Портал Urbanus.ru провел подробный опрос членов жюри федеральной премии Urban Awards о том, каким они видят настоящее и будущее рынка новостроек в Санкт-Петербурге и в России.
Насколько репутация застройщика влияет на принятие решения о покупке квартиры и появились ли на рынке за последнее время новые факторы, которые влияют на принятие решения о покупке актива?
Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:
– Репутация застройщика – это ключевой фактор. По 10-балльной шкале я бы дал ему 9 баллов. По 10 баллов получают расположение и планировки. Потенциальный покупатель не принимает окончательное решение без оценки репутации девелопера. Будь то объекты бизнес-класса в центре, комфорт-класс в развивающихся районах или апартаменты. Особенно остро вопрос репутации встает, когда компания начинает работать в новом для себя сегменте.
Из числа новых факторов я бы отметил рост требований к внешнему виду зданий. Если в бизнес-классе и элитной недвижимости так было всегда, то в комфорт- и эконом-сегменте эта тенденция все более ощутима в последние два года. Сейчас покупатели хотят видеть интересные элементы, архитектурную идею, стиль. Понимание, что будущий дом будет отличаться и выделяться на фоне остальных, способствует более быстрому принятию решения о покупке.
Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» («Группа ЛСР»):
– Репутация застройщика – довольно емкое понятие, которое говорит о том, что компания строит объекты качественно и в срок, предлагает своим покупателям богатый выбор вариантов в своих комплексах, а также выгодные условия покупки. Я бы поставил оценку 10 баллов всем этим параметрам, поскольку сейчас на принятие решение о приобретении квартиры влияют все эти критерии. Если раньше клиент ориентировался только на стоимость объекта и его расположение, то сейчас важны даже мельчайшие детали проекта.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Репутация застройщика – один из главных факторов при принятии положительного решения о приобретении квартиры. Покупатель должен быть на 100% уверен в том, что дом будет построен качественно и в обозначенные в договоре сроки. Такую гарантию может дать только безупречная репутация девелопера. Поэтому я отдаю этому показателю 10 баллов из 10.
Помимо репутации застройщика важными факторами также остаются локация, цена и развитость инфраструктуры. Кроме того, в последнее время клиентов интересует их окружение, поэтому мы стараемся создавать жилую среду, где у людей было бы самое высокое качество жизни. Для этого компания разработала опрос для понимания степени удовлетворенности населения условиями жизни. На всех рынках опрашиваемые высоко оценили возможность вести активный образ жизни. Этот фактор включает удобство передвижения пешком или на велосипеде, бытовые удобства повседневной жизни и условия для поддержания здорового образа жизни. Также для всех стран оказались важными факторами знание местных особенностей и дружественные отношения между соседями.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:
– Репутация застройщика напрямую связана со сроками сдачи объектов и передачи ключей собственникам. Строит качественно и в срок – сегодня главные критерии выбора для потенциального покупателя. Остальные параметры могут зависеть от класса недвижимости и личных потребностей клиента. Так, например, в сегментах бизнес и премиум в последние два-три года все больше клиентов интересуются технологиями строительства, качественными характеристиками строительных и отделочных материалов.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– Репутация застройщика, безусловно, оказывает существенное влияние на принятие решения о покупке квартиры, и со временем удельный вес этого показателя только растет. Если еще несколько лет назад первостепенную важность имела стоимость и площадь жилья, то сегодня надежности строительной компании покупатели придают не меньшее значение. Оценивая такой параметр, как репутация застройщика, по десятибалльной шкале, пожалуй, поставил бы его на восьмое место.
Перечень критериев, влияющих на ликвидность объекта жилой недвижимости, формировался в течение длительного времени – это стоимость и локация, надежность застройщика и транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры, подземного паркинга или автостоянки и еще с десяток параметров. Но если соотношение между этими показателями со временем может меняться, приоритеты смещаются, то в целом список остается неизменным уже не меньше десятилетия.
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:
– Репутация застройщика играет определенную, но не решающую роль при покупке квартиры. И вес этого фактора зависит от сегмента жилой недвижимости. Например, в масс-маркете на первом месте стоит цена, потом транспортная доступность и социальная инфраструктура.
А вот в сегменте жилья комфорт-класса покупатели уделяют больше внимания качеству строительства, смотрят, какие проекты застройщик реализовал до этого. В более дорогих сегментах к имени застройщика присматриваются еще внимательнее, так как здесь люди платят за свою недвижимость весьма значительные суммы. Покупатели жилья бизнес- и премиум-класса изучают проекты, которые застройщик реализовал до этого. Если когда-то в прошлом компания не выполнила свои обещания, это может плохо отразиться на последующих продажах. Из новых критериев, которые набирают вес в последнее время, хочется отметить благоустройство территории и общественные пространства. Покупатели все активнее интересуются, что предусмотрено проектом, как это будет выглядеть в реальности. Причина такого внимания к деталям – в высокой конкуренции на рынке. Покупатели изучают предложение, смотрят, какой набор опций они могут получить за свои условные сто рублей. И если у соседнего проекта преимуществ больше, выбор будет сделан в его пользу.
Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС»:
– Сегодня репутация застройщика имеет сильное влияние при выборе жилья. По 10-балльной шкале можно дать «твердую 9». К новым факторам отношу то, что клиенты стали более требовательны к продукту. Рассматривают покупку жилья комплексно: какая инфраструктура рядом, как добираться до работы и обратно, планирует ли застройщик возведение нового детского сада и другое. Самыми основными показателями при выборе жилья остаются надежность застройщика, цена и локация объекта.
Сегодня существует мнение о том, что в ближайшем будущем ожидается уход с рынка недвижимости большого количества застройщиков. Согласны ли вы с этим мнением?
Сергей Мохнарь:
– Да, реформа долевого строительства основательно перетряхнет рынок. Ярче всего на эту тему выступили исследователи Центрального экономико-математического института РАН, заявив весной, что в новых условиях выживут всего 5% компаний. Со столь кардинальной оценкой я согласиться не могу. Сегодня на рынке у гораздо большего количества компаний есть средства, позволяющие строить дома самостоятельно, или возможность привлекать заемные средства у финансовых организаций. Кроме того, банки, которым предстоит кредитовать стройки и заменить капитал дольщиков, едва ли будут заинтересованы в схлопывании рынка.
На стабильность застройщика указывает количество объектов, которые были сданы в срок, фактические темпы строительства, темпы продаж, аккредитовавшие объекты банки, а также количество объектов на разных стадиях готовности. Если есть дома, которые вот-вот сдадутся, и те, что еще на стадии фундамента, то финансирование нового строительства может быть обеспечено продажей квартир в уже готовых домах. Если же у компании всего пара объектов и оба на стадии расчистки площадки, то это определенно фактор риска.
Дмитрий Ходкевич:
– Это мнение не беспочвенно. Действительно, после вступления поправок в 214-ФЗ рынок ожидает уход средних и мелких компаний, которые вряд ли смогут выдержать все перемены в отрасли. Поэтому при выборе застройщика стоит отдавать предпочтение крупным компаниям с многолетней историей.
Мария Черная:
– Доказать то, что застройщик крепко стоит на ногах, может история сдачи его проектов, их количество, аккредитация крупными финансовыми организациями, а также победа в авторитетных профессиональных конкурсах. Не думаю, что в ближайшее время с рынка уйдет множество застройщиков. Надеемся, что останутся надежные компании вне зависимости от их размера.
Екатерина Запорожченко:
– Как изменится ситуация на рынке после отмены ДДУ, сегодня точно не знает никто. Одно ясно: от перемен выиграют банки, которые будут кредитовать и застройщиков, и покупателей. Ставки по кредитам для бизнеса у нас не такие, как в Европе. Не исключаю, что в новой реальности рынок лишится целого ряда компаний, которые просто не смогут взять кредиты на строительство новых объектов. Оставшиеся – сократят планы по возведению новых проектов. Как следствие, цены на первичном рынке недвижимости возрастут.
Сейчас следует в первую очередь обращать внимание на наличие у девелопера выданных разрешений на строительство. Если они есть, значит, компания сможет продавать объекты по ДДУ и не повышать цены в угоду банкам.
Алексей Белоусов:
– При желании в сети интернет сегодня можно найти много объективной информации о любом застройщике и сформировать собственное представление о том, насколько качественно компания строит и насколько своевременно выполняет обязательства перед потребителями. С 1 июля этого года, в соответствии с нормами 214-ФЗ, исчерпывающая информация о состоянии компаний будет выложена на их сайтах. Однако следует иметь в виду, что существует ряд малопонятных для потребителя, но важных показателей – закредитованность, наличие тех или иных судебных решений и другие, которые может правильно интерпретировать только специалист.
Николай Урусов:
– Сейчас невозможно точно смоделировать, как будет вести себя рынок после 1 июля 2018 года. Есть различные сценарии. Безусловно, из-за ужесточения требований к застройщикам часть из них примут решение завершить имеющиеся проекты и уйти с рынка жилищного строительства. Ряд компаний примут решение об укрупнении или слиянии с другими игроками. Возможно, кто-то уйдет со скандалом и недостроенными объектами. Но я не думаю, что таких случаев будет много. Очевидно, что рынок очистится, на нем останется меньше игроков, но пока сложно сказать, сколько компаний мы потеряем.
Сергей Ярошенко:
– Да, действительно, такое мнение сейчас существует. Нельзя сказать, что уйдут мелкие компании, а останутся только крупные. Останутся крепкие компании, которые смогут приспособиться к новым условиям. Это те, кому доверяет покупатель, соответственно, через некоторое время будут доверять и банки. Понятно, что серьезные изменения приводят к краткосрочной дестабилизации рынка, а потом все приходит в норму. Главное, чтобы законы не менялись каждые полгода.
