 лет ее действия было отремонтировано 3 тыс. из 11 тыс. зданий. «Ремонтировалось около 70 зданий каждый год. Вы можете себе сегодня представить 70 проектов в центре каждый год? – рассуждает Олег Барков. – А тем временем нереконструированные дома продолжают стареть и ветшать»
Нелепо считать, что инвесторы будут рады вселяться в исторические дворцы. Ведь они строились с представлениями о функциональности жилья на уровне XVIII – начала XX века. Приспособление под современное использование также требует значительных послаблений охранных обязательств. Ведь старые форматы не подходят ни для современной гостиницы, ни для офисного пространства.
Петербургу полным быть
Вторая проблема центра рождается на наших глазах благодаря интенсивному освоению «серого пояса». Сейчас «выгрызаются» огромные участки между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной, там стартует жилая высокоплотная застройка, и правый берег до проспекта Большевиков и улицы Дыбенко превращается в мегаспальник, к которому прилагается огромная автомобильная пробка. То же самое происходит с исторической промзоной вдоль проспекта Обуховской Обороны. И такая же участь может постигнуть «серый пояс» Обводного канала и Выборгской набережной.
Впрочем, исторический центр Петербурга задыхается от «перенаселения» и без превращения бывших промзон в мегаспальник. Михаил Кондиайн констатирует, что Петербург остается моноцентрическим мегаполисом: именно в центре сосредоточено множество важнейших объектов и 40% рабочих мест. А живет здесь только 15% из 7 млн населения агломерации.
Инфраструктура исторического центра раньше только этот центр и обслуживала. Прошло время, инфраструктура не изменилась, но сейчас вынужденно обслуживает всю агломерацию.
«Городу необходимо перераспределять все эти рабочие места, развивать города-спутники и превращать спальные районы в полноценную многофункциональную среду обитания, – поясняет архитектор. – Это избавит нас от пробок, потому что пробки – результат ежедневной маятниковой миграции».
В «сером поясе» кроется шанс для Петербурга решить проблему. «Это тот гигантский резерв, который можно использовать на благо города, – подчеркивает Михаил Кондиайн. – При правильном подходе можно изменить саму структуру города и сделать ее гораздо более жизнеспособной».
Шанс может быть и не использован. На данный момент в «сером поясе» запланировано строительство около 16 млн кв. м жилья. Если все намеченные площадки действительно будут застроены, не появится ни новых транспортных узлов, зеленых и общественных пространств, ни новых центров притяжения, необходимых для структурной перестройки города.
А еще
Однако разумное освоение «промки» не отменяет потребность города в других глобальных проектах. Член правления Санкт-Петербургского союза архитекторов России, руководитель архитектурной мастерской «Б2» Феликс Буянов называет три, на его взгляд, наиболее актуальных для города проекта.
Первый – строительство Восточного скоростного диаметра, кстати, по нему уже намечены инженерные изыскания. Следующим большим проектом может стать возведение второй дамбы. Ведь через какое-то время город все равно столкнется с подобной необходимостью. Наиболее удобным Феликс Буянов считает устье Невской губы, километров на 30-40 западней Кронштадта, где ширина залива составляет около 32 км.
Третьим же проектом могло бы стать «переселение» всех разбросанных по городу факультетов и кампусов СПбГУ на единую площадку. В качестве примера Феликс Буянов приводит Московский университет. «Это был бы смелый и интересный проект даже для мировой практики. Напомню, что Московский университет на Воробьевых горах в свое время, около 50 лет, в отсутствие Дворца Советов играл роль главного лэнд-марка столицы, главного строения Москвы, – поясняет архитектор. – Это было высочайшее здание не только России, но и Европы. И мне кажется, что успешная судьба МГУ объясняется в том числе и появлением этого здания».
«Многие города начинали реструктуризацию с позиций гораздо хуже, чем у нас, – подытоживает Олег Барков. – Самый избитый пример – это Барселона. До Олимпиады и песни Фредди Меркьюри и Монсеррат Кабалье мало кто вообще помнил, что такой город существует».
